Typologie de biens

Différents types de biens immobiliers s’offrent à vous lors de votre investissement immobilier locatif. ImAvenir vous explique leurs tenants et leurs aboutissants.

Les studios

 

Critères de sélection des studios

C’est le produit qui correspond au plus grand nombre de locataires et pour tous les budgets. Plus la surface est petite, plus la valeur locative du prix au m² est élevée et donc rentable. Depuis le 28 février 2020, la loi de finances supprime la « taxe apparu” sur les micro-logements (jusqu’à 14 m²) située dans les zones « tendues ».

C’est donc une bonne nouvelle pour les propriétaires bailleurs. Il faut néanmoins être attentif à l’agencement de ces micro-logements afin d’obtenir un espace de vie optimisé avec la possibilité d’intégrer tout le mobilier nécessaire.

Localisation et rentabilité des studios

La localisation a une influence directe sur la rentabilité. Si vous choisissez d’investir dans les beaux quartiers parisiens, votre choix aura une dimension patrimoniale et donc un rendement plus faible. La rentabilité estimée pour ces quartiers se situe entre 4 et 5 % brut.

Si vous souhaitez investir à Paris avec une meilleure rentabilité, nous vous conseillons les arrondissements de l’est parisien, plus populaires mais avec une très forte demande locative. La rentabilité estimée pour ces arrondissements se situe entre 4,5 et 5,5 % brut.

En banlieue parisienne ou en province, il est possible d’atteindre des rentabilités entre 5,5 et 6,5 % brut et plus.

Dans tous les cas, ce sont des biens très liquides, autrement dit, qui se vendent très vite. Il faudra donc être très réactif et se positionner rapidement afin d’augmenter vos chances de pouvoir l’acquérir.

Les 2 pièces (T2)

 

Critères de sélection

Dans la mesure du possible, nous privilégions la transformation des studios en appartements T2. En synergie avec nos architectes partenaires, nous étudions minutieusement les plans et notamment les points suivants :

  • Présence de murs porteurs ou cloisons,
  • Le nombre de fenêtres,
  • Présence d’évacuations eaux vannes et eaux usées,
  • Configuration générale de l’appartement,
  • Étude de faisabilité.

 

Transformer un studio en 2 pièces augmente considérablement le potentiel de l’appartement. Non seulement, nous augmentons le rendement du bien mais nous diminuons également le turn-over des locataires. Vous augmenterez également l’accessibilité de votre bien à des jeunes couples.

Afin de ne pas dégrader la rentabilité d’un bien, nous préconisons de ne pas dépasser 35 m². Plus la surface est grande, plus la valeur locative du prix au mètre carré sera faible et donc moins rentable.

Les 2 pièces (T2)

 

Critères de sélection

Dans la mesure du possible, nous privilégions la transformation des studios en appartements T2. En synergie avec nos architectes partenaires, nous étudions minutieusement les plans et notamment les points suivants :

  • Présence de murs porteurs ou cloisons,
  • Le nombre de fenêtres,
  • Présence d’évacuations eaux vannes et eaux usées,
  • Configuration générale de l’appartement,
  • Étude de faisabilité.

 

Transformer un studio en 2 pièces augmente considérablement le potentiel de l’appartement. Non seulement, nous augmentons le rendement du bien mais nous diminuons également le turn-over des locataires. Vous augmenterez également l’accessibilité de votre bien à des jeunes couples.

Afin de ne pas dégrader la rentabilité d’un bien, nous préconisons de ne pas dépasser 35 m². Plus la surface est grande, plus la valeur locative du prix au mètre carré sera faible et donc moins rentable.

Localisation et rentabilité T2

 

La localisation du bien influence la rentabilité. Si vous choisissez d’investir dans les beaux quartiers parisiens, votre choix aura une dimension patrimoniale et donc un rendement plus faible. La rentabilité estimée pour ces quartiers se situe entre 4,5 et 5,5 % brut.

Si vous souhaitez investir à Paris avec une meilleure rentabilité, nous vous conseillons les arrondissements de l’est parisien, plus populaires mais avec une très forte demande locative. La rentabilité estimée pour ces arrondissements se situe entre 5 et 6 % brut.

En banlieue parisienne ou en région, il est possible d’atteindre des rentabilités entre 6 et 7 % brut voire davantage.

Dans tous les cas, ce sont des biens très liquides, autrement dit, qui se vendent très vite. Il faudra donc être très réactif et se positionner rapidement afin d’augmenter vos chances de pouvoir l’acquérir.

Les biens divisibles

 

Des opportunités à forte rentabilité pour les biens divisibles

Grâce à notre expertise et notre savoir-faire, nous pouvons reconfigurer totalement un bien en le divisant. Pour optimiser l’espace, il est parfois nécessaire d’installer une chambre à la place de la cuisine ou bien de déplacer la salle d’eau et les toilettes.

Il existe deux options possibles pour ce type d’opération :

  • Soit il s’agit de 2 lots identifiés dans le titre de propriété : autrement dit, deux appartements étaient distincts à l’origine et ont été réunis par le passé. Dans ce cas, il suffit de réutiliser ou réinstaller la porte d’entrée condamnée.
  • Soit il s’agit d’un appartement techniquement favorable à la division avec la création d’un sas d’entrée.

Dans la première option et en cas de revente à terme, il est préconisé de vendre chaque appartement séparément et vide de location afin d’espérer de très belles perspectives de plus-values.

Dans la seconde option, il est préconisé de revendre en un seul et même lot les appartements préalablement divisés.

Localisation et rendement des biens divisibles

 

La localisation du bien impacte sur la rentabilité. Si vous choisissez d’investir dans les beaux quartiers parisiens, votre choix aura une dimension patrimoniale et donc un rendement plus faible. La rentabilité estimée pour ces quartiers se situe entre 5 et 6 % brut.

Si vous souhaitez investir à Paris avec une meilleure rentabilité, nous vous conseillons les arrondissements de l’est parisien, plus populaires mais avec une très forte demande locative. La rentabilité estimée pour ces arrondissements se situe entre 5,5 et 6,5 % brut.

En banlieue parisienne ou en province, il est possible d’atteindre des rentabilités entre 5,5 et 6,5 % brut et plus.

Colocation et coliving

 

Des opportunités à très forte rentabilité pour les colocations et coliving

Au sein d’une maison ou d’un appartement, la colocation et le coliving sont très appréciés des locataires. En effet, leurs grands séjours de plus de 15 m² et les cuisines communes sont très prisés par les étudiants.

En colocation, les salles de bain sont partagées entre les locataires, tandis qu’en coliving une salle d’eau privée est installée dans chaque chambre.

Au sein d’une maison, le coliving est le nouveau concept branché pour les nouvelles générations. Un thème peut être attribué à l’ambiance de la maison mais également des espaces communs de coworking ou de sport.

Localisation et rendement des colocations et coliving

La localisation du bien impacte sur la rentabilité. Si vous choisissez d’investir dans les beaux quartiers parisiens, la rentabilité estimée pour ces quartiers se situe entre 5,5 et 6,5 % brut.

Si vous souhaitez investir à Paris avec une meilleure rentabilité, nous vous conseillons les arrondissements de l’est parisien, plus populaires mais avec une très forte demande locative. La rentabilité estimée pour ces arrondissements se situe entre 6,5 et 7,5 % brut.

En banlieue parisienne ou en province, il est possible d’atteindre des rentabilités entre 7,5 et 8,5 % brut et plus.

Colocation et coliving

 

Des opportunités à très forte rentabilité pour les colocations et coliving

Au sein d’une maison ou d’un appartement, la colocation et le coliving sont très appréciés des locataires. En effet, leurs grands séjours de plus de 15 m² et les cuisines communes sont très prisés par les étudiants.

En colocation, les salles de bain sont partagées entre les locataires, tandis qu’en coliving une salle d’eau privée est installée dans chaque chambre.

Au sein d’une maison, le coliving est le nouveau concept branché pour les nouvelles générations. Un thème peut être attribué à l’ambiance de la maison mais également des espaces communs de coworking ou de sport.

 

Localisation et rendement des colocations et coliving

La localisation du bien impacte sur la rentabilité. Si vous choisissez d’investir dans les beaux quartiers parisiens, la rentabilité estimée pour ces quartiers se situe entre 5,5 et 6,5 % brut.

Si vous souhaitez investir à Paris avec une meilleure rentabilité, nous vous conseillons les arrondissements de l’est parisien, plus populaires mais avec une très forte demande locative. La rentabilité estimée pour ces arrondissements se situe entre 6,5 et 7,5 % brut.

En banlieue parisienne ou en province, il est possible d’atteindre des rentabilités entre 7,5 et 8,5 % brut et plus.

Immeuble de rapport

 

Des opportunités en pleine propriété pour les immeubles de rapport

Les immeubles de rapport sont constitués d’appartements qui peuvent être libres ou occupés lors de l’achat. Les appartements libres peuvent être rénovés et décorés, tandis que les autres logements le seront au fur et à mesure dès lors qu’un locataire dénoncera son bail.

Le rendement constitue l’intérêt principal d’acquérir un immeuble de rapport. Le fait d’acquérir plusieurs lots en une seule fois permet d’acheter un prix au mètre carré attractif (hors Paris). Les charges sont également moins élevées du fait de l’absence de syndic de copropriété.

Pour ces produits, nos opportunités seront très généralement en banlieue parisienne ou en province. À Paris, ces immeubles de rapport sont devenus tellement rares, qu’ils ne bénéficient d’aucune décote et que le prix au mètre carré reste très élevé.

 

Localisation et rentabilité des immeubles de rapport

Les rentabilités sont très variables en fonction du nombre d’appartements vendus libres au moment de l’achat. Une fois que tous les appartements ont été rénovés et meublés, la rentabilité peut atteindre 10 % brut et plus.

Le local commercial

 

Critères de sélection des locaux commerciaux

La location saisonnière est autorisée toute l’année à Paris, sous réserve que le local soit à usage commercial avec la même affectation depuis 1970. Lorsque vous achetez un local commercial, autrement dit, les murs destinés à un commerce (et non le fonds de commerce), vous bénéficiez de sa commercialité même s’il ne s’agit pas de votre résidence principale. Dans ce cadre, vous pouvez louer votre bien à la nuitée, à la semaine ou au mois sans limitation de durée. Nos conciergeries partenaires peuvent vous épauler dans cette étape.

De plus en plus de propriétaires ou d’investisseurs se tournent vers l’achat de locaux commerciaux dans le but de les transformer et les affecter à la location meublée touristique. Dans ce cadre, les investisseurs ne sont pas limités à la réglementation contraignante de 120 jours maximum, comme dans le cadre de la résidence principale.

Par ailleurs, cette transformation n’implique pas automatiquement l’accord des services d’urbanisme. Il faudra cependant constituer un dossier auprès de la mairie afin d’obtenir la sous-destination d’usage d’hébergement hôtelier. De plus, il s’agira de bien vérifier, auprès du syndicat des copropriétaires, qu’il n’y a pas de contre-indications à cette transformation du local dans le règlement de copropriété.

 

Localisation et rentabilité des locaux commerciaux

Le rendement est très important si le logement est loué sur une plateforme de type Airbnb. Il est possible d’atteindre une rentabilité entre 6 et 8 %. À Paris, le taux d’occupation est très important souvent au-delà de 90 %.

Neuf ou ancien ?

 

Voici une question que de nombreux investisseurs se posent avant de se lancer dans leur projet immobilier : « Est-il plus intéressant d’investir dans l’immobilier neuf ou ancien ? ». C’est une question importante car vous allez faire un choix personnel en adéquation avec vos attentes et objectifs. Avant toute chose, il convient de passer en revue et de comparer les différents critères du neuf et de l’ancien :

Prix d’achat du neuf et de l’ancien

D’une manière générale, le prix de l’ancien au mètre carré est beaucoup moins élevé, même lorsque celui-ci est à rénover. Le cumul des travaux et du prix d’achat reste plus attractif que le prix au mètre carré dans un appartement neuf.

Le prix d’un appartement neuf est en général plus élevé de 20 à 30 %, notamment car celui-ci respecte toutes les dernières normes en vigueur. De plus, une TVA de 20 % va s’ajouter au prix industriel de construction, de bâti et de foncier. C’est la raison pour laquelle un bien de même surface sera plus cher en neuf qu’en ancien.

Dans le cas d’une vente en état futur d’achèvement sur une zone appelé ANRU (Agence Nationale de Réhabilitation Urbaine), l’investisseur peut bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 %. Bien sûr, le programme immobilier sera situé dans un quartier avec une volonté de croissance et une recherche de développement de foncier.

 

La localisation des biens neufs et anciens

Dans l’ancien, on trouve beaucoup plus de choix que dans le neuf. Aujourd’hui, 80 % du parc immobilier à la vente est ancien et il est donc naturellement plus facile et rapide de trouver le bien idéal.

On trouve peu de neuf dans les centres-villes car les immeubles sont construits où il y a de la place. L’offre est de fait beaucoup plus restreinte.

 

Les frais de notaire

Dans l’ancien, les frais de notaire se situent aux environs de 8 %. ImAvenir préconise de réaliser le projet en location meublée et au régime réel car les frais de notaire sont intégrés aux charges déductibles.

Dans le neuf, les frais de notaire sont réduits.

 

Les délais pour la mise en place du locataire

Dans l’ancien, on observe un délai assez court pour la mise en place d’un locataire puisque le délai entre la promesse de vente et l’acte authentique est en général de 3 mois. Avec le modèle ImAvenir, il faudra ensuite comptabiliser entre 3 et 4 mois de travaux en fonction de la typologie du bien.

Dans le neuf, on constate un manque de visibilité sur la construction finale puisque le principe du dispositif Pinel est d’acheter sur plan. Il faut également prendre en compte les risques de construction puisque, par principe, l’investisseur s’engage sur un programme immobilier. Les délais sont longs et généralement entre 10 et 18 mois sans compter les éventuels retards de chantier.

 

Les travaux de copropriété dans le neuf et l’ancien

Dans l’ancien, ImAvenir veille à sélectionner des biens dans des immeubles en bon état, sans gros travaux à venir, afin de limiter des éventuelles charges à l’acquéreur.

Dans le neuf, l’investisseur bénéficie d’une garantie biennale sur les petits risques de construction et d’une garantie décennale sur les risques de gros travaux dans l’immeuble.