Investissement locatif dans une colocation

Les avantages d’investir dans une colocation

Prix au m² moins cher

Investir dans une colocation permet de bénéficier d’un prix au m² moins élevé. En effet, plus un appartement est grand moins le prix au m² est élevé. Le prix au m² diminue au fur et à mesure que la surface du logement augmente. Dans l’ensemble, acheter un studio ou un T2 sera moins onéreux qu’acheter un appartement T4, mais le prix au m² sera généralement moins cher pour ce T4.

Une rentabilité optimale

Les biens de locations s’adressent généralement à des investisseurs souhaitant obtenir une rentabilité brute optimale. Il ne faut pas négliger que dans le cadre d’un prêt immobilier, le versement des loyers, peut permettre de rembourser tout ou partie du crédit, ce qui fait de cet investissement, un investissement particulièrement rentable. En colocation tout est plus grand, que ce soit la surface du bien, les recettes locatives de l’investisseur, ou encore la rentabilité de l’investissement.

Des loyers plus élevés

Concernant les loyers pratiqués en colocation, on appliquera des montants plus élevés qu’en location traditionnelle. Un bien en colocation a pour objectif de louer chaque chambre individuellement et ainsi bénéficier de loyers plus élevés qu’un appartement à bailleur unique. Ce type de bien est de plus en plus prisé, ce qui permet d’éviter de potentielles vacances locatives. Ainsi, le bailleur bénéficie d’une meilleure rentabilité et dispose de plusieurs garanties financières.

Une fiscalité avantageuse  

Si vous louez votre colocation en meublée, vous bénéficiez du statut LMNP. Avec ce statut, votre colocation sera soumise au régime du micro-BIC ce qui vous offre un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50%. Vous pourrez aussi opter pour le régime réel si vos charges dépassent le seuil de 50% et ainsi déduire la totalité d’entre elles.

Une très forte demande locative en colocation

La colocation se construit autour d’une très forte demande locative, notamment chez les étudiants et jeunes actifs qui y voient beaucoup d’avantages. Cette forte demande s’explique aussi par la hausse les loyers dans la majorité des grandes villes françaises.

En effet, le partage d’un même espace permet de diviser les frais de loyer, les charges ou encore les factures. Chacun des colocataires est perçu comme locataire et figure sur le bail. Ainsi les colocataires bénéficient d’un bien de plus grande taille, à prix moindre, et rencontrent de nouvelles personnes.

Comment créer une colocation T3 à partir d’un T2 ?

Tous les logements ne se prêtent pas à la création d’une pièce en plus. Il faut respecter certaines contraintes :

• Les arrivées d’eau,
• Évacuations,
• Présence d’une fenêtre dans chaque pièce,
• Murs porteurs ou cloison.

Parmi les reconfigurations possibles vous pouvez :

• Couper un double séjour en deux : un séjour et une chambre.
• Transformer une cuisine en chambre et installer une cuisine ouverte dans le salon.
• Réduire les salles d’eau et incorporer des bacs de douches à la place des baignoires.

Dans le cas d’une colocation, le fait de reconfigurer l’appartement afin de créer une ou plusieurs pièces vous fera gagner en rentabilité. Une chambre supplémentaire c’est un locataire supplémentaire et donc un loyer supplémentaire à la fin du mois. Cette technique est donc très recommandée dans le cas d’un investissement en colocation.

Bien choisir la localisation d’une colocation

Une des questions qui revient le plus souvent : où investir dans l’immobilier ? Comme tout investissement locatif, il est primordial d’investir dans une ville où la tension locative est importante. Dans le cas d’une colocation, privilégiez les villes estudiantines ou les villes dans de larges bassins d’emplois avec des grandes entreprises.

En France, les villes les plus attractives pour investir en colocation sont : Paris, Région Parisienne, Lille, Montpellier, Nantes, Toulouse, Rennes, Strasbourg, Bordeaux, Grenoble. C’est dans ce cadre que lors d’un investissement en colocation et pour assurer une forte demande locative ou obtenir une belle plus-value en cas de revente, la localisation est un paramètre important à prendre en compte.

Louer meublé ou louer vide ?

Les colocations les plus prisées sont celles meublées. C’est une solution économique qui présente de nombreux avantages pour les colocataires, notamment en terme de logistique lors du déménagement ou pour éviter de partager l’achat du mobilier entre plusieurs personnes. Selon le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, un logement de colocation meublé, désigne un logement composé obligatoirement de :

• Literie comprenant couette ou couverture
• Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
• Plaques de cuisson
• Four ou four micro-ondes
• Réfrigérateur comportant au minimum un freezer
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas
• Ustensiles de cuisine
• Table et sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapter aux caractéristiques du logement

Les types de contrats en colocation

La colocation peut donner lieu à la signature d’un contrat unique de colocation ou de plusieurs contrats de location. Tout bail unique conclu entre le bailleur et tous les colocataires doit être conforme au modèle type imposé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Dans le cas de plusieurs contrats de location, chaque contrat fonctionne de manière autonome, comme un contrat de location classique selon la loi du 6 juillet 1989.

La durée du contrat de colocation est d’un an et peut être renouvelé. Dans le cas où un ou plusieurs colocataires souhaitent résilier son contrat, un préavis d’un mois doit être respecté. De l’autre côté, si le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail de colocation, un préavis de trois mois doit être respecté.