Investissement locatif bureau

Le « bureau » est couramment défini comme étant le centre de prise de décisions du professionnel dans le cadre de ses activités. À cet effet, il s’agit généralement d’un local d’entreprise qui ne sert ni à la production, ni à l’achalandage, ni à la vente de biens.

Au sein de l’immobilier d’entreprise, le marché immobilier des bureaux est plus méconnu du particulier investisseur que celui des murs commerciaux ne serait-ce que parce qu’il est moins visible. Il est aussi moins accessible que celui de l’immobilier d’habitation, du fait d’un montant à investir plus élevé ainsi que de la concurrence des investisseurs institutionnels.

Immobilier de bureau, les rendements envisageables ?

Il faut garder en tête que l’emplacement géographique y est encore plus stratégique que dans le locatif d’habitation : acquérir un local en hyper-centre ou au sein d’un centre d’affaires favorisera l’intérêt des locataires potentiels.

Louer des bureaux permet aujourd’hui d’avoir un rendement brut se situant aux environs de 4 % dans la capitale.

Dans les communes limitrophes de Paris, ainsi que dans les métropoles régionales comme Lyon ou Lille les rendements sont meilleurs, aux environs de 6 % bruts. Les investisseurs peuvent envisager de majorer encore leur rentabilité en investissant en lointaine périphérie avec cependant un niveau de risque de vacance locative élevé.

Immobilier de bureau, se tourner vers le neuf ou l’ancien ?

 

Les bureaux neufs ont des avantages certains. Les locaux sont équipés pour accueillir les dernières technologies et sont conçus selon les normes de construction les plus récentes en particulier en ce qui concerne les économies d’énergie et l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite. La présence de places de parking dans les locaux neufs est un atout supplémentaire. Les locaux anciens au contraire nécessitent souvent des travaux de remise en état ou réglementaires (par exemple ceux permettant l’accessibilité aux personnes handicapées dans les locaux recevant du public) avant d’être remis en location.

Investir dans de l’ancien conserve son intérêt en raison de l’implantation des locaux. Un marché résidentiel de qualité à proximité élèvera le loyer des bureaux.  A fortiori lorsque l’adresse est prestigieuse elle est recherchée comme carte de visite, plus spécifiquement par les professions libérales. Certains locataires comme les médecins ou les avocats se positionnent principalement sur de la belle pierre en centre-ville. Si des travaux doivent être réalisés par l’acquéreur avant la mise en location, le prix subira une décote plus ou moins importante selon l’ampleur des travaux et la qualité de l’adresse, avec un loyer qui à la sortie peut être supérieur à celui d’une surface neuve moins bien placée.

Peut-on louer des bureaux dans tous types de local ?

 

Tout dépend de ce que prévoit le règlement de copropriété de l’immeuble. Il arrive qu’en matière de location de bureaux des restrictions soient prévues qui peuvent concerner l’ensemble des lots, les seuls lots situés en rez-de-chaussée ou certaines professions limitativement énumérées. Une autre difficulté concerne l’obligation de faciliter l’accès du local aux personnes handicapées. Les travaux d’aménagement requis dans les parties communes risquent de se heurter à l’opposition du syndicat des copropriétaires bien souvent peu enclin à les financer, ou se révéler tout simplement impossibles au regard de la configuration de l’immeuble.

Attention le local s’il était précédemment utilisé comme logement requiert sous peine d’amende une autorisation de la mairie et de la préfecture pour pouvoir être affecté par celui qui en fait la demande à un usage de bureau.

Mieux vaut donc investir dans un local affecté dès l’origine à une destination de bureaux, ou a minima vérifier que le local ait bien fait précédemment l’objet d’un changement de destination en respectant cette formalité.

 

Vaut-il mieux acheter un local libre ou déjà loué ?

Comme pour les murs des locaux commerciaux, il est conseillé d’acheter un local de bureaux déjà occupé par un locataire en place, en particulier quand on débute en tant qu’investisseur sur le marché des bureaux. En effet, loin d’être décoté comme le serait un logement vendu occupé le bien s’en trouve à l’inverse valorisé.

Pour autant, il ne s’agit pas d’écarter toute offre de local de bureau dès lors qu’il est vide. C’est cependant moins sécurisant car il faudra encore trouver un locataire fiable ce qui peut être très compliqué en fonction de l’emplacement du bien. Cela offre les avantages miroirs de ses inconvénients. L’investisseur possède alors un choix ouvert quant au locataire, il peut maîtriser les conditions du bail et pratiquer un loyer correspondant au prix du marché, si tant est que celui-ci lui soit favorable.

Avis ImAvenir

Le risque de vacance locative est important concernant les bureaux. Le preneur en cas de difficultés économiques ou d’un arrêt d’activité quittera les bureaux ce qui accentue fortement les risques de périodes de vacance locative.

Il ne faut pas négliger que l’immobilier de bureau peut également s’avérer être cher en entretien. Le coût des travaux est généralement plus élevé que pour les logements. Les bureaux doivent en effet disposer d’équipements spécifiques comme la climatisation, l’accès à l’informatique, les équipements de sécurité, etc.

Enfin attention, le développement et l’institutionnalisation du télétravail creusent le déséquilibre entre l’offre et la demande aux détriments des investisseurs. Privilégiez les zones attractives et en centre-ville pour vous prémunir au mieux des risques importants de vacance locative.