Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport est un immeuble complet, c’est-à-dire avec plusieurs appartements détenus dans sa totalité par un seul propriétaire. Le propriétaire propose à la location l’ensemble des logements pour obtenir le meilleur rendement locatif possible. L’immeuble de rapport s’oppose ainsi à la copropriété dans laquelle plusieurs logements d’un même immeuble sont détenus par des propriétaires différents. L’immeuble peut être mixte avec des surfaces commerciales en rez-de-chaussée et des surfaces habitables. Le propriétaire d’un immeuble de rapport possède l’ensemble du bâti y compris les parties communes, les ascenseurs, les combles ou le grenier, le sous-sol avec les caves et garages, et d’éventuels parkings extérieurs.

Histoire de l’immeuble de rapport

La pratique de l’immeuble de rapport prend son essor au XIXe siècle dans la période haussmannienne dans les grandes villes française. La plupart des habitants de ces immeubles sont alors locataires de leur logement. Ce logement est détenu par un propriétaire rentier qui perçoit l’ensemble des loyers.

Au XXe siècle, la copropriété se généralise et l’immeuble de rapport devient moins courant. L’investissement immobilier devient plus modeste, mais plus accessible en se concentrant sur des appartements isolés en copropriété. Toutefois, il existe encore aujourd’hui des opportunités pour investir dans des immeubles de rapport.

Choisir un immeuble de rapport

Peu d’immeubles de rapport sont proposés à la vente sur le marché immobilier. De plus, il faut parfois attendre longtemps avant que tous les appartements d’un même immeuble ne se retrouvent à la vente. Les opportunités sont très rares dans les grandes villes. Les biens à la campagne sont plus nombreux.

Trouver un immeuble de rapport

Les sites web grand public comme Se loger, LeBoncoin ou PAP ne permettent pas forcément de filtrer les annonces pour trouver des immeubles de rapport. Les annonces immobilières pour des immeubles de rapport sont très rares. Les meilleures opportunités se trouvent souvent hors du marché en exclusivité chez des agences locales pour des raisons de confidentialité. Il est presque incontournable de s’adresser à des agences ou des courtiers qui pourront trouver des offres susceptibles de répondre aux critères de rentabilité.

Bien choisir la localisation

Même si les offres de vente sont plus nombreuses à la campagne, l’investissement peut être risqué s’il y a peu de demande locative. Il est possible d’investir dans un immeuble de rapport à Paris mais les offres sont rares et la marché est très tendu. L’immeuble de rapport doit être idéalement situé là où la demande locative est forte (souvent dans la banlieue parisienne ou les grandes villes). La demande locative est souvent plus forte chez les jeunes actifs ou les étudiants. Il faut s’assurer que le bassin géographique attire ce type de population. La présence de grandes entreprises ou d’universités combinée avec la proximité de transports en commun assurera une demande locative forte. Enfin, un cadre de vie agréable, proche de toutes commodités avec des commerces et des services, sera un atout supplémentaire pour la location. Acheter un immeuble en plein centre-ville sera souvent plus profitable.

Immobilier ancien ou immobilier neuf ?

Faire construire un immeuble à ses goûts peut être tentant et peut représenter un projet de vie. Il faut alors trouver un terrain constructible avec un emplacement intéressant. Les terrains constructibles sont peu disponibles dans les zones les plus attractives. De plus, les prix peuvent parfois s’envoler pour certaines localisations (comme la banlieue parisienne). S’adresser à un promoteur avec un architecte pour optimiser dès le départ la rentabilité des surfaces est essentiel (esthétique, type de logement, normes énergétiques).

En revanche, un immeuble ancien sera moins cher à l’achat qu’un immeuble neuf. L’ancien offre également la possibilité d’améliorer la rentabilité des surfaces. Choisir de rénover les logements ou de réagencer certaines surfaces pour créer de nouveaux logements peut être très profitable (lotissements pour créer des studios, ou aménagement d’un appartement en duplex par exemple).

Financement et rentabilité d’un immeuble de rapport

Qui peut investir dans un immeuble de rapport

L’achat d’un immeuble de rapport exige une capacité financière importante et peut s’avérer risqué si la localisation est mal choisie ou si les travaux ont mal été anticipés. Il faut donc que l’opération soit envisagée à long terme et sur les conseils d’agents connaissant la législation et la fiscalité de l’investissement locatif.

Assurer un financement

La somme de l’investissement est importante puisque l’investisseur achète plusieurs appartements en même temps. La capacité d’endettement doit donc être importante. Il faut s’assurer que la banque puisse financer de tels projets. Bien évaluer le coût des travaux et évaluer les recettes possibles permettent de renforcer le dossier pour un crédit immobilier. Il est avisé de consulter plusieurs banquiers ou de faire appel à un courtier spécialisé pour optimiser le financement.

L’absence de locataires permet de réaliser des travaux en une seule fois et donc de réaliser des économies. Toutefois, la présence de locataires dans un immeuble déjà loué permet d’avoir une meilleure visibilité sur le rendement et permet de donner des garanties au financeur. En effet, la vacance d’un appartement ou les impayés de loyer peuvent être amortis par la présence des autres locataires.

Les loyers financent l’emprunt puis apportent une rente très intéressante.

Améliorer la rentabilité

Pour réaliser un investissement intéressant dans un immeuble de rapport, il est conseillé d’atteindre au minimum l’autofinancement. On peut parfois atteindre un cash-flow positif si la localisation du bien le permet, par exemple quand il est proche de la gare ou de l’hyper-centre.

Les travaux de réagencement pour optimiser les surfaces permettant d’améliorer la rentabilité. Par exemple, le lotissement d’appartements (cloisonner pour créer de nouveaux appartements), l’ajout de pièces supplémentaires ou le réagencement pour créer des types de surfaces différentes peuvent être très profitables. En outre, des travaux de rénovation pour améliorer l’équipement (cuisine, salle de bain, WC séparé), pour rafraîchir les murs et les plafonds ou améliorer le diagnostic environnemental et la classe énergie (double vitrage) donne des atouts supplémentaires à un bien pour la location.

* moyenne nationale, toutes villes confondues.

Différents dispositifs fiscaux pour les immeubles de rapport

Il existe différentes façons de se porter acquéreur. Investir en SCI permet de dissocier ses revenus locatifs de ses revenus salariaux. De cette manière, le foyer fiscal peut éviter d’être lourdement imposé.

Le LMP ou LMNP en régime réel permet de bénéficier d’un dispositif de défiscalisation avantageux. Il suffit pour cela de répondre à certains critères fiscaux et de meubler le logement avec une liste d’équipements définie par décret.

Les pièges à éviter lors d’un investissement dans un immeuble de rapport

Division des logements et gestion des parties communes

Il est important de bien diviser les lots d’appartements, notamment avec des compteurs individuels pour éviter les problèmes de gestion locative. Les parties communes doivent être clairement délimitées.

Concentration des risques

Contrairement à une pensée intuitive, l’immeuble de rapport concentre des risques. En cas de sinistre ou de problème structurel, tout l’immeuble et donc tous les logements seront touchés (fissure, dégât des eaux, etc). La présence de nuisance peut également dévaluer la totalité du bien en une seule fois (travaux dans la rue, arrivée d’un bar ou d’une boîte de nuit, etc.)

Homogénéité des logements

Il faut veiller à varier le type de logement dans un même immeuble de rapport pour intéresser un public plus large pour la location (studios, T2, T3, colocation, etc.)

Présence de local commercial

En cas de présence d’un local commercial dans l’immeuble, le choix et la signature des baux peuvent être plus compliqués à réaliser que pour la location d’un logement. Il est alors important de s’adresser à des agents immobiliers qui possèdent une expertise dans l’immobilier locatif commercial.

Faibles liquidités à la revente

Enfin, l’acheteur a souvent le pouvoir de négociation sur l’immeuble de rapport. Dans ce micro-marché, la revente peut-être compliquée. L’investissement dans un immeuble de rapport est principalement réalisé dans le but d’obtenir une rente et un rendement locatif important. Il faut donc éviter de se retrouver dans une situation financière qui oblige à revendre l’immeuble de rapport, car la revente peut être compliquée. Des plus-values immobilières peuvent toutefois être réalisées à long terme.

Avantages d’un immeuble de rapport

Pouvoir de négociation

L’investisseur a le pouvoir de négociation à l’achat, car l’immeuble de rapport se trouve sur un micro-marché. On peut ainsi faire diminuer le prix du mètre carré par rapport aux prix constatés dans le même secteur pour les appartements en copropriété. Alors qu’un appartement parisien peut se vendre dans la journée, les transactions sur les immeubles de rapport sont plus longues et laissent un temps pour la négociation.

Un seul décisionnaire pour optimiser le rendement locatif

En étant seul propriétaire d’un immeuble, il est possible de réagencer ou valoriser son bien à sa guise. Une décision libérée de la contrainte de négociation avec le syndicat des copropriétaires permet de s’assurer que les meilleurs rendements seront obtenus pour la même surface (ravalement de façade, homogénéisation des normes des logements, travaux dans les parties communes, services, etc.)

Économie du syndic

Puisque le propriétaire d’un immeuble de rapport est le seul propriétaire de l’ensemble du bâti, il n’existe pas de syndic des copropriétaires. On peut ainsi faire l’économie des frais de gestion administrative et des délais de décision du syndicat des copropriétaires.

Économie d’échelle

L’immeuble de rapport permet de réaliser d’importantes économies d’échelle. En effet, les frais fixes comme les frais de notaire ou les honoraires peuvent être réduits contrairement au cas où les actes de vente se multiplient. La mutualisation des dépenses de travaux et d’entretien entre les différents logements permet également de réaliser des économies. Enfin, il est plus facile de négocier des contrats quand on possède un grand nombre de biens comme pour négocier une assurance par exemple.

ImAvenir peut vous accompagner dans la recherche et l’achat d’un immeuble de rapport rentable. Nos artisans exécutent ensuite la rénovation et la division en plusieurs lot pour optimiser la valeur locative et la rentabilité à long terme.