Guide de l’immeuble de rapport à Paris

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport à Paris ?

Pourquoi un immeuble de rapport ?

Investir dans un immeuble de rapport présente plusieurs avantages :

• Un prix au m² moins élevé qu’en achetant plusieurs appartements différents.
• La possibilité d’optimiser plus facilement la surface et de revoir l’aménagement intérieur (réunir deux chambres de bonne afin de créer un deux-pièces par exemple).
• Des économies d’échelle sur les travaux, sur l’entretien et sur la gestion.
• Maîtriser toutes les décisions concernant l’immeuble en pleine propriété.
• Éviter des frais de syndic, le risque de blocage ou les différents dans une copropriété.

À Paris, de nombreux immeubles sont de type haussmannien. Ils ont le charme de l’ancien et ont parfois une localisation idéale attirant les locataires prêts à payer un loyer plus élevé. Les plus beaux biens sont situés dans le centre historique de Paris, comme avec un ancien hôtel particulier situé sur l’Ile de la Cité. Cependant, il est tout-à-fait possible de trouver de bonnes opportunités dans d’autres arrondissements comme un immeuble situé sur les quais de Seine dans le 15^e.

Pourquoi à Paris ?

Les prix de l’immobilier sont très élevés à Paris et le marché est tendu. Mais un investissement immobilier dans la capitale est très sécurisé. En effet, la demande locative y est forte et les locataires disposent d’une bonne capacité immobilière, c’est-à-dire qu’ils ont des revenus suffisants pour régler le loyer. De plus, la vente d’un immeuble locatif à Paris se fait facilement. Ce n’est pas le cas des immeubles de rapport vendus dans des petites villes ou en zones rurales dont le marché est moins dynamique.

Dans de nombreuses communes d’Ile-de-France bien desservies par les transports en commun et avec des commerces en nombre, comme Saint-Ouen, Saint-Maurice ou Saint-Denis, l’achat d’un immeuble de rapport en centre-ville offre souvent une meilleure rentabilité locative qu’à Paris même, parfois proche de 8-10%. En effet, le prix d’acquisition moins élevé pèse moins sur la rentabilité locative, celle-ci se calculant selon la formule suivante, (loyer mensuel x 12) x 100 / le montant d’acquisition du bien incluant les frais d’acquisition.

Comment trouver un immeuble de rapport à Paris ?

La voie classique pour trouver un immeuble de rapport à Paris : annonce de vente sur un site immo, style Le Figaro

La recherche d’un immeuble de rapport en vente à Paris n’est pas aisée. En effet, les investisseurs particuliers y sont en concurrence avec les marchands de biens et les investisseurs institutionnels basés en France ou à l’étranger, comme les fonds de pension américains. Des annonces de vente d’immeubles locatifs paraissent parfois sur des sites spécialisés, comme SeLoger ou la rubrique immo du Figaro. À noter, que Le Figaro dispose d’un site dédié aux propriétés de prestige permettant notamment de trouver un immeuble de standing avec jardin et parking ou une maison à découper en appartements.

Maximiser ses chances de trouver un bon immeuble de rapport à Paris : le chasseur immobilier

Faire appel à un chasseur immobilier présente de nombreux avantages pour trouver un immeuble de rapport à Paris. En effet, ce chasseur a noué des partenariats avec des acteurs du secteur (agences immobilières, notaires…) et a ainsi accès à des biens off-market, c’est-à-dire à l’annonce de vente avant qu’elle ne soit publiée sur un site de vente immo, comme celui du Figaro ou de seloger.

L’investisseur peut ainsi se positionner rapidement sur les biens les plus intéressants (immeuble avec vue sur la Seine, hôtel particulier transformable en appartements de haut-standing, propriétés dans un arrondissement central avec un parking en sous-sol, maison avec jardin à côté du métro en Ile-de-France à transformer en espace de coliving…). De plus, le chasseur est réactif. Il va se rendre disponible pour une visite rapide, dès la mise en vente de l’immeuble, avec rédaction d’un compte-rendu détaillé au futur propriétaire. Enfin, le chasseur immobilier est un excellent négociateur, un atout pour acheter un immeuble ou un hôtel particulier au meilleur prix.

La transformation d’une surface de bureaux en immeuble de logements ?

Face à la rareté des immeubles de rapport à Paris, certains investisseurs font le choix d’acheter uniquement des murs et de transformer une surface de bureaux en appartements. Cependant, cette solution n’est pas évidente à mettre en œuvre. Il faut, en effet, obtenir l’accord de la mairie pour ce changement de destination de la surface, comme lors de la transformation d’un local commercial en logements.

De plus, une inspection du bâtiment de bureaux est nécessaire par un architecte afin de vérifier que des appartements peuvent y être créés. Si c’est le cas, ces derniers bénéficieront souvent d’une belle hauteur sous plafond, un critère séduisant pour les locataires.

Comment financer l’achat d’un immeuble de rapport à Paris ?

Les critères exigés par les banques pour financer un investissement immobilier

Les critères des banques pour accorder des prêts immobiliers sont les suivants :

• Une situation professionnelle stable.
• Une gestion financière saine (éviter les découverts dans les 3 mois suivant la demande).
• Un taux d’endettement ne dépassant pas 35% (les banques acceptent en général d’intégrer les loyers à hauteur de 70 à 80% dans les revenus).
• Un apport d’au moins 10% du projet immobilier, hors frais de notaire (certaines banques demandent un apport supérieur).
• Une durée de prêt ne dépassant pas 15 ou 20 ans.
• Une assurance de prêt, avec possibilité de choisir en application de la loi Lagarde, une assurance individuelle souvent moins onéreuse que le contrat groupe de la banque (la délégation d’assurance).

Tenir compte des particularités d’un immeuble de rapport

Lors de l’achat d’un immeuble de rapport les travaux peuvent être importants. Il peut être ainsi nécessaire de supporter la totalité du prix de la toiture ou de la façade et non un tantième des travaux, comme dans le cadre d’un achat diffus. Ce coût peut-être très important dans le ville de Paris avec une façade en pierre de taille et un toit en zinc. Pour éviter toute difficulté, les investisseurs peuvent demander un décalage de trésorerie le temps des travaux plus une sécurité de minimum 3 mois.

Astuces pour booster le rendement de l’immeuble de rapport à Paris

L’achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux ?

Les opportunités d’achat d’une surface dans l’ancien à Paris sont rares. Mais cette rareté n’est pas un frein à l’investissement. En effet, les biens anciens sont vendus à un prix moins élevé et se trouvent souvent dans un arrondissement central de la capitale.  De plus, les travaux sont l’occasion d’optimiser l’espace, en transformant par exemple un studio en deux-pièces.

C’est une opération peu coûteuse car les séparations crées sont de simples cloisons et non des murs porteurs. Or, à surface égale, un deux-pièces se loue plus cher. Enfin, les travaux peuvent faire l’objet d’un plan d’amortissement dans le cas d’une location meublée.

Location nue ou location meublée ?

La rentabilité locative d’un appartement meublé est plus élevée que la rentabilité d’un appartement nu, car le montant du loyer inclut la location des équipements. De plus, la demande pour ce type de location est élevée à Paris, puisque plus de 400.000 étudiants logent dans le Grand-Paris dont 50% dans la capitale. Les meublés attirent également les jeunes actifs de passage pour motif professionnel en Ile-de-France.

De plus, la location meublée permet de bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), si les revenus locatifs déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ne dépassent pas 23.000 € ou 50% des autres revenus du foyer. Le propriétaire en LMNP au régime réel peut alors déduire l’ensemble de ses charges (une liste de charges limitée dans le cadre d’un bail nu) et mettre en place un plan d’amortissement (un tel plan n’existant pas pour un bail nu). Il ne règle ainsi souvent aucun impôt sur les loyers perçus, pendant 10-12 ans.

La location saisonnière ?

Pour une meilleure rentabilité locative, le propriétaire d’un immeuble de rapport ou d’un hôtel particulier peut vouloir louer des appartements ou des chambres sur une plateforme type Airbnb. Mais la durée d’une location saisonnière est limitée à 120 jours par an à Paris. Cette durée peut être dépassée, à condition de transformer son bien en local commercial. Un tel type de changement d’usage des murs est très difficile à faire approuver par la mairie à Paris.

Le coliving

Un espace de coliving est la promesse d’un haut-rendement. Ce concept américain se développant en France. En effet, il attire les locataires prêts à payer un loyer plus élevé pour des services, comme les cadres et les expatriés, nombreux dans les villes d’Ile-de-France. Le coliving se compose d’appartements privés avec une ou plusieurs pièces, avec un accès à des espaces communs comme un étage de l’immeuble transformé en salle de sport, en salle dédiée au télétravail, un étage en sous-sol servant de buanderie ou dans le cas d’une maison découpée en appartements, ou bien encore un accès au jardin partagé.

Un investissement dans un immeuble de rapport à Paris ou Ile-de-France avec une bonne rentabilité locative peut se révéler complexe. Nos chasseurs immobiliers connaissent les particularités de chaque arrondissement et effectuent une recherche ciblée des propriétés les mieux placées. Nous mobilisons notre réseau de partenaires pour faciliter vos démarches et économiser du temps. Notre courtier partenaire peut se charger de trouver la meilleure offre de prêt immo et d’assurance et un expert-comptable vous accompagnera sur l’optimisation fiscale des loyers tirés de votre immeuble de rapport (que ce soit en loueur meublé non professionnel, loueur meublé professionnel, ou avec la création d’une société de type SCI ou SCPI).