Investissement locatif dans un local commercial

Bureaux ou meublé touristique ?

Investir dans un local commercial n’est pas synonyme d’un investissement locatif dans des bureaux. L’immobilier de bureau s’inscrit dans une démarche patrimoniale à long terme qui attire les investisseurs institutionnels plutôt que les particuliers. En effet, les montants à investir sont colossaux et le risque de vacance locative entre les baux de deux entreprises sont très importants. En revanche, c’est un placement très intéressant pour les gestionnaires de fonds et les grandes entreprises.

Toutefois, la dénomination de local commercial est aussi utilisée pour les meublés touristiques. Il s’agit alors d’une opération bien plus profitable pour les particuliers qui peuvent louer en location saisonnière touristique toute l’année.

La courte durée : une rentabilité 2 à 3 fois plus élevée qu’une location classique

La location meublée en courte durée consiste à louer son local meublé à une clientèle de passage via des plateformes type Airbnb ou Booking. Ces réservations se font sur une période courte : quelques jours voire quelques semaines. La location en courte durée vous permet de rentabiliser votre investissement plus rapidement. Votre rentabilité est bien plus forte qu’une location classique. Cette stratégie de location vous permet de rembourser votre prêt aussi plus rapidement. Vous réaliserez également plus de bénéfices. C’est une technique très intéressante pour ceux qui souhaitent vivre de l’immobilier.

La location courte durée offre également des avantages du point de vue de la fiscalité : lorsque vous faites ce type de location, vous louez les biens en meublé. Ainsi, vous pouvez profiter du régime LMNP (loueur meublé non professionnel).

Restriction d’exercer une activité en courte durée

Comme vous le savez sans doute, la location courte durée dans le cadre d’un investissement traditionnel dans les villes de plus de 200 000 habitants et d’autres (voir liste ci-dessous) est interdite. Sauf s’il s’agit de votre résidence principale. Dans ce cas un dispositif de restriction s’applique limitant la location à 120 nuitées par an. Toutefois il existe certaines spécificités pour exercer la location courte durée de manière légale sans restriction et sans passé par sa résidence principale.

Cas de votre résidence principale

Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale dans l’une des villes listées ci-dessus et que vous souhaitez exercer une activité en location courte durée, il existe un dispositif de limitation de nuitées. Ce dispositif mis en place au 1^er janvier 2019 sur toutes les plateformes de réservations de type Airbnb, Booking ou encore Expedia autorise la location de 120 nuitées par an dans votre logement.

Dans les villes comme Paris, Toulouse ou encore Bordeaux, dès qu’un propriétaire aura atteint ce seuil de 120 nuitées, il verra son calendrier automatiquement bloqué par les différentes plateformes et l’annonce restera visible sans pouvoir recevoir les nouvelles réservations. L’objectif est de limiter, dans ces villes qui sont en manque de logement, la location courte durée afin de proposer plus d’appartements pouvant loger leurs habitants en longue durée.

Alternative légale pour investir en courte durée : Les locaux commerciaux

L’activité de courte durée est une activité commerciale. Pour pouvoir exercer votre activité de courte durée en toute légalité et sans restriction durant toute l’année, vous devez exploiter votre activité dans un local à usage commercial et que ce dernier dispose de la « commercialité ». L’utilisation de locaux commerciaux en location courte durée à Paris connaît ainsi un succès grandissant.

La location meublée en courte durée est autorisée et légale dans les grandes villes comme Paris, sans limite de nuitées, sous réserve que le local soit à usage commercial. La mise en location saisonnière de votre bien tout au long de l’année est particulièrement rentable :

• Les locaux commerciaux ne sont pas soumis à la limite de location de 120 jours/an dans les grandes villes, notamment à Paris.
• Le prix de la nuitée en location saisonnière est plus élevé qu’en location classique.

Les locations sont payées à l’avance : pas de risque d’impayés !

Comment transformer son local commercial en logement loué en courte durée ?

Transformer son local commercial en habitation

Le local commercial doit être adapté aux besoins des futurs voyageurs de courte durée : travaux, aménagement en appartements, meubles, cuisine équipée, salle de bain, création de murs pour délimiter les pièces…

Usage commercial ou usage d’habitation ?

Il y a 2 types d’usages pour un bien :

• Usage d’habitation : Pour pouvoir louer en courte durée sans restriction de nuitées, vous avez la possibilité de demander le changement d’usage. Ainsi transformer votre local à usage d’habitation en local à usage commercial. Toute modification d’usage doit être approuvée par l’urbanisme.
• Usage commercial : Vous disposez déjà d’un local à usage commercial. Vous pouvez donc louer votre logement sur les plateformes de courte durée sans restriction, sans modifier l’usage de votre local.

Effectuer un changement de destination du bien

Afin de pouvoir louer votre local commercial en toute légalité et sans restriction sur les plateformes de courte durée vous devez changer la destination du bien. Un changement de destination doit s’effectuer quand un local passe à une autre destination. Par exemple : quand un local est un commerce et que l’on décide d’en faire une habitation. Ce changement de destination s’opère en même temps que l’immatriculation de votre activité et est approuvé par le greffe du tribunal de commerce et par le service de l’urbanisme de votre ville. La destination indique la raison pour laquelle un immeuble a été construit. Il en existe 9 selon le code de l’urbanisme.

Les différentes destinations possibles : habitation, hébergement, bureaux, hôtelier, commerces, artisanat, entrepôts, industrie, exploitation forestière ou agricole. Pour pouvoir louer sur les plateformes vous devez changer la destination de votre local à usage commercial en « hébergement ». Pour effectuer ces formalités, prenez en compte la nature des travaux que vous souhaitez réaliser :

• Accompagnez votre demande de changement de destination d’un permis de construire si les travaux vont s’effectuer sur une surface de plancher de plus de 20m2, modifications de la façade de l’immeuble ou des structures porteuses.
• Soit d’une déclaration préalable si les travaux concernent seulement un petit rafraichissement ou un simple aménagement de l’intérieur du logement. (Ce qui est le cas dans les travaux de rénovation proposés par ImAvenir)

L’investissement immobilier locatif dans un local commercial à usage d’habitation est un investissement assez méconnu des français. Pour autant, la rentabilité dégagée dans ce type d’opération est supérieure à celle de la location traditionnelle. L’aspect administratif du changement de désignation du local commercial au titre d’un usage d’habitation peut paraître complexe. ImAvenir peut vous accompagner dans des projets plus simples de mise en oeuvre pour investir sereinement avec une forte rentabilité.