Investissement locatif dans un bien divisible

Parmi toutes les typologies de biens, le principe de la division est de découper un logement en plusieurs nouveaux lots. En divisant votre bien en deux appartements distincts vous pourrez donc décupler votre rentabilité grâce à la reconfiguration du bien, initialement unique, en deux lots bien distincts. De plus, vous diversifiez l’investissement locatif en louant séparément les deux lots distincts. Le but de tout investissement est de créer le maximum de profit, pour cela il faut adopter les bonnes stratégies et les plus efficaces.

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Sommaire

Pourquoi choisir la division de bien ?

Réduction des coûts

Diviser un appartement en plusieurs lots permet de réduire le coût de revient de votre bien. Il est beaucoup plus rentable d’acheter un grand appartement et de le diviser en deux logements plutôt que d’en acheter trois séparés. En effet, les coûts annexes comme les plans d’architecte ou les travaux seront moindres sur un lot unique à diviser que sur deux opérations distinctes. Néanmoins il faut impérativement que deux lots distincts soient identifiés à l’origine sur le cadastre, le PLU (Plan Local d’Urbanisme) et le titre de propriété.

Augmenter son revenu locatif

Si vous disposez d’un appartement de 36m2, vous n’allez pas louer deux fois plus cher qu’un appartement de 18m2. Par exemple : A Paris, dans les quartiers dit « intermédiaires » allant du 10 au 17e arrondissement, un 36m2 se louera entre 1400 et 1500€ par mois. Un logement de 18m2 se louera entre 1000 et 1100€ par mois.

Lorsque le titre de propriété le permet et que deux lots sont identifiés à l’origine, il est donc beaucoup plus rentable de diviser l’appartement en deux biens distincts qui vous rapporteront entre 2000 et 2200€ par mois au lieu de 1400-1500€. De plus, à l’achat, il est plus avantageux d’investir dans les plus grandes surfaces car le prix au m² est moins élevé que sur les petites surfaces.

Les avantages des biens divisibles

Lorsque la situation initiale le permet, opter pour une division de bien avec deux portes d’entrées bien distinctes est un vrai plus pour l’investisseur. Il peut en effet décider de louer l’un des deux lots et habiter lui-même me second. Par ailleurs, il peut revendre les lots séparément et ainsi augmenter la plus-value au m².

 

Différents cas de figure pour diviser un bien

Lorsque l’on parle de biens divisibles il y a 3 cas de figure.

1. Séparer deux lots qui avaient été réunis

C’est la solution idéale, les deux lots ont existé et apparaissent sur le cadastre. Pour éviter toute démarche administrative, assurez-vous bien que les deux lots soient inscrits sur le titre de propriété.

2. La division de biens avec création de lots

Vous créez deux lots distincts dans un appartement. Vous devrez faire appel à un géomètre afin de recalculer les tantièmes.

3. La division de biens sans création de lots

C’est ce qu’on appelle de « l’aménagement d’intérieur ». Vous n’aurez pas la possibilité, en revanche, de revendre en deux lots séparément. Vous serez obligé de revendre l’ensemble.

Comment diviser son appartement ?

Avant de se lancer dans une division, il est indispensable de faire certaines vérifications. Tous les appartements ne se prêtent pas à la division de biens. Il faut être vigilant sur l’agencement général de l’appartement, les différentes arrivées d’eaux, les murs porteurs, cloisons ou semi-porteurs, les cloisons qui deviennent porteuses avec le temps ou encore le nombre de fenêtres suffisantes. Nous vous conseillons de faire appel à un architecte afin de vous assurer de la faisabilité technique du projet. Chaque nouveau logement doit avoir des équipements nécessaires : Ils devront notamment tous avoir leurs propres compteurs (eau, électricité…).

Respecter les surfaces minimales

Quand vous divisez un appartement en plusieurs lots, attention à respecter les surfaces minimales légales. La législation a instauré une surface minimale sur la location de logement. Un logement doit avoir une surface minimale de 9m2 et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20m. Il est possible de passer en dessous de cette norme si, et seulement si, le logement possède un volume d’au moins 20m3. Les 9m2 correspondent à la surface de vie (pièce principale) donc les murs, les cloisonnements et les embrasures des portes et des fenêtres ne sont pas comptabilisés dans cette surface. Vous ne pouvez pas non plus avoir une pièce de vie de 7m2 avec des WC ou une salle d’eau indépendants de 3m2 soit un total de 10m².

Vérifier les accès pour chaque appartement

Il y a deux cas :

  • Soit les appartements ont été réunis en un appartement mais étaient anciennement identifiés en deux lots. Dans ce cas-là, il existe déjà deux portes d’entrée visibles sur les parties communes.
  • Soit l’appartement ne possède qu’une entrée depuis les parties communes et donc un seul lot identifié sur le titre de propriété, l’opération s’avère plus complexe. La solution consiste à conserver l’entrée commune et de créer un sas qui permettra de redistribuer les deux entrées. Attention, ce dispositif ne permet pas de revendre séparément les deux appartements !

Comment transformer un seul lot en deux lots distincts ?

Nous vous conseillons de vous faire accompagner par un professionnel afin d’optimiser l’espace en prenant en compte : les murs porteurs, étudier les raccordements et évacuations des lots, mettre en place les compteurs électriques, création d’ouverture…

Les travaux s’effectuent en plusieurs phases :

  1. Il s’agit des travaux en dur, qui consistent à détruire les murs, créer des cloisonnements, effectuer les raccords nécessaires…
  2. Les travaux de finition avec l’installation de revêtements au sol, l’isolation, la plomberie, la peinture, l’installation électrique, les systèmes de chauffage…
  3. La décoration et l’ameublement des appartements. Nous vous conseillons de faire appel à des professionnels afin d’augmenter la valeur du bien et maximiser la valeur locative.
ImAvenir vous accompagne sur tout le processus d’investissement locatif : recherche du bien, reconfiguration, rénovation, ameublement et mise en location.
Client ImAvenir Charles
Mathieu Doliveux
Directeur associé d'ImAvenir

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