Investissement locatif en T2

Le T2 : Un investissement immobilier plus stable et plus sécurisé

 

Investir dans un 2 pièces est synonyme de stabilité. Lors de l’achat d’un studio dans un but locatif, celui-ci va principalement être à destination des étudiants qui vont louer ce logement quelques mois durant leurs études. Ils vont soit partir pour s’installer dans une autre ville afin de terminer leurs études, soit chercher une colocation, plus conviviale et moins coûteuse.

Dans un T2, les locataires ont tendance à rester plus longtemps. La catégorie de locataire visée est plus grande que celle d’un studio ou même d’un T3.

Bien souvent, les T2 intéressent principalement les jeunes couples ou les jeunes actifs, mais aussi les seniors. Les dossiers des locataires sont donc plus stables et sérieux avec généralement deux sources de revenus. Les risques d’impayés sont bien réduits.

Catégorie de locataires pour chaque type d’appartement :

 

STUDIO  T2 T3
Étudiant Étudiant Couple
Jeune actif Jeune actif Jeune couple avec enfant/s
  Couple Sénior
  Jeune couple avec enfants en bas âge Colocation / Coliving
  Sénior  

 

Le risque de vacance locative et de la rotation des locataires est moindre. Dans un T2, en moyenne, les locataires restent entre 46 et 50 mois. C’est une occupation plus stable que dans un studio ou que dans un logement étudiant où le renouvellement des locataires est bien plus fréquent.

Vous aurez donc l’avantage d’avoir moins de frais liés au changement de locataires. Votre rentabilité sera donc accrue.

 

Les avantages de rénover et de louer un T2 en meublé

Comme tout investissement immobilier, vous devrez étudier le marché locatif dans le secteur ou vous souhaitez investir.

Vide ou meublé, choisissez un T2 dans un environnement attractif et sécurisé, bien situé, et proche des transports.

Louer un appartement meublé vous offre plusieurs avantages au niveau de la fiscalité.

Le statut en LMNP ou LMP sont des statuts de loueurs meublés qui permettent une défiscalisation des revenus locatifs par un système d’amortissement ou d’abattement.

Deux possibilités de régime fiscal s’offrent aux LMNP :

  • Le régime dit « réel »
  • Le régime dit « micro-BIC ».

Un appartement 2 pièces à rénover est une stratégie très intéressante dans le cas du régime réel. Vous avez la possibilité de déduire le montant des travaux effectués dans votre appartement de vos revenus fonciers. C’est un avantage fiscal pour l’investissement immobilier dans l’ancien.

Le régime réel en statut LMNP vous permet d’optimiser votre fiscalité grâce à la déduction de vos charges réelles et de l’amortissement du bien et du mobilier. Cette disposition vous permet de prendre en compte la dépréciation du bien et du mobilier qui le garnit au fil des années.

 

En optant pour le régime du micro-BIC ce ne sont pas vos charges locatives réelles qui sont déduites de vos revenus, mais un abattement forfaitaire global de 50 % (ou de 71 % pour une location meublée classée) qui leur est appliqué.

Pourquoi investir dans un T2 ? Quels sont vos avantages ?

 

Nous conseillons à nos investisseurs, en particulier lors du premier investissement, de se tourner sur l’achat d’une typologie de bien immobilier type T2. Un appartement type T2 (2 pièces) permet d’offrir à l’investisseur une meilleure rentabilité et un meilleur rapport entre le loyer encaissé et le montant investi.

Un appartement de 2 pièces est le bon compromis entre un studio d’étudiant et un logement familial. Le tout est de savoir quelle catégorie de locataires vous souhaitez viser.  

Le prix au m2 de ces logements est moins cher à l’achat que dans le cas de studio et les locataires s’y installent pour une plus longue durée.

Un type 2 est également plus facile à revendre, car le marché est plus liquide. En effet, les deux-pièces trouvent facilement des acquéreurs : les investisseurs sont friands de ce type de logement, car ils y voient de nombreux intérêts, mais les T2 sont également convoités par les acquéreurs cherchant à acheter leur résidence principale. Les deux-pièces constituent souvent la première étape d’achat d’un jeune couple, mais ils visent également d’autres catégories de personnes.

Avis ImAvenir

 

Investir dans un appartement type 2 présente une quantité d’avantages, cependant, comme tout investissement, il faut élaborer les bonnes stratégies et s’entourer de professionnels.

  • Etudiez le potentiel locatif de la ville que vous ciblez : transports en commun, ville attractive, présence de sociétés, développement urbain ;
  • Etudiez la structure de la population : les deux pièces se louent plus facilement à un jeune couple. Evitez d’aller dans des villes trop estudiantines ;
  • Bien choisir le quartier : sécurité, accès direct aux transports, … Les locataires veulent vivre dans un cadre sûr, agréable et pratique.
  • Analysez le marché du neuf. Sur un site saturé d’offres locatives, vous vous retrouverez en concurrence avec les nouveaux programmes vendus en loi Pinel. Vous pourriez avoir du mal à louer. A moins de baisser le loyer, ce qui nuirait à votre rentabilité.
  • Misez sur un T2 à rénover : bénéficiez d’un prix plus attractif et déduisez le montant des travaux de vos revenus fonciers en location vide ou de vos recettes en location meublée.