Investissement locatif dans un T2
Nous conseillons aux investisseurs qui réalisent leur première opération de se tourner vers une typologie de bien immobilier accessible et qui génèrera un revenu stable. Investir dans un T2 reste abordable et permet d’attirer des jeunes couples ou des étudiants qui resteront quelques années. En outre, un taux de rotation des locataires moins élevé que dans un studio vous fera économiser des frais de remise en état. ImAvenir vous donne ses conseils pour réaliser un bon investissement locatif dans un deux-pièces.
Un investissement synonyme de stabilité
Des logements recherchés par les jeunes actifs
Investir dans un 2 pièces est synonyme de stabilité et de sécurité. Les locataires ont tendance à rester plus longtemps car ils sont plus aisés et ont déjà démarré leur vie active. Les T2 intéressent principalement les jeunes couples ou les jeunes actifs, mais aussi les seniors à la retraite. Les dossiers des locataires sont donc de meilleure qualité et plus sérieux avec généralement deux sources de revenu.
Moins de turn over, plus de sécurité
Le risque de vacance locative et de rotation des locataires est moindre. En moyenne dans un T2, les locataires restent entre 45 et 50 mois. C’est une occupation plus stable que dans un studio ou que dans un logement pour des étudiants où le renouvellement des locataires est bien plus fréquent, souvent à la fin de chaque année universitaire. L’investisseur aura donc moins de frais liés au changement de locataires, moins de frais pour la remise en état (traces sur les murs, joints noircis, renouvellement de la vaisselle) et moins de risque de vacance locative entre deux baux. Le rendement sera donc supérieur et bien plus sécurisée à long terme.
Un bien moins cher et plus liquide
Les appartements de petite surface restent très accessibles. Il est donc facile de commencer à se constituer un patrimoine en investissant dans un logement de type T2 grâce à l’effet de levier bancaire. Contrairement à d’autre types d’investissement, il est possible de faire financer son investissement immobilier par le crédit avec un petit apport (souvent 10 à 20% du montant total de l’opération). En retour, les revenus locatifs permettront de rembourser les mensualités du crédit, de conserver sa capacité d’emprunt, et d’enchaîner avec une nouvelle opération d’investissement.
A la revente, les deux-pièces sont aussi très faciles à revendre car les investisseurs sont friands de ces petites surfaces. Ce sont donc des biens très liquides. Le T2 est idéal pour réaliser une première opération d’investissement.
Booster la rentabilité : reconfigurer un studio en T2
Les T2 sont davantage recherchés sur le marché locatif que les studios. Les locataires sont ainsi prêts à payer plus cher que pour un studio même si la surface est la même. Il est donc très avantageux d’acheter un studio mal aménagé dans un immeuble pour le reconfigurer en deux-pièces. Avec le même budget au départ, les loyers seront bien supérieurs et on pourra augmenter considérablement la rentabilité.
Rechercher un studio décoté à reconfigurer
La localisation du bien à reconfigurer est primordiale. C’est même la condition d’un investissement réussi. Inutile d’investir s’il n’y pas de locataires pour louer l’appartement ou si de nombreux programmes d’immeubles neufs aux environs vont être mis sur le marché en même temps. La tension locative (rapport entre la demande et l’offre de logements) est l’indicateur clé à surveiller en plus des prix. Il faut donc analyser le marché qui est parfois saturé d’offres locatives. Aussi, choisissez bien le quartier au-delà de la ville ou vous investissez.
Privilégiez la banlieue des grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux qui bénéficie du report de la demande locative en centre-ville tout en présentant des prix moins élevés à l’achat. La proximité avec les transports en commun et avec de grandes entreprises sera idéale pour attirer des jeunes actifs.
Une fois la localisation définie, intéressez-vous à des appartements avec plusieurs fenêtres pour pouvoir créer une chambre supplémentaire. La présence d’une cuisine séparée ou d’une salle d’eau un peu grande est souvent un bon signe pour une reconfiguration.
Anticiper les travaux de rénovation
Attention toutefois à anticiper le coût la faisabilité des travaux dans l’immeuble avant l’offre d’achat de l’appartement. Il est important d’avoir les conseils d’un professionnel pour ne pas se retrouver avec des travaux interminables, avec des vices cachés, ou se retrouver à devoir débloquer un budget de rénovation en urgence avant la mise en location.
Bénéficier de déductions d’impôts
Il est possible d’amortir l’ensemble du coût des travaux de rénovation grâce au statut de Loueur Meublé Non Professionnel. Ce statut fiscal avantageux permet de déduire le montant des travaux de vos revenus locatifs dans le calcul de l’imposition. Il est ainsi fréquent de ne pas payer d’impôt pendant 10 à 12 ans. ImAvenir vous accompagne pour obtenir ce statut fiscal conformément à la loi (notamment au niveau des meubles obligatoires) et collabore avec un comptable pour faciliter vos démarches.
