Le bail de location non meublée : Règles, obligations et erreurs à éviter

Les règles à respecter

Mise à disposition d’un logement décent

Un logement décent doit répondre à plusieurs critères, essentiels pour la sécurité et le confort du locataire. Ces critères incluent :

• Surface minimale habitable : 9 m² minimum avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, soit un volume d’au moins 20 m³.
• Sécurité et santé : Absence de risques pour la sécurité et la santé des occupants.
• Absence de nuisibles : Le logement ne doit pas être infesté d’animaux nuisibles ou de parasites.
• Performance énergétique : Des exigences minimales en termes de performance énergétique, qui se renforceront dans les années à venir.
• Équipements nécessaires : Mise à disposition d’équipements adaptés pour vivre dans de bonnes conditions.

Le respect de ces critères devient d’autant plus crucial au fil des années, avec des exigences de performance énergétique de plus en plus strictes. D’ici 2030, des normes plus exigeantes imposeront des rénovations pour certains logements, une évolution à anticiper pour rester conforme.

Condition de forme du contrat

La location de logement est régie par la loi du 6 juillet 1989, qui impose la signature d’un bail écrit, en double exemplaire, par le locataire et le propriétaire. Cette démarche ne peut être contournée, car elle garantit les droits des deux parties. Un bail verbal, bien que parfois pratiqué, n’est pas suffisant légalement pour encadrer les relations locatives.
De plus, les contrats de location doivent respecter le modèle défini par le décret du 29 mai 2015. Le bail non meublé, par exemple, doit être rédigé en plusieurs copies, chacune remise à un acteur de la location : propriétaire, locataire, et, le cas échéant, la caution.

Qui signe le contrat ?

Les cautions solidaires, bien qu’indispensables en cas de litige, ne sont pas parties prenantes du contrat de location. Par conséquent, elles n’ont pas à signer le bail. En revanche, pour être activée en cas de besoin, une caution doit compléter un acte de caution solidaire. Cet acte, s’il est mal rédigé, pourrait être invalidé, et toute procédure contre la caution serait alors compromise. Depuis 2022, cet acte de caution solidaire peut désormais être signé électroniquement, comme le bail lui-même.

Quelle est la différence entre un bail d’habitation et un contrat de location ?

J’ai tendance à utiliser l’un pour l’autre mais l’expression contrat de location est plus générale que bail habitation. En effet, le bail d’habitation désigne un contrat de location d’un logement alors qu’un contrat de location peut aussi porter sur une voiture, du matériel de bricolage etc.

Comment rédiger le contrat ?

Durée, montant et dépôt de garantie

Pour un particulier, la durée d’un bail est fixée à 3 ans. À l’échéance de cette période, si le propriétaire ne donne pas de préavis, le contrat est reconduit tacitement pour une nouvelle période de 3 ans. Cette reconduction automatique vise à stabiliser la relation locative.
Le montant du loyer, ainsi que le dépôt de garantie, doivent être clairement définis dans le contrat pour éviter toute ambiguïté.

Les clauses obligatoires

Un contrat de location doit impérativement comporter les informations suivantes :

• Identité des parties
• Date d’entrée en vigueur du contrat
• Durée du contrat
• Montant du loyer, à préciser en chiffres et en lettres.
• Loyer de référence pour les communes soumises à l’encadrement des loyers comme Paris
• Surface habitable et consistance du logement (nombre de pièces, équipements).
• Dépôt de garantie, dont le montant est limité à un mois de loyer pour un logement non meublé.
• Modalités de résiliation du contrat, préciser les clauses résolutoires.
• Révision du loyer, y compris les conditions sous lesquelles il pourra être ajusté.

Clauses pour donner congé

Un locataire peut résilier un contrat de location non meublée à tout moment, sans motif particulier, à condition de respecter un préavis de trois mois. Toutefois, ce délai peut être réduit à un mois dans certaines situations :

• Le logement est situé en zone tendue.
• Le locataire traverse une situation particulière (mutation professionnelle, perte d’emploi, premier emploi, problèmes de santé avec certificat médical).

Le préavis commence à courir à partir de la réception de la notification du congé par le propriétaire, envoyée par lettre recommandée, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé. Pendant cette période, le locataire reste tenu de payer le loyer et les charges, sauf si un nouveau locataire emménage avant la fin du préavis et avec l’accord du bailleur.

Clauses facultatives

Certaines clauses peuvent être ajoutées pour protéger davantage le bailleur :

• Clause résolutoire : Elle permet au bailleur de résilier le contrat en cas de non-respect des obligations par le locataire, par exemple en cas de retard de paiement récurrent du loyer.
• Révision annuelle du loyer : Cette clause permet au bailleur d’augmenter le loyer en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.
• Solidarité des locataires : Dans le cas de colocation, cette clause permet de solliciter le locataire le plus solvable pour régler les arriérés de loyer, même si ce locataire a déjà payé sa part.

Annexes obligatoires

Un certain nombre de documents doivent être annexés au contrat pour garantir la transparence et le respect des obligations légales :

• État des lieux d’entrée : Ce document est indispensable pour établir les conditions du logement au moment de la remise des clés.
• Notice d’information : Un document précisant les droits et obligations des parties, conformément à l’arrêté du 29 mai 2015. Il doit être signé par le locataire.
• Règlement de copropriété (si applicable) : Si le logement fait partie d’une copropriété, ce document doit être remis au locataire.
• Dossier de diagnostics techniques.

Dans le dossier de diagnostic technique (DDT), vous devez faire figuer :

• Un diagnostic de performance énergétique (DPE).
• Un constat de risque d’exposition au plomb, si le logement a été construit avant 1949.
• Un état des risques (naturels, technologiques, radon, sismicité, ou risque lié au recul du trait de côte) si le bien se trouve dans une zone concernée par ces risques.
• Un diagnostic électricité et gaz si les installations datent de plus de 15 ans.
• Une information sur le bruit des aérodromes, si le logement se trouve dans une zone de bruit définie par un Plan d’exposition au bruit (PEB), en vigueur depuis juin 2020.

Enfin, vous devez annexer une notice d’information paraphée par le locataire. La notice d’information doit présenter le contenu de l’arrêté du 29 mai 2015 : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000047318946. Ce document vise à informer sur les droits et obligations de chaque partie

Les erreurs courantes à éviter dans la rédaction de bail de location non meublée

Oubli de certaines clauses

L’une des erreurs les plus fréquentes dans la rédaction d’un bail est l’oubli de certaines clauses essentielles. Par exemple, les clause résolutoire sont indispensables. Elles permettent la résiliation du contrat de bail en cas de non-paiement du loyer ou des charges. Sans cette clause, il devient beaucoup plus complexe de récupérer son bien en cas de litige lié au paiement.

Clauses abusives

Certaines clauses, bien que parfois incluses dans le contrat, sont jugées abusives par la loi. Même si le locataire accepte ces clauses, elles sont considérées comme illégales. Parmi les clauses abusives les plus courantes, on trouve :

• L’interdiction pour le locataire d’héberger des invités, ou d’utiliser le logement pour des activités associatives, politiques ou syndicales.
• L’obligation pour le locataire de souscrire une assurance habitation choisie par le bailleur, ce qui est contraire à la liberté de choix du locataire.
• L’imposition d’un prélèvement automatique ou d’un paiement par billets à ordre comme unique mode de paiement du loyer.
• La facturation des quittances de loyer, ce qui est illégal.
• L’obligation de verser un montant supplémentaire pour l’entrée dans les lieux, au-delà du dépôt de garantie convenu.
• L’allocation au bailleur d’indemnités en cas de non-respect des clauses du bail.
• La possibilité pour le propriétaire de modifier les prestations convenues dans le bail sans compensation pour le locataire.
• La prévision de prélèvements directs sur le salaire du locataire.
• L’imposition de la responsabilité automatique du locataire pour les dégradations, ce qui peut être abusif.
• L’insertion de clauses de résolution non prévues par la loi, ou de clauses qui prévoient un renouvellement ou une reconduction du bail pour une durée inférieure à 3 ans, ce qui est également interdit par la législation.

Vous pouvez consulter la liste complète des clauses abusives reconnues par le gouvernement ici.

Nouvelles dispositions

Le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 a modifié le bail type en introduisant de nouvelles mentions obligatoires. L’une des principales évolutions concerne l’ajout de l’identifiant fiscal du logement. Cette information doit désormais figurer sur tous les baux. Pour la retrouver, vous pouvez vous rendre dans votre espace personnel sur impots.gouv.fr, dans la rubrique « Biens immobiliers ». Une fois que vous avez sélectionné le bien concerné, cliquez sur le bouton « Consulter », puis vous trouverez votre numéro fiscal du local en haut du détail affiché.

Les différences entre un bail non meublé et un bail meublé.

Le bail meublé séduit de plus en plus les propriétaires grâce à sa flexibilité et ses nombreux avantages. Avec une durée de location réduite à un an (ou neuf mois pour les étudiants), il permet une plus grande souplesse pour récupérer son bien, que ce soit pour y habiter ou pour entreprendre des travaux.

Le préavis d’un mois offert aux locataires renforce cette dynamique, attirant notamment les jeunes actifs et les professionnels en mobilité, qui recherchent souvent des solutions temporaires. De plus, les loyers pratiqués pour les meublés sont souvent plus élevés, offrant une rentabilité supérieure par rapport au non-meublé.

En matière fiscale, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) constitue un véritable atout, permettant de bénéficier d’avantages comme l’amortissement des meubles et même d’une partie de la valeur du bien. Cette combinaison de flexibilité et de rentabilité fait du bail meublé une option stratégique pour les investisseurs à la recherche d’un équilibre entre rendement et gestion dynamique de leur patrimoine.

Modèles de contrat de location non meublée (PDF et Word).

Pour les propriétaires souhaitant louer leur bien en toute sérénité, disposer d’un modèle de contrat fiable et conforme à la loi est essentiel. Le contrat de location non meublée, régi par la loi du 6 juillet 1989, encadre précisément les droits et obligations des parties pour sécuriser votre investissement. Des modèles de contrat de location, disponibles en formats PDF et Word, sont accessibles gratuitement sur des sites web notamment le modèle que l’on trouve sur Le Figaro qui est plutôt bien mis en page (word, pdf, formulaire).

Ces documents respectent le modèle légal, notamment sur la durée du bail, les conditions de résiliation et les annexes obligatoires, comme l’état des lieux ou le diagnostic de performance énergétique. En utilisant ce type de modèle, vous simplifiez vos démarches tout en évitant des erreurs qui pourraient fragiliser la rentabilité de votre investissement. Et pour vous accompagner davantage, il peut être utile de consulter un gestionnaire locatif ou un juriste, pour adapter le contrat à vos besoins spécifiques.

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000047983753

https://immobilier.lefigaro.fr/louer/guide-location-immobilier/78-contrat-de-location-duree-signature-resiliation/

Les lois qui encadrent le contrat de location non-meublé

La loi du 6 juillet 1989, texte fondamental, fixe les règles générales de la location, notamment la durée du bail (trois ans pour un particulier, six ans pour une personne morale), les modalités de congé pour les deux parties, et les obligations relatives à l’état des lieux et aux diagnostics techniques.

La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) de 2014 renforce ces dispositions en imposant des annexes obligatoires comme le dossier de diagnostic technique et en encadrant les honoraires d’agence à la charge du locataire.

La loi Élan de 2018 introduit de nouvelles mesures comme la bail numérique. Par ailleurs, dans les zones tendues, la réglementation limite les augmentations de loyer et prévoit un préavis réduit pour les locataires.

Ces lois sont complétées par des décrets d’application qui évolue régulièrement comme les contrats types.

Conclusion

La location non meublée offre aux propriétaires une gestion plus stable et moins exigeante que les alternatives meublées, mais elle exige une rigueur juridique sans faille. Rédiger un bail conforme aux obligations légales et aux dernières évolutions réglementaires est crucial pour protéger vos intérêts tout en assurant le confort et la sécurité de votre locataire. N’hésitez pas à utiliser des modèles de contrats certifiés ou à solliciter des conseils professionnels pour sécuriser votre investissement locatif et optimiser sa rentabilité sur le long terme.

Chez ImAvenir, nous comprenons les préoccupations des investisseurs, qu’il s’agisse de choisir le bon emplacement, de sécuriser la rentabilité ou de gérer les démarches administratives. Notre offre clé en main est conçue pour répondre à toutes ces questions. Nous vous accompagnons à chaque étape, de la sélection du bien immobilier, en passant par sa rénovation, jusqu’au suivi de sa mise en location, avec une approche pensée pour le long terme.