Fiscalité LMP : tout comprendre pour tirer profit du statut de Loueur Meublé Professionnel

LMP : concrètement, qu’est-ce que c’est ?

Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est un statut fiscal attribué aux propriétaires qui exercent une activité de location de logements meublés à titre professionnel. Ce statut est défini par l’article 155, IV-2 du Code général des impôts (CGI) et encadré notamment par l’article 151 septies du CGI. Il s’applique lorsque l’activité de location meublée constitue votre activité principale.

Différence entre location meublée classique et professionnelle

La location meublée classique, dite non professionnelle (LMNP), concerne les bailleurs dont l’activité de location meublée reste accessoire par rapport à leurs autres revenus. À l’inverse, la location meublée professionnelle (LMP) s’adresse aux bailleurs dont les recettes locatives dépassent 23 000 € par an ET sont supérieures aux autres revenus d’activité.

Types de biens concernés

Le statut LMP s’applique à différents types de biens immobiliers proposés en locations meublées, tels que :

• Appartements ou maisons loués meublés (logement classique)
• Résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme)
• Chambres d’hôtes ou meublés de tourisme classés

Tous ces logements doivent être meublés et prêts à vivre, avec les équipements indispensables (literie, vaisselle, matériel d’entretien, etc.).

Critères d’obtention du statut LMP

Pour obtenir le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), deux conditions doivent être réunies :

• Les recettes annuelles issues de la location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € toutes taxes comprises (y compris la TVA), charges comprises, sur l’année civile. Ce seuil s’applique même si l’activité a débuté en cours d’année, auquel cas le plafond est ajusté au prorata.
• Ces recettes locatives doivent également être supérieures au montant total des autres revenus d’activité, c’est-à-dire aux salaires, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices non commerciaux (BNC), pensions de retraite, etc..

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est automatiquement considéré comme Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ces conditions sont donc cumulatives.

Précisions sur le foyer fiscal et la prise en compte des revenus globaux

Le calcul des seuils s’effectue au niveau du foyer fiscal, c’est-à-dire l’ensemble des personnes rattachées à la même déclaration d’impôt. L’ensemble des recettes locatives et des autres revenus professionnels du foyer sont donc pris en compte pour déterminer l’éligibilité au statut LMP.

Cas particuliers : activité en société, micro-entreprise, inscription RCS/RNE

Le LMP peut exercer en nom propre ou via une société fiscalement transparente (comme une SARL de famille), les recettes étant alors réparties entre les associés et imposées à leur niveau.

Depuis 2018, l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (RNE) n’est plus obligatoire pour obtenir le statut LMP.

Le statut LMP s’applique automatiquement dès lors que les conditions de recettes sont remplies, indépendamment du mode d’exercice (particulier ou société transparente).

Régimes d’imposition du LMP

Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour l’imposition de ses revenus locatifs. Deux principaux régimes d’imposition sont possibles :

Le régime micro-BIC

Accessible si les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 77 700 €. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, avec une comptabilité simplifiée et sans obligation de justifier les charges.

Le régime réel (simplifié ou normal)

Obligatoire au-delà du plafond du micro-BIC ou sur option, ce régime permet de déduire l’ensemble des charges réelles liées à l’activité (amortissement du bien et du mobilier, intérêts d’emprunt, frais de notaire, assurance, gestion, entretien, impôts locaux, etc.). Le régime réel est généralement plus avantageux.

Avantages fiscaux du statut LMP

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) offre plusieurs avantages fiscaux particulièrement attractifs pour les investisseurs immobiliers.

Imposition réduite grâce au régime réel

En tant que LMP, il est possible d’opter pour le régime réel d’imposition. Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges liées à l’activité locative : intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurance, travaux, taxes foncières, etc. De plus, l’amortissement du bien immobilier et du mobilier peut également être déduit. Cette optimisation fiscale réduit considérablement le bénéfice imposable, et donc le montant de l’impôt à payer.

Déficits imputables sur le revenu global

L’un des principaux atouts du statut LMP réside dans la possibilité d’imputer les déficits générés par l’activité (hors amortissement) sur le revenu global, sans limitation de montant. Ainsi, si les charges dépassent les recettes locatives, le déficit peut venir réduire l’imposition sur l’ensemble des revenus, ce qui n’est pas possible en LMNP.

Exonération possible des plus-values après 5 ans d’activité

En cas de revente du bien, le LMP peut bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value réalisée, à condition d’exercer l’activité depuis au moins 5 ans et de ne pas dépasser 90 000 € de revenus. Cela permet de sécuriser la rentabilité de l’investissement sur le long terme.

Cotisations sociales adaptées

Le LMP est soumis aux cotisations sociales sur les bénéfices issus de la location meublée. Toutefois, si les recettes restent inférieures à certains seuils, le montant des cotisations peut être réduit ou forfaitaire. Ces cotisations sont également déductibles du résultat fiscal, ce qui limite leur impact sur la rentabilité de l’opération.

LMP vs LMNP : Comparaison des statuts

Règles de déclaration et d’imposition spécifiques au LMP

Depuis 2018, l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (RNE) n’est plus obligatoire pour obtenir le statut LMP.

Vous devez vous rendre sur le guichet unique de l’INPI pour faire votre déclaration : https://procedures.inpi.fr/. Toutes les informations nécessaires à votre déclaration sont sur le site https://formalites.entreprises.gouv.fr/

Cette démarche permet d’obtenir un numéro SIRET à mentionner sur la déclaration de revenus. Le choix du régime fiscal (micro-BIC ou réel) doit être effectué lors de la déclaration d’activité ou au plus tard avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultats.

Obligations comptables

Les obligations comptables du LMP varient selon le régime d’imposition choisi :

• Micro-BIC : Les obligations sont limitées à la tenue d’un livre-journal des recettes et des dépenses. Ce régime s’applique uniquement si les recettes annuelles ne dépassent pas le plafond en vigueur.
• Régime réel : Le LMP doit tenir une comptabilité commerciale complète, comprenant :
  • Un livre-journal retraçant toutes les opérations financières (loyers, charges, travaux, etc.)
  • Un registre des immobilisations et des amortissements pour chaque bien loué
  • L’établissement des comptes annuels (bilan, compte de résultat, annexes)
  • La télétransmission de la liasse fiscale à l’administration

Le recours à un expert-comptable, bien que non obligatoire, est fortement conseillé compte tenu de la complexité des règles comptables, notamment pour le calcul des amortissements et la conformité des documents. Les honoraires d’expertise sont eux-mêmes déductibles des revenus locatifs.

FAQ – Questions fréquentes sur la fiscalité du LMP

Quels sont les critères exacts pour devenir LMP ?

Pour obtenir le statut de Loueur en Meublé Professionnel, il faut remplir deux conditions cumulatives :

• Réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles issues de la location meublée (loyers et charges comprises) par l’ensemble du foyer fiscal.
• Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, etc.).
  Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le bailleur reste en statut LMNP.

Quelles sont les charges déductibles ?

En LMP, il est possible de déduire de nombreuses charges réelles : intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurance, travaux, taxe foncière, charges de copropriété, honoraires d’expert-comptable, et amortissements du bien et du mobilier. Ces déductions permettent de réduire le bénéfice imposable9.

Peut-on changer de statut en cours d’activité ?

Oui, le passage du statut LMNP au statut LMP (ou inversement) est automatique dès lors que les seuils de recettes et de revenus sont franchis ou non atteints. Ce changement peut intervenir d’une année sur l’autre, en fonction de l’évolution des revenus locatifs et des autres revenus du foyer fiscal.

Quels sont les risques en cas de non-respect des obligations ?

Le non-respect des obligations déclaratives, comptables ou fiscales peut entraîner des redressements fiscaux, des pénalités financières, voire la requalification du statut par l’administration. Il est donc essentiel de bien tenir sa comptabilité, de déclarer son activité auprès du guichet unique de l’INPI, et de respecter les règles de déclaration des revenus.

Comment choisir entre LMP et LMNP ?

Le choix dépend du montant des revenus locatifs, de la part qu’elles représentent dans les revenus du foyer, et des objectifs patrimoniaux. Le statut LMP est généralement plus avantageux pour ceux qui génèrent d’importants revenus locatifs et souhaitent imputer les déficits sur le revenu global ou bénéficier d’une exonération de plus-value après 5 ans. Le LMNP convient aux bailleurs occasionnels ou à ceux qui souhaitent une gestion plus simple et des obligations sociales allégées.

Conclusion

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s’adresse aux personnes qui souhaitent faire de la location meublée leur activité principale. Il présente de nombreux avantages fiscaux, notamment grâce à la déduction des charges, l’imputation des déficits sur le revenu global et l’exonération possible des plus-values après cinq ans d’activité. Cependant, ce régime implique également des obligations comptables et administratives strictes, ainsi qu’une vigilance particulière sur les seuils de revenus et les cotisations sociales.

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