Guide LMNP : Tout savoir sur la Location Meublée Non Professionnelle en 2025

Définition du statut LMNP (location meublée non professionnelle)

Le statut LMNP permet à un propriétaire de louer un bien immobilier meublé sans être considéré comme un professionnel de la location. Ce statut est particulièrement avantageux sur le plan fiscal et offre une flexibilité en termes de gestion locative.

Conditions pour devenir LMNP

Les conditions pour obtenir le statut LMNP sont les suivantes :

1.   Ne pas être professionnel de la location : Les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 euros ou ne doivent pas dépasser 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
2.   S’enregistrer : Le propriétaire doit enregistrer son activité en remplissant le formulaire P0i auprès du Greffe du Tribunal de Commerce.
3.   Louer meublé : Le bien doit respecter une liste de mobilier obligatoire et être loué avec un bail de location meublé.

Mobilier obligatoire

La réglementation précise qu’un logement est considéré comme meublé lorsqu’il est équipé en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement. Voici la liste minimale de mobilier obligatoire selon le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 :

• Literie comprenant couette ou couverture
• Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être des chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou micro-ondes
• Réfrigérateur et congélateur ou compartiment à congélation
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas
• Ustensiles de cuisine
• Table et sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Type de baux pour la location meublé

La réglementation des baux est différente pour les logements nus : les durées sont plus courtes que les 3 ans de la location nue. Le loueur meublé a le choix entre trois baux :

• le bail meublé classique d’un an renouvelable,
• le bail meublé étudiant de 9 mois non renouvelable,
• le bail mobilité d’une durée de 1 à 10 mois (renouvelable dans la limite de 10 mois maximum).

Des baux plus courts signifient plus de rotation des locataires et plus d’administratif à gérer mais ça peut aussi être vu comme un avantage. Car c’est aussi plus de souplesse de gestion :

• ne pas s’engager trop longtemps avec un mauvais locataire ;
• adapter sa location plus rapidement aux conditions du marché ;
• et récupérer le bien rapidement pour le revendre si nécessaire.

Le point fort de la location meublée : la fiscalité !

L’un des principaux avantages de la location meublée réside dans la fiscalité LMNP. Ce statut vous permet de déduire l’ensemble des charges d’exploitation et de bénéficier du principe comptable des amortissements.

Le report de charges déductibles

En LMNP, les charges déductibles comprennent toutes les dépenses nécessaires à l’exploitation du bien immobilier :

• Frais de réparation et d’entretien
• Frais de gestion
• Charges de copropriété
• Intérêts d’emprunt

Si le montant des charges déductibles dépasse les revenus locatifs, le déficit peut être reporté sur les revenus locatifs des années suivantes. Cette possibilité vous permet de lisser la charge fiscale dans le temps, offrant ainsi un avantage considérable.

Déductibilité des amortissements

L’amortissement est un levier très puissant et probablement le plus gros avantage de la location meublée. Il s’agit d’une charge comptable qui permet de constater la perte de valeur théorique d’un bien immobilier au fil du temps.

Contrairement à une charge, l’amortissement ne représente pas une sortie de trésorerie mais permettra de diminuer votre revenu imposable de manière exponentielle. Vous pourrez ainsi ne pas payer d’impôts pendant une dizaine d’années en moyenne.

L’amortissement se calcul en décomposant la valeur du bien :

Faire passer le mobilier en charge peut être tentant pour diminuer votre résultat et donc réduire votre impôt dès votre premier exercice comptable. Cependant, en immobilisant votre mobilier, vous lissez votre imposition durant toute la période d’amortissement du mobilier. Faire la distinction entre les charges et les immobilisations est donc crucial en LMNP.

Différence entre charges et amortissements pour lisser la fiscalité

Les charges sont des dépenses courantes directement déductibles des revenus locatifs pour l’année en cours. Elles réduisent immédiatement le résultat fiscal de l’année de leur paiement. En revanche, les amortissements correspondent à la répartition comptable du coût d’acquisition d’un bien immobilier, des meubles ou des travaux de rénovation sur plusieurs années.

Pour calculer précisément l’amortissement, consulter un expert-comptable est presque indispensable :

• Pour décomposer correctement le bien avec les différentes durées d’amortissement ;
• Pour s’assurer que les calculs sont conformes et ainsi éviter les sanctions ;
• Pour maximiser les avantages fiscaux entre charges et immobilisations.

Choix du régime fiscal en location meublée

La fiscalité de la location meublée dépend du choix optionnel entre deux régimes fiscaux : le Micro-BIC et le Réel. Ce choix détermine directement la manière dont vos revenus locatifs seront taxés ainsi que les déductions fiscales dont vous bénéficierez. Autant dire que ce point est stratégique.

Micro-bic

L’option par défaut est le Micro-BIC. Il s’agit d’un régime simplifié destiné aux contribuables dont les recettes locatives annuelles n’excèdent pas 77 700 euros pour l’année 2024 (plafond en vigueur, à vérifier chaque année pour les mises à jour). Les deux avantages principaux sont :

Éviter tous les calculs grâce à un abattement forfaitaire

Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur les recettes locatives pour tenir compte des charges. Cet abattement couvre toutes les charges liées à la location (entretien, réparations, frais de gestion, etc.). Aucune déduction supplémentaire n’est possible.

Simplifier vos obligations comptables

Avec le Micro-BIC, les obligations comptables sont réduites au strict minimum. Il suffit de reporter les loyers bruts sur la déclaration de revenus. Mais vous l’aurez compris ce n’est pas l’option la plus avantageuse.

Cependant, ce régime n’est pas le plus avantageux. Il s’adresse principalement à ceux qui préfèrent aller vite sans se soucier de l’impact financier. Mais j’imagine que ce n’est pas votre cas si vous êtes en train de me lire.

Régime réel

Le régime réel est plus complexe mais permet de déduire l’ensemble des charges et d’amortir le bien, ce qui est clairement plus avantageux fiscalement.

Il est obligatoire si les recettes annuelles dépassent 77 700 euros mais dans ce cas vous n’êtes plus considéré comme non-professionnel. Il peut aussi être choisi volontairement même si les loyers sont inférieurs au seuil du Micro-BIC (je vous indiquerai comment faire dans la partie suivante)

Ce régime permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien. Il nécessite une comptabilité complète et rigoureuse. Pour bien s’y retrouver et n’oublier aucune ligne comptable, le propriétaire doit tenir : un livre-journal, un grand livre et un livre d’inventaire, produire un bilan et un compte de résultat annuels. Faire appel à un expert-comptable est plus que nécessaire mais ses frais sont déductibles de vos revenus locatifs.

Déclarer ses revenus locatifs

Je passe rapidement sur la déclaration de revenu au Micro-BIC, qui est très simple : les recettes brutes sont déclarées dans la case 5ND (ou 5OD pour une location meublée non professionnelle) de votre déclaration de revenus classique n°2042 C (avec vos salaires). L’administration fiscale applique automatiquement l’abattement de 50%.

En revanche, pour ceux intéressés par la déduction des charges et des amortissements, je vais détailler davantage.

Comment opter pour le régime réel avec des loyers inférieurs aux seuils du Micro-BIC ?

• Si vous commencez directement votre activité en optant pour le régime réel, vous devez directement le faire en déclarant votre location meublée à l’INPI.
• Si vous êtes déjà en activité, informez l’administration fiscale en envoyant un courrier au finances publiques avant le 1er février de l’année où vous souhaitez que cette option prenne effet.

L’option choisie est valide pour une période de trois ans et se renouvelle automatiquement sauf si vous la résiliez explicitement avant le 1er février de l’année en cours.

Comment tenir sa comptabilité ?

La comptabilité avec le statut LMNP doit être tenue tout au long de l’année civile, en enregistrant chaque opération financière dès qu’elle a lieu : loyers perçus, charges, impôts, travaux etc. Vous n’avez pas à « déclarer » votre comptabilité à proprement parler, mais vous devez la tenir à jour pour remplir les documents déclaratifs.

Déclaration des revenus

Les informations extraites servent à remplir les formulaires fiscaux obligatoires comme le formulaire 2031 (résultats), l’annexe 2033 (détails du bilan et du compte de résultat) et le formulaire 2042 C PRO (déclaration complémentaire des revenus). Ces obligations nécessitent souvent l’aide d’un expert-comptable, dont les honoraires sont également déductibles.

Chaque année, la déclaration de revenus doit être effectuée avant fin mai pour le papier ou début juin pour la version en ligne. Le calendrier est en règle générale précisé en janvier sur le site web de la DGFiP. Vous pouvez contacter votre centre d’impôts local pour connaître la date précise si vous ne la trouvez pas.

Revente d’un bien en LMNP

Lorsque vous vendez un bien en LMNP, la plus-value immobilière réalisée est soumise à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux. La plus-value est calculée en soustrayant le prix de vente du bien (après déduction des frais de vente éventuels) de son prix d’acquisition initial, ajusté éventuellement par les amortissements pratiqués au cours des années de détention.

Amortissements et leur impact fiscal à la revente

Les amortissements déduits pendant la période de détention du bien peuvent influencer la base taxable des plus-values lors de la revente. En effet, les amortissements réduisent le prix d’acquisition du bien aux fins du calcul de la plus-value imposable. Cependant, ces amortissements peuvent également limiter la déduction fiscale à la revente, car ils diminuent la valeur comptable du bien dans le bilan fiscal.

Abattement en fonction de la durée de détention

Il existe des abattements pour une durée de détention qui permettent de réduire la base taxable des plus-values immobilières au fil du temps. En France, par exemple, il y a un abattement progressif à partir de la 6ème année de détention, et une exonération partielle est possible après 22 ans de détention du bien

Conclusion : avantages et inconvénients du LMNP

Investir en LMNP présente de nombreux avantages attrayants comme des déductions fiscales importantes et le choix entre les régimes réel et Micro-BIC, tout en offrant un potentiel de revenus locatifs élevé et la possibilité de diversifier son portefeuille immobilier. Cependant, il est essentiel de peser les avantages et les inconvénients du LMNP, comme une gestion plus intensive et des frais d’acquisition initiaux plus élevés.

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