Imposition en Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
Vous louez un bien meublé ou envisagez de le faire, et vous vous demandez si le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est fait pour vous ? Cet article s’adresse aux investisseurs immobiliers qui perçoivent (ou comptent percevoir) plus de 23 000 € de loyers par an et souhaitent comprendre les règles de la fiscalité LMP. Vous découvrirez les avantages, les contraintes, et les pièges à éviter pour optimiser votre fiscalité et sécuriser votre projet. L’objectif : vous permettre de décider, en toute connaissance de cause, si le LMP est le bon statut pour votre projet locatif.

Définition du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est un statut fiscal réservé aux propriétaires qui louent un ou plusieurs logements meublés à titre professionnel.
Pour bénéficier du statut LMP, deux conditions cumulatives doivent être remplies :
- Les recettes annuelles issues de la location meublée par l’ensemble du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € (charges et taxes comprises).
- Ces recettes doivent également être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, etc.).
Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur relève alors du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Différence entre activité professionnelle et non professionnelle
L’activité est considérée comme professionnelle (LMP) lorsque les deux conditions ci-dessus sont réunies. À défaut, la location meublée est qualifiée de non professionnelle (LMNP), avec des conséquences fiscales et sociales différentes. Le caractère professionnel ou non-professionnel s’applique à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal.
Les règles d’imposition applicables au LMP
Régime fiscal applicable (BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux)
Le Loueur en Meublé Professionnel relève du régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les revenus locatifs sont donc imposés comme des revenus professionnels, soit au régime micro-BIC (avec abattement forfaitaire), soit au régime réel (avec déduction des charges et amortissements).
Déclaration de l’activité et démarches administratives
Pour exercer en LMP, il est nécessaire de déclarer son activité via le formulaire P0i auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE). Cette démarche permet d’obtenir un numéro SIRET indispensable pour la gestion de l’activité. Le loueur doit également s’acquitter de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), une taxe annuelle due par tous les professionnels.
Obligations sociales (cotisations sociales spécifiques)
Le LMP est soumis à des cotisations sociales obligatoires, calculées sur le bénéfice net de l’activité. Ces cotisations couvrent la maladie, la retraite, les allocations familiales, la CSG et la CRDS. Leur taux varie généralement entre 35 % et 45 % du bénéfice net. Même en l’absence de revenus, une cotisation minimale d’environ 1 200 € par an est exigée pour maintenir la couverture sociale. L’affiliation à la Sécurité sociale des indépendants (SSI) est obligatoire dès lors que les recettes locatives dépassent 23 000 € et représentent plus de la moitié des revenus du foyer fiscal.
Équipements obligatoires dans le logement meublé
Le logement loué en meublé doit comporter un ensemble d’équipements obligatoires pour être conforme à la législation. Cela inclut notamment une literie, des plaques de cuisson, un four ou micro-ondes, un réfrigérateur, de la vaisselle, des ustensiles de cuisine, des rangements, des luminaires et du matériel d’entretien ménager.
Avantages et inconvénients du régime LMP
Avantages
Contrairement au LMNP, les déficits générés par l’activité de location meublée professionnelle peuvent être imputés sans limite sur l’ensemble des revenus du foyer fiscal, ce qui permet de réduire significativement la pression fiscale.
En cas de revente du bien, la plus-value peut être totalement exonérée d’impôt si l’activité LMP est exercée depuis au moins cinq ans et que les recettes locatives ne dépassent pas certains plafonds.
Le statut LMP permet d’amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier, réduisant ainsi le bénéfice imposable et, par conséquent, l’impôt à payer.
Inconvénients
Le LMP est soumis à des cotisations sociales professionnelles, généralement plus importantes que les prélèvements sociaux applicables au LMNP, ce qui peut grever la rentabilité du projet.
La gestion comptable, les déclarations et les démarches administratives sont plus complexes et chronophages en LMP qu’en LMNP.
Le non-respect des obligations fiscales et sociales peut entraîner des redressements, des pénalités et la perte des avantages du statut professionnel.
Sanctions fiscales en cas de non-respect des obligations
En cas de non-respect des obligations liées au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), le propriétaire s’expose à plusieurs sanctions fiscales. L’administration peut engager un redressement fiscal, ce qui implique un rappel d’impôts, l’application de pénalités et des intérêts de retard. Ces sanctions interviennent notamment si le loueur omet de déclarer correctement ses revenus locatifs ou ne s’affilie pas aux organismes sociaux compétents.
De plus, le non-respect des conditions du statut entraîne la perte des avantages fiscaux réservés au LMP, comme la possibilité d’imputer les déficits sur le revenu global ou l’exonération de plus-value après cinq ans d’activité.
Enfin, si les critères du LMP ne sont plus remplis, le propriétaire risque une requalification en Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), ce qui modifie le régime d’imposition et peut avoir des conséquences financières importantes sur la fiscalité des revenus locatifs et des plus-values réalisées lors de la revente du bien.
Questions à se poser avant de choisir le statut LMP
Quelles sont mes obligations fiscales et sociales ?
En LMP, vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec l’obligation de tenir une comptabilité commerciale détaillée et de déposer une déclaration de résultat annuelle.
Vous devez également payer la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et, si votre chiffre d’affaires dépasse 500 000 €, la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE).
Sur le plan social, vous êtes affilié au régime des indépendants pour vos cotisations sociales dès lors que vos recettes dépassent 23 000 € par an et que celles-ci sont supérieures à vos autres revenus d’activité.
Comment se calcule l’imposition en LMP ?
L’imposition se fait au régime réel ou au micro-BIC (avec abattement forfaitaire de 50 %), mais le régime réel est souvent choisi pour optimiser la déduction des charges et l’amortissement du bien.
Les charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, amortissement) sont déduites du revenu imposable. Le déficit généré est imputable sur le revenu global du foyer fiscal, ce qui peut permettre de réduire fortement l’impôt à payer.
En cas de revente, la plus-value est soumise au régime des plus-values professionnelles, ce qui peut entraîner la réintégration des amortissements et donc une fiscalité parfois plus lourde qu’en LMNP.
Quels sont les avantages réels par rapport au LMNP ?
Le principal avantage du LMP est la possibilité d’imputer le déficit sur le revenu global, alors qu’en LMNP le déficit n’est imputable que sur les revenus de la location meublée.
En LMP, l’exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est possible sous certaines conditions, ainsi que des régimes d’exonération de plus-value après 5 ans d’activité (si les recettes sont inférieures à 90 000 €).
Cependant, les obligations comptables, fiscales et sociales sont plus lourdes qu’en LMNP, où le régime micro-BIC permet une gestion simplifiée avec un abattement forfaitaire.
Suis-je prêt à assumer les contraintes administratives ?
Le LMP implique la tenue d’une comptabilité commerciale complète, le dépôt de déclarations fiscales spécifiques, et des obligations sociales (affiliation, paiement de cotisations).
La déclaration d’activité doit être faite via le formulaire P0i auprès du Centre de Formalité des Entreprises (CCI ou URSSAF selon les cas).
Ces démarches nécessitent souvent l’accompagnement d’un expert-comptable, ce qui engendre des coûts et une charge administrative plus importante qu’en LMNP.
Comment basculer du statut LMNP vers LMP ?
Le passage de LMNP à LMP se fait automatiquement dès lors que vous remplissez les deux conditions : plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles et ces recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Il faut alors déclarer ce changement d’activité auprès du Centre de Formalité des Entreprises (CFE) via le formulaire P0i, obtenir un numéro SIRET et mettre à jour vos obligations fiscales et sociales.
Attention, le basculement peut avoir un impact sur la fiscalité des plus-values lors de la revente et sur vos cotisations sociales.
FAQ : Imposition et obligations du LMP
Quelles sont les obligations fiscales d’un LMP ?
Le LMP doit déclarer ses revenus locatifs en BIC via le formulaire 2042-C-PRO (et 2031 en régime réel), tenir une comptabilité conforme, et respecter les normes de location meublée. Il est également soumis à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et, selon le chiffre d’affaires, à la CVAE.
Déclaration des loyers, paiement des cotisations sociales, respect des normes de location meublée
Les loyers doivent être déclarés chaque année, le LMP paie des cotisations sociales sur ses recettes, et doit garantir que le logement loué est décent et bien équipé.
Comment se calcule l’imposition pour un LMP ?
L’imposition en LMP se fait sur les BIC après déduction des charges et amortissements, avec possibilité d’imputer le déficit sur le revenu global sans limitation. Le choix entre micro-BIC (abattement 50 %) et régime réel dépend du montant des charges.
Quels sont les avantages fiscaux du LMP ?
Le LMP permet d’imputer les déficits sur le revenu global, d’amortir le bien et les meubles, et de bénéficier d’une exonération de plus-value sous conditions (activité depuis plus de 5 ans et recettes < 90 000 €).
Comment passer du statut LMNP à LMP ?
Il suffit de dépasser 23 000 € de recettes annuelles et que celles-ci soient supérieures aux autres revenus d’activité, puis de déclarer le changement auprès du CFE compétent.
Quelles sanctions en cas de non-respect ?
Le non-respect des obligations expose le LMP à un redressement fiscal, des pénalités financières, et la perte des avantages du régime.
Conclusion
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) présente des avantages fiscaux intéressants, comme l’imputation des déficits sur le revenu global ou l’exonération de la plus-value, mais il reste bien plus contraignant sur le plan social et administratif. À l’inverse, le statut LMNP combine simplicité de gestion, régime fiscal avantageux et souplesse, ce qui en fait une solution particulièrement adaptée à la majorité des investisseurs particuliers. Chez ImAvenir, nous accompagnons exclusivement nos clients en LMNP, dans une logique de sécurité et d’optimisation à long terme. Vous hésitez encore entre LMNP et LMP ? Consultez notre guide complet sur le statut LMNP pour y voir plus clair ou contactez notre équipe pour un premier échange gratuit.