Déficit LMNP : Transformer la fiscalité française en source d’économies

Qu’est-ce que le Déficit LMNP ?

Avant que vous ne plongiez dans les aspects pratiques de la gestion d’un investissement locatif en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), prenons un moment avec cet article pour comprendre ce qu’est un déficit LMNP et pourquoi c’est un levier puissant dans la fiscalité immobilière française.

En termes simples, un déficit LMNP survient lorsque les charges liées à la gestion de votre bien meublé dépassent les revenus locatifs. Cela est possible si vous avez opté pour le régime réel, qui vous permet de déduire l’ensemble de vos charges.

Pour calculer ce déficit, la formule est simple :

Les charges déductibles en Loueur Meublé Non-Professionnel

Pour tirer pleinement parti du déficit LMNP et optimiser votre investissement immobilier, il faut donc jouer sur les charges que vous pouvez déduire ou sur les amortissements. Ces déductions permettent de réduire votre base imposable et, par conséquent, d’augmenter le montant de votre déficit. Voici les principales charges déductibles en Loueur meublé non-professionnel.

Intérêts d’emprunt

Les intérêts payés sur un emprunt contracté pour l’acquisition de votre bien locatif sont entièrement déductibles. Cela accroît significativement le déficit sur votre assiette imposable. Par exemple, si vous avez contracté un prêt de 150 000€ sur 20 ans à un taux d’intérêt de 3%, vous pouvez déduire 4500€ d’intérêt la première année. Cette déduction est particulièrement avantageuse dans les premières années du prêt, lorsque les intérêts représentent une proportion plus élevée des remboursements totaux. Ils s’amenuisent à mesure que vous remboursez le capital et donc que les intérêts diminuent.

Taxe foncière

La taxe foncière est une autre charge déductible importante. Calculée sur la base de la valeur cadastrale du bien, elle varie en fonction de la localisation et des caractéristiques spécifiques du bien immobilier. La taxe foncière ne fait pas partie des charges que vous pouvez récupérer sur le locataire. Il est donc utile de la faire entrer dans les charges qui réduisent votre assiette de revenu imposable. Assurez-vous de conserver toutes les notifications de taxe foncière pour pouvoir présenter des justificatifs si besoin.

Charges de copropriété

Pour les biens en copropriété, les charges non imputables sur le locataire sont également déductibles. Cela inclut les contributions au fonds de réserve pour les travaux, la vidéosurveillance, l’entretien de la toiture et de la façade. Ces charges sont facturées trimestriellement et peuvent représenter une part significative des dépenses liées à la gestion de votre bien. Veillez à obtenir des états de charges détaillés de votre syndic pour assurer une déduction correcte.

Frais de gestion locative

Les frais payés à une agence immobilière pour la gestion de votre bien sont entièrement déductibles. Ces frais peuvent inclure les frais de location, les honoraires de gestion courante, ainsi que les frais pour la rédaction des baux et la gestion des litiges éventuels.

Assurances

Les assurances spécifiques à la location, comme la Garantie Loyers Impayés (GLI) et l’assurance propriétaire non occupant (PNO). La GLI couvre les risques de loyers impayés, tandis que la PNO protège contre les risques liés aux dommages non couverts par l’assurance du locataire. Ces assurances offrent une sécurité financière importante et leur coût peuvent légèrement influencer le montant du déficit que vous pouvez déclarer sur votre revenu locatif.

Dépenses d’entretien et de réparation

Les frais engagés pour entretenir et réparer votre bien locatif sont également déductibles. Cependant, il est crucial de faire la distinction entre les réparations et les améliorations. Les réparations, telles que le remplacement d’une robinetterie défectueuse ou la réparation d’une fuite, peuvent être déduite de votre revenu en location meublée non professionnelle. En revanche, les améliorations qui augmentent la valeur du bien, comme une rénovation complète ou une extension, doivent faire l’objet d’un plan d’amortissement et ne peuvent pas être déduites immédiatement. Conservez tous les justificatifs de ces dépenses pour prouver leur nature, entretien ou amélioration, à l’administration fiscale.

Autres charges déductibles

Outre les charges principales mentionnées ci-dessus, il existe d’autres frais que vous pouvez également déduire. Par exemple, les frais de notaire liés à l’acquisition du bien, ainsi que les frais juridiques pour des litiges ou des conseils spécifiques liés à la location.

Les amortissements déductibles en LMNP

L’amortissement est un principe comptable qui tient compte de la perte de valeur d’un bien (immeuble ou mobilier, mais pas le foncier) sur sa durée de vie utile. Avec le statut de loueur meublé non-professionnel, vous pouvez amortir non seulement le bien immobilier lui-même mais aussi les meubles et équipements que vous mettez à la disposition des locataires.

Concrètement, cela signifie que vous pouvez déduire chaque année une fraction du coût global d’achat du bien et des équipements, ce qui augmente vos charges déductibles et diminue la base imposable sur le revenu de votre activité de location meublée. Par exemple, si vous achetez un appartement pour 200 000€ et l’amortissez sur 20 ans, vous pouvez déduire chaque année 10 000€ sur les recettes de votre logement. Les meubles achetés pour 5 000€ peuvent être amortis sur une période plus courte.

Avantages du déficit LMNP

Réduction de la base imposable

Le principal avantage du déficit LMNP est sa capacité à réduire la base imposable sur votre revenu locatif. En d’autres termes, les charges et amortissements que vous pouvez déduire diminuent le montant total sur lequel vous êtes taxé, imposable.

Pour illustrer, imaginons que vos revenus locatifs annuels s’élèvent à 15 000€, mais que vos charges et amortissements totalisent 18 000€. La base imposable est réduite à zéro et vous ne paierez aucun impôt sur votre activité de location meublé en LMNP. Vous allez ainsi améliorer votre rentabilité nette.

Report du déficit

Un autre avantage précieux du déficit LMNP est la possibilité de reporter le déficit sur les années suivantes. Vous pouvez utiliser un déficit non utilisé pour compenser vos revenus locatifs des années ultérieures jusqu’à 10 ans.

Ce report permet de lisser l’impact fiscal global et d’optimiser votre stratégie d’investissement. Par exemple, si vous accumulez un déficit important cette année, vous pourrez l’utiliser pour réduire vos impôts futurs, même si vos revenus locatifs augmentent. Cela vous offre une flexibilité financière accrue (car vous pouvez faire des travaux n’importe quand par exemple) et de continuer à bénéficier de réductions d’impôts lorsque votre rentabilité est plus élevée.

Amortissement du bien et des équipements

L’un des éléments les plus avantageux du déficit LMNP est aussi la possibilité d’amortir le bien immobilier ainsi que les équipements et meubles. Cette déduction, souvent négligée, permet de répartir le coût d’un bien sur plusieurs années. Par exemple, si vous achetez un bien pour 200 000€, vous pouvez l’amortir sur 20 ans, ce qui représente une charge annuelle de 10 000€. Cet amortissement contribue au déficit, augmentant ainsi le montant total que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs.

Limites du déficit LMNP

Plafond de déficit imputable

Bien que le déficit LMNP offre des avantages significatifs, il existe des plafonds annuels. Vous pouvez déduire jusqu’à 10 700€ par an sur les revenus imposables de votre location, ou jusqu’à 21 400€ si votre bien est classé comme passoire thermique (c’est-à-dire un logement avec une performance énergétique en classe F ou en G). Ces plafonds limitent le montant du déficit que vous pouvez imputer chaque année. Si le déficit dépasse ces seuils, la portion excédentaire doit être reportée à l’année suivante.

Régime réel uniquement

Le déficit LMNP (Location meublée non professionnelle) est exclusivement applicable dans le cadre du régime réel d’imposition. Si vous choisissez le régime micro-BIC, vous renoncez aux avantages de la déduction des charges réelles. Le régime micro-BIC propose un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs, mais ne permet pas de déduire les charges spécifiques, telles que les intérêts d’emprunt ou les frais de gestion. Cela signifie que pour bénéficier du déficit LMNP, vous devez opter pour une comptabilité plus détaillée avec un expert-comptable et pour le régime réel.

Imputation sur les revenus BIC uniquement

Notez que le déficit en location meublée non-professionnelle ne peut être imputé que sur les revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). En d’autres termes, vous ne pouvez pas utiliser ce déficit pour compenser d’autres types de revenus, comme les salaires, les pensions ou les revenus fonciers. Cette restriction limite les possibilités d’optimisation fiscale pour les autres catégories de revenus. Il est donc crucial de bien comprendre comment le déficit peut être appliqué et d’adapter votre stratégie fiscale en conséquence.

Déclaration du déficit LMNP

La déclaration du déficit LMNP n’est pas qu’une simple formalité ; c’est une étape clé pour tirer pleinement parti des avantages fiscaux offerts par ce régime.

Opter pour le régime réel

La première étape cruciale est d’opter pour le régime réel d’imposition. Contrairement au régime micro-BIC, qui propose un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs mais ne permet pas de déduire les charges réelles, le régime réel vous donne la possibilité de déduire toutes les charges directement liées à la gestion de votre bien. Cela inclut les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les assurances et les amortissements. En choisissant le régime réel, vous vous ouvrez à des déductions fiscales plus importantes et, par conséquent, au déficit LMNP qui augmente sensiblement votre rentabilité nette.

Remplir le formulaire 2031-SD

Une fois que vous avez opté pour le régime réel, l’étape suivante consiste à remplir le formulaire 2031-SD. Ce document est essentiel pour déclarer vos revenus locatifs ainsi que les charges déductibles. Le formulaire 2031-SD est spécifique aux revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et doit être complété avec soin. Cela ne fonctionne dont pas en location nue où le bénéfice est déclaré comme un revenu foncier. Vous y indiquerez vos recettes locatives, vos charges et vos amortissements.

Indiquer le montant du déficit

Dans le formulaire 2031-SD, vous devez spécifiquement indiquer le montant du déficit généré. Ce déficit est calculé en soustrayant vos charges déductibles et amortissements de vos revenus locatifs. Soyez rigoureux dans cette étape : une déclaration précise est essentielle pour garantir que le déficit soit correctement pris en compte par l’administration fiscale. Chaque charge et amortissement doit pouvoir être justifié.

Reporter les déficits des années antérieures

Un autre aspect important de la déclaration du déficit LMNP est la gestion des déficits reportés. Si vous avez accumulé des déficits non utilisés au cours des années précédentes, vous avez la possibilité de les reporter pour compenser les revenus locatifs des années suivantes. En règle générale, les déficits reportés sont automatiquement pris en compte si vos déclarations précédentes ont été correctement remplies. Toutefois, il est prudent de vérifier que tout est en ordre et que le report est bien appliqué. Cela vous permettra de maximiser l’utilisation des déficits accumulés et de réduire votre imposition future de manière plus efficace.

Stratégie d’optimisation du déficit en location meublée non professionnelle

Pour bénéficier des avantages du déficit en loueur meublé non professionnel, suiviez ces quelques conseils :

Choisir le régime réel plutôt que le micro-BIC

Le choix entre le régime réel et le régime micro-BIC est fondamental pour la gestion fiscale de votre bien locatif. Le régime réel est généralement plus avantageux que le régime micro-bic. Le micro-BIC propose un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs sans possibilité de déduire les charges réelles. Le régime réel vous permet de déduire toutes vos charges réelles et d’amortir le bien immobilier ainsi que les équipements. Cette méthode vous permet de générer un déficit plus conséquent, qui peut réduire votre base imposable de manière significative pendant plusieurs années.

Inutile de planifier les dépenses déductibles

Étaler vos dépenses n’est pas nécessaire grâce au mécanisme du report de déficit. Par exemple, vos réparations ou entretiens regroupés sur une même année créeront un déficit imputable sur les années suivantes.

Utiliser l’amortissement du bien et du mobilier

L’amortissement est un outil puissant pour optimiser le déficit déductible avec le statut de loueur meublé non professionnel. Non seulement vous pouvez amortir le bien immobilier lui-même, mais également les meubles et équipements fournis aux locataires. Les amortissements augmentent ainsi le montant des déficits d’une année sur l’autre. 

Conserver soigneusement tous les justificatifs

Pour éviter tout problème lors de la déclaration de vos charges déductibles ou en cas de contrôle fiscal, il est impératif de conserver tous les justificatifs nécessaires. Cela comprend les factures, les contrats d’assurance, les relevés de prêts, et tout autre document attestant des dépenses engagées. Une bonne organisation des documents est nécessaire pour éviter la panique en cas de contrôle fiscal.

Conclusion

Le déficit LMNP permet de réduire votre imposition et d’optimiser la rentabilité nette de votre investissement immobilier. En comprenant bien les charges déductibles, les amortissements, ainsi que les modalités de déclaration, vous pouvez faire de belles économies sur la fiscalité française.

ImAvenir vous aide à trouver des biens rentables et à optimiser votre investissement pour profiter du mécanisme du déficit en location meublé non professionnelle. N’hésitez pas à nous contacter pour trouver des biens qui correspondent à vos critères et qui s’insèrent dans ce type de stratégie d’investissement.