Revente d’un bien en LMNP : Ce qu’il faut considérer pour une meilleure rentabilité

Pourquoi vendre un bien LMNP ?

La décision de revendre un bien en LMNP peut être motivée par plusieurs raisons :

• Optimisation fiscale : Vous pourriez vouloir réorienter votre patrimoine pour profiter d’autres avantages fiscaux.
• Réalisation d’une plus-value : Le marché immobilier ayant évolué, votre bien a peut-être pris de la valeur.
• Changement de stratégie patrimoniale : Vous souhaitez peut-être diversifier vos investissements ou réorienter vos liquidités vers d’autres projets.

Cependant, vendre un bien LMNP comporte quelques subtilités. La vente doit être bien préparée pour éviter les mauvaises surprises et maximiser vos profits.

Qu’est-ce que le LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal avantageux permettant aux particuliers de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Pour être éligible au statut LMNP, plusieurs critères doivent être respectés :

1. Louer un bien meublé : Le logement doit être équipé de manière à permettre au locataire d’y vivre convenablement dès son arrivée. Les critères de base incluent un lit avec literie, une table et des chaises, une cuisine équipée avec réfrigérateur et plaques de cuisson, ainsi que des ustensiles de cuisine. Il faut également louer avec un bail de logement meublé (bail classique d’un an, bail mobilité, ou bail étudiant).
2. Recevoir des revenus locatifs : Les revenus issus de la location doivent être déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
3. Ne pas être un loueur professionnel : Les revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000 € par an ou représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

Fiscalité de la revente d’un bien LMNP

La plus-value en LMNP

La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien, majorée des frais d’acquisition (notaire, frais d’agence, etc.) et des dépenses de travaux sous certaines conditions.

Exonérations et abattements

La fiscalité sur la plus-value est régie par l’article 150 U du Code général des impôts.

• Abattement pour durée de détention : Les plus-values sont exonérées d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et exonérées de prélèvements sociaux après 30 ans.
• Abattement progressif : Un abattement progressif s’applique dès la 6ème année de détention, augmentant chaque année jusqu’à atteindre 100 % après 22 ans.

Barème des abattements

• Pour l’impôt sur le revenu :
  • 6 % par an entre la 6ème et la 21ème année de détention
  • 4 % la 22ème année
• Pour les prélèvements sociaux :
  • 1,65 % par an entre la 6ème et la 21ème année
  • 1,60 % la 22ème année
  • 9 % la 23ème année et au-delà

Imposition des plus-values

• Taux d’imposition : 19 % sur la plus-value immobilière.
• Prélèvements sociaux : 17,2 % sur la plus-value.

La TVA

Si le bien est considéré comme neuf (moins de 5 ans) ou s’il fait partie d’une résidence de service (résidence étudiante, résidence senior, résidence de tourisme, EPHAD etc. en Censi Bouvard), la vente peut être soumise à la TVA.

• Taux de TVA : 20 % pour les biens neufs.
• Exonérations : Les reventes de biens anciens ne sont généralement pas soumises à la TVA.

Les amortissements

L’un des grands avantages du LMNP est la possibilité d’amortir le bien immobilier et les meubles qui le composent. Cet amortissement permet de réduire les revenus locatifs imposables, voire de les annuler.

Exemple :

• Valeur du bien : 200 000 €
• Amortissement annuel : 4 000 €

Si vous avez pratiqué des amortissements sur 10 ans, vous aurez amorti 40 000 €. Lors de la revente, ces amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui constitue un bel avantage fiscal.

Préparation de la vente d’un logement meublé

Diagnostic technique (DDT)

Avant toute chose, vous devez réaliser des diagnostics techniques obligatoires, notamment :

• DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : Obligatoire pour informer l’acquéreur sur la consommation énergétique du logement.
• Amiante : Obligatoire pour les immeubles construits avant juillet 1997.
• Plomb : Obligatoire pour les immeubles construits avant janvier 1949.
• Électricité et gaz : Obligatoire pour les installations de plus de 15 ans.
• Termites : Obligatoire dans les zones déclarées infestées par arrêté préfectoral.
• État des risques et pollutions : Obligatoire dans certaines zones géographiques.

Vous pouvez également réaliser un diagnostic Carrez pour attester de la superficie de votre bien.

Documents financiers

Rassemblez tous les documents relatifs à la gestion locative et aux revenus générés par le bien. Cela inclut les baux, les états des lieux, les quittances de loyer, les comptes de gestion locative, etc. Ils vous permettront de valoriser votre bien et de répondre précisément aux questions des acheteurs.

L’acte de vente

La signature de l’acte de vente se fait chez le notaire. Celui-ci vérifie la conformité de tous les documents et s’assure que toutes les obligations légales sont respectées.

Déclaration fiscale

Après la vente, vous devrez déclarer la plus-value réalisée dans votre déclaration de revenus. Il est crucial de bien remplir les formulaires adéquats pour éviter toute erreur pouvant entraîner des pénalités.

Valorise le bien avant de revendre

Travaux de rénovation

De petits travaux de rénovation peuvent grandement augmenter l’attractivité de votre bien. Cela peut inclure :

• Peinture fraîche : Donner un coup de jeune au logement.
• Réparations mineures : Réparer les petits défauts qui pourraient décourager les acheteurs.
• Améliorations esthétiques : Moderniser la décoration et le mobilier.

Mise en scène

La présentation du bien est cruciale. Un logement bien présenté, avec des photos professionnelles, attire plus d’acheteurs. Considérez le home staging pour rendre votre bien plus attrayant.

Choisir le bon moment pour revendre

Le marché immobilier connaît des fluctuations. Vendre lors d’une période favorable peut vous permettre de maximiser votre profit. Actuellement, en 2024, le marché immobilier connaît une certaine tension avec des taux d’intérêt élevés. Toutefois, les biens LMNP restent attractifs pour les investisseurs cherchant des revenus complémentaires.

Recourir à un professionnel

Pour une vente réussie, il peut être judicieux de faire appel à un professionnel de l’immobilier. Un expert spécialisé dans l’investissement locatif meublé pourra vous accompagner dans cette démarche en vous offrant une expertise approfondie et un réseau d’acheteurs potentiels.

Les avantages et inconvénients de la revente d’un bien LMNP

Avantages

• Avantages fiscaux : Exonération partielle ou totale de la plus-value en fonction de la durée de détention.
• Rentabilité : La demande pour les biens meublés, en particulier dans les grandes villes et les résidences de services, reste forte.
• Flexibilité : Possibilité de réinvestir dans d’autres projets immobiliers ou financiers.

Inconvénients

• Complexité administrative : La revente d’un bien LMNP nécessite de nombreuses démarches administratives et fiscales, ce qui peut être chronophage et complexe pour un investisseur non averti.
• Volatilité du marché : Les fluctuations peuvent affecter le prix de vente et la rapidité avec laquelle vous pouvez vendre le bien.
• Bail commercial : Les conditions de renouvellement et les obligations liées aux baux commerciaux peuvent être contraignantes, surtout si vous vendez un bien dans une résidence de services.

Jurisprudence et textes de loi

La revente d’un bien LMNP est encadrée par plusieurs textes de loi et décisions de jurisprudence. Voici un aperçu des principaux éléments législatifs à connaître :

Article 151 septies du Code Général des Impôts

L’article 151 septies du Code Général des Impôts (CGI) précise les conditions d’exonération des plus-values immobilières pour les particuliers. Pour être exonéré d’impôt sur le revenu, le bien doit être détenu depuis au moins 22 ans. Les prélèvements sociaux, quant à eux, sont exonérés après 30 ans de détention.

Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015

Ce décret précise les obligations des bailleurs en matière de location meublée, incluant les équipements minimums requis. Ce décret est essentiel pour s’assurer que votre bien reste conforme aux exigences légales, ce qui est crucial pour éviter tout litige lors de la revente.

Arrêté du 31 janvier 2020

Cet arrêté fixe les nouvelles normes de performance énergétique pour les logements meublés. La conformité à ces normes peut influencer la valeur de votre bien et son attractivité, en particulier dans le contexte actuel où la performance énergétique est un critère de plus en plus déterminant pour les acheteurs.

L’actualité de l’immobilier et perspectives

Taux d’intérêt et financement

En 2024, le marché immobilier traverse une période de transition avec des taux d’intérêt élevés. Cela peut avoir un double impact :

1.   Accès au crédit : Les acheteurs potentiels peuvent être découragés par des conditions de financement moins favorables, réduisant la demande globale.
2.   Opportunités de revente : Cependant, les investisseurs cherchant à sécuriser des revenus complémentaires par des biens meublés restent actifs, car les taux élevés affectent moins les achats orientés vers le rendement locatif.

Demande pour les résidences de services

Les résidences de services (résidence étudiante, senior, affaire) continuent d’être très demandées. En particulier, les résidences étudiantes bénéficient d’une forte demande dans les grandes villes universitaires comme Paris, Lyon et Bordeaux.

Impact des nouvelles réglementations

Les nouvelles réglementations en matière de performance énergétique (RE2020) et de fiscalité immobilière peuvent également influencer le marché. Les biens conformes aux dernières normes énergétiques sont plus attractifs, et les investisseurs sont de plus en plus sensibilisés à ces aspects.

Évolution des prix immobiliers

Les prix de l’immobilier ont connu une hausse constante ces dernières années, malgré quelques ralentissements. En 2024, la tendance est à la stabilisation des prix dans certaines grandes villes, tandis que des hausses modérées sont attendues dans les zones où la demande locative reste forte.

Perspectives pour les investisseurs LMNP

Opportunités d’investissement

Pour les investisseurs LMNP, il peut être judicieux de profiter des opportunités actuelles pour réinvestir dans des biens bien situés, répondant aux nouvelles normes environnementales et offrant une rentabilité attractive. La demande pour les locations meublées reste forte, en particulier dans les grandes métropoles et les villes universitaires.

ImAvenir propose des solutions clés en main pour maximiser vos rendements tout en simplifiant la gestion immobilière. Nous sélectionnons des biens rentables, conformes aux normes environnementales et en forte demande dans les grandes métropoles et villes universitaires. Avec ImAvenir, vous bénéficiez d’une prise en charge complète, de la recherche du bien à la gestion locative, vous permettant ainsi de profiter pleinement de votre investissement avec un minimum d’efforts.

Stratégies de diversification

Diversifier votre portefeuille immobilier en incluant des biens dans différentes zones géographiques ou types de résidences peut également être une stratégie gagnante. Les résidences seniors, par exemple, bénéficient d’une demande croissante due au vieillissement de la population.

Conseils pour une revente en LMNP réussie

État des lieux et diagnostic

Effectuez un état des lieux complet du bien. Vérifiez les installations électriques, la plomberie, l’isolation, et tous les équipements fournis avec la location meublée. Assurez-vous que tout est en bon état de fonctionnement et conforme aux normes actuelles.

Travaux de rénovation

Si votre bien présente des défauts ou des signes de vétusté, envisagez de réaliser des travaux de rénovation avant de revendre. Voici quelques conseils pour maximiser l’impact de ces rénovations :

• Rénovations nécessaires : Réparez les éléments endommagés ou vétustes. Par exemple, remplacez les appareils électroménagers défectueux, réparez les fuites d’eau, ou refaites les peintures écaillées.
• Améliorations esthétiques : Modernisez la décoration et les aménagements intérieurs. Un bien avec une décoration moderne et neutre attirera plus d’acheteurs potentiels. Pensez à des améliorations comme un nouveau revêtement de sol, des peintures fraîches et des équipements modernes.
• Investissements stratégiques : Concentrez-vous sur des améliorations qui apportent une plus-value significative. Par exemple, la rénovation de la cuisine et de la salle de bain, souvent des pièces clés pour les acheteurs, peut augmenter considérablement la valeur de votre bien.

Valorisation et home staging

Le home staging, ou mise en scène immobilière, peut grandement aider à vendre plus rapidement et à un meilleur prix. Voici comment maximiser l’efficacité du home staging :

• Dépersonnalisation : Dépersonnalisez votre bien pour permettre aux acheteurs potentiels de se projeter. Enlevez les objets personnels, comme les photos de famille, et optez pour une décoration neutre.
• Optimisation de l’espace : Assurez-vous que chaque pièce est bien agencée et mise en valeur. Éliminez les meubles encombrants pour agrandir visuellement les espaces. Chaque pièce doit avoir une fonction claire et être présentée de manière optimale. Les pièces sans fonction claires doivent devenir des chambres si elles font plus de 9m2 ou elles peuvent devenir de petits bureaux ou dressing.
• Photographies professionnelles : Engagez un photographe professionnel pour réaliser des photos de haute qualité. Les annonces avec des photos professionnelles attirent plus de visiteurs et augmentent les chances de vendre rapidement.
• Petites touches : Ajoutez des touches finales comme des plantes, des coussins, et des objets de décoration pour rendre le bien plus accueillant. Une première impression positive est cruciale dès la lecture de l’annonce avec les photos.

Optimisation fiscale

Utiliser les abattements

Maximisez les abattements disponibles pour réduire la fiscalité sur la plus-value. Tenez compte des abattements pour durée de détention et préparez soigneusement votre déclaration fiscale.

Consulter un expert

Faire appel à un conseiller fiscal ou à une société spécialisée dans l’investissement locatif peut vous aider à naviguer dans les complexités fiscales et à optimiser vos avantages. Ces professionnels disposent de l’expertise nécessaire pour vous conseiller efficacement et maximiser vos bénéfices.

Choisir le bon canal de vente

Agence immobilière

Une agence peut vous aider à trouver des acheteurs potentiels et à négocier les meilleures conditions de vente. Assurez-vous de choisir une agence ayant une bonne connaissance du marché des biens meublés et du régime LMNP.

Vente directe

Si vous optez pour la vente directe, utilisez des plateformes en ligne populaires comme SeLoger ou Leboncoin et des réseaux professionnels pour atteindre un large public. La vente directe peut parfois permettre de réduire les coûts de transaction, mais elle nécessite plus d’implication personnelle.

Conclusion

La revente d’un bien LMNP peut être très avantageuse avec une bonne préparation. Il est essentiel de maîtriser les aspects fiscaux et juridiques, et de rassembler toute la documentation requise. Faire appel à des professionnels peut également optimiser la vente et maximiser vos gains. Restez informé des évolutions du marché et des réglementations pour prendre les meilleures décisions.

Nous espérons que cet article vous a apporté une vision claire de la revente d’un bien en LMNP. Pour toute question ou besoin spécifique, n’hésitez pas à contacter nos experts chez ImAvenir. Bonne revente et à bientôt pour de nouveaux conseils pour votre patrimoine immobilier.