Préavis pour mettre fin à un contrat de location meublée avec son locataire

A-t-on le droit de rompre un bail pour donner congé à son locataire ? Les motifs qui autorisent la rupture du contrat.

La loi permet à un propriétaire de mettre fin à un bail dans certains cas bien précis. Mais attention, il ne suffit pas de vouloir. Il faut avoir une raison légitime et respecter des conditions strictes. Voici les principales situations qui permettent de donner congé à un locataire.

1. Pour vendre le logement

Vous souhaitez vendre votre bien ? C’est une raison valable pour mettre fin à un bail. Toutefois, les règles diffèrent selon le type de location. Si vous louez en meublé, sachez que le locataire n’a pas de droit de préemption : il n’est pas prioritaire pour acheter. Vous devez simplement préciser dans la lettre de congé que la vente est le motif de la résiliation. Pas besoin d’indiquer le prix.

2. Pour reprendre le logement

Un besoin personnel peut également justifier la fin d’un bail. Vous avez envie d’y habiter ? Ou peut-être souhaitez-vous le mettre à disposition d’un proche ? Cela est possible, mais sous certaines conditions.

Seuls les proches définis par la loi peuvent bénéficier de cette reprise. Il s’agit :

• de votre conjoint, partenaire de Pacs ou concubin vivant avec vous depuis au moins un an ;
• de vos enfants, parents, grands-parents ;
• des enfants ou parents de votre conjoint, partenaire ou concubin.

Autrement dit, pas question de récupérer le logement pour un cousin ou une amie. Le motif doit aussi être sérieux. Par exemple, vous déménagez parce que votre logement actuel est trop petit pour votre famille qui s’agrandit, ou parce que vous prenez votre retraite et revenez vivre dans la région. Ce type de justification doit être précisé dans la lettre de congé.

3. Pour un motif légitime et sérieux

C’est ici que les choses se compliquent. Ce motif est plus vague que les deux précédents. Mais il reste encadré. Par exemple, un locataire qui accumule des retards de loyer, cause des troubles de voisinage, ou ne respecte pas les clauses du bail (comme une sous-location non autorisée) peut légitimement faire l’objet d’un congé.

Certains motifs, bien qu’indépendants de la faute du locataire, sont également valables. Il peut s’agir :

• de travaux lourds qui rendent le logement inhabitable ;
• d’une démolition suivie d’une reconstruction ;
• ou encore de mises aux normes nécessaires pour garantir un logement décent.

Dans tous les cas, ces raisons doivent être explicites et détaillées dans la lettre de congé. Le préavis, lui, reste identique à celui prévu pour une vente ou une reprise.

Rompre le bail avec un locataire protégé : quelles sont les règles pour les personnes de plus de 65 ans ?

Si votre locataire a plus de 65 ans à l’échéance du bail et des revenus inférieurs à un certain plafond, la loi vous impose de l’accompagner dans la recherche d’un nouveau logement adapté à ses besoins et à ses moyens. Cette obligation s’étend également aux situations où une personne à charge, vivant avec le locataire, remplit ces mêmes critères d’âge et de revenus modestes.

Votre rôle est de fournir des annonces de logements adaptés. Vous n’avez pas l’obligation de garantir le relogement, mais de faciliter les recherches en transmettant des offres qui correspondent aux critères du locataire.

Quand cette protection ne s’applique-t-elle pas ?

Certains cas permettent au propriétaire d’être dispensé de cette aide :

• Vous avez plus de 65 ans à la date d’échéance du bail.
• Vos propres revenus sont inférieurs aux plafonds légaux.

Contrairement aux locataires protégés, ces deux conditions ne sont pas cumulatives. Il suffit que l’une d’elles soit remplie pour que vous soyez exempté d’apporter une assistance dans la recherche de logement.

Quand donner congé à son locataire ?

Le propriétaire doit respecter un préavis de trois mois, et ce congé ne peut être donné qu’à l’échéance du contrat de location meublée. Cela correspond souvent à la date anniversaire du bail, sauf si vous avez convenu d’une durée supérieure lors de la signature. Pendant toute la durée du préavis, le locataire reste tenu de payer le loyer et les charges, sauf si un remplaçant prend le logement avec votre accord.

Cependant, il est judicieux d’anticiper. Envoyez le congé au moins quatre mois avant la fin du bail. Pourquoi ? Parce qu’un congé envoyé tardivement peut entraîner des complications. Si le locataire tarde à récupérer la lettre recommandée ou décide de ne pas aller la chercher, le congé pourrait ne pas être validé dans les délais. Dans ce cas, le bail serait automatiquement renouvelé pour une année supplémentaire.

Comment calculer le préavis ?

Le préavis débute à la réception effective du congé par le propriétaire, pas à la date d’envoi. Chaque jour compte, week-ends et jours fériés inclus. Voici les points essentiels pour éviter toute confusion.

Calcul en jours calendaires

Le préavis inclut tous les jours, sans exception, qu’il s’agisse de jours ouvrables, week-ends ou fériés.

Fin du préavis

Si le dernier jour du préavis tombe en fin de mois, il s’achève à cette date, même si le préavis n’a pas duré exactement un mois entier.

Jour de fin indifférent

Le préavis peut s’arrêter n’importe quel jour de la semaine, que ce soit un lundi, un dimanche ou un jour férié.

Paiement des loyers et charges

Le locataire est tenu de régler le loyer et les charges jusqu’à la fin du préavis, sauf si un nouvel occupant, validé par le propriétaire, prend possession des lieux avant.

Loyer au prorata

Si le préavis s’achève en milieu de mois, le loyer du dernier mois est ajusté au prorata des jours occupés. Quelques exemples pour mieux comprendre :

• Si le préavis se termine le 5 d’un mois de 30 jours : le locataire paiera 5/30e du loyer.
• Pour un mois de 31 jours : 5/31e du loyer.
• Pour un mois de 28 jours (février) : 5/28e du loyer.

Cas particulier : préavis pour les baux mobilité et étudiants

Ces types de baux fonctionnent différemment. En tant que propriétaire, vous n’avez pas besoin de donner de préavis pour mettre fin au contrat. Le bail prend fin automatiquement à la date prévue dans l’accord initial.

Et si le locataire oublie ? Pas d’inquiétude. Le contrat se termine tout de même comme convenu, sans qu’aucune action de votre part ne soit nécessaire.

Comment notifier la fin d’un bail : le courrier de préavis pour une location meublée

Pour mettre fin à une location meublée, le propriétaire doit respecter des règles précises. Cela passe par l’envoi d’un courrier de préavis, à remettre selon des modalités strictes.

Les options de notification

Trois moyens sont autorisés pour transmettre un congé au locataire :

• Lettre recommandée avec accusé de réception.
• Acte de commissaire de justice.
• Remise en main propre contre récépissé signé.

Ces méthodes garantissent que le congé est remis de manière légale et incontestable, comme l’exige l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.

À inclure dans la lettre

Le contenu de la lettre de préavis doit être rigoureux. Voici les informations essentielles :

• L’adresse exacte du logement concerné.
• La date prévue de fin du bail.
• La date d’envoi du courrier.
• Le motif du congé.

Si le congé est donné pour une reprise du logement, le propriétaire doit ajouter des précisions comme le nom et l’adresse du bénéficiaire, le lien familial ou le motif légitime invoqué.

Attention aux erreurs

Il n’est pas possible d’envoyer la lettre par email, même si cela semble pratique. Cependant, la lettre recommandée électronique (LRE) proposée par AR24 est aussi reconnue légalement. Cela reste une option, mais elle peut s’avérer coûteuse et moins avantageuse qu’un recommandé papier classique.

Modèle de lettre de préavis en vue de la vente du logement en location meublée

Ce modèle de lettre permet au propriétaire d’un logement loué meublé de donner congé au locataire afin de vendre le logement.

Un nouveau propriétaire peut-il mettre fin au bail ?

Lorsqu’un bien loué est vendu, transmis par héritage ou donné, le bail en cours reste inchangé. Le nouveau propriétaire reprend les droits et obligations liés au contrat de location, sans modification des conditions ni de la date d’échéance.

Le locataire est simplement informé de ce transfert, généralement par un notaire lors de la vente ou de la transmission. Aucun nouveau bail n’est nécessaire, et les modalités initialement prévues continuent de s’appliquer.

Dans le cadre d’une transmission par héritage ou donation, les mêmes règles s’appliquent. L’héritier ou le bénéficiaire de la donation devient le nouvel interlocuteur du locataire, avec l’obligation de respecter les termes du contrat de location en cours.

Respect des règles par le nouveau propriétaire

Le nouveau propriétaire doit suivre les mêmes obligations que l’ancien s’il souhaite résilier le bail. Il doit notamment respecter un préavis de 3 mois avant la fin du bail et justifier son congé par l’un des trois motifs légaux :

• Vente : il souhaite vendre le logement libre de tout occupant.
• Reprise personnelle : il veut y habiter lui-même ou y loger un proche.
• Motif légitime et sérieux : par exemple, des loyers impayés ou un usage non conforme du logement.

Exemple concret

Supposons qu’un propriétaire achète un logement occupé le 15 août 2024, avec une échéance de bail au 30 novembre 2024. Il ne peut pas donner congé pour cette date, car le délai de préavis de 3 mois est écoulé. Le bail sera donc reconduit automatiquement pour une nouvelle période d’un an. Le propriétaire pourra envisager de donner congé au locataire au plus tôt pour le 30 novembre 2025, en respectant le délai de préavis et en précisant le motif.

Cas particulier : reprise personnelle

Si le nouveau propriétaire souhaite habiter le logement, il devra attendre la prochaine échéance du bail pour notifier le congé. Par exemple, pour une reprise prévue en novembre 2025, il devra envoyer le préavis avant fin août 2025, en justifiant son souhait de reprise.

Qui paie quoi dans une rupture de contrat de locataire meublée ?

Lorsque le propriétaire donne congé, le locataire peut quitter le logement à tout moment durant le préavis. Il n’est pas obligé d’attendre la fin du bail pour partir. Il n’a pas non plus de formalité particulière à remplir, comme un congé à adresser au propriétaire ou un délai de préavis à respecter. Il doit simplement prévenir à l’avance de la date à laquelle il compte partir.

Cependant, s’il choisit de rester jusqu’à la fin du bail, il devra quitter les lieux au plus tard à l’échéance prévue. S’il décide de rester plus longtemps, sans préavis ni accord, il deviendra occupant sans droit ni titre.

Le paiement des loyers et charges pendant le préavis

Si le locataire reste jusqu’à la fin du contrat, il devra payer le loyer et les charges jusqu’à la date d’échéance du bail. Par exemple, si l’échéance est fixée au 20 juin, et que le locataire quitte ce jour-là, il n’aura à payer que jusqu’au 20 juin. Il ne s’agit pas de tout le mois de juin.

Départ avant le terme du bail

Le locataire peut choisir de partir plus tôt, avant la fin du préavis. Dans ce cas, il ne paiera que jusqu’à son départ effectif. Par exemple, s’il quitte 2 mois et demi avant la fin de son préavis, il ne devra payer ni le loyer ni les charges pour ces deux mois et demi restants.

Avant son départ, le bailleur et le locataire se mettent d’accord sur un rendez-vous pour réaliser l’état des lieux de sortie, le jour même du départ. Si le locataire a décidé de partir à la fin du bail, ce rendez-vous sera fixé à ce moment-là. Une fois l’état des lieux effectué et signé par les deux parties, chaque partie en conserve un exemplaire. Le locataire remet alors toutes les clés et quitte définitivement le logement.

La restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie doit être restitué par le propriétaire au locataire dans un délai de 2 mois maximum après la restitution des clés.

Conséquences en cas de non-respect des règles sur le préavis

1. Le congé est annulé : Si les conditions du préavis ne sont pas respectées, le congé est considéré comme nul. Le bail reste donc en vigueur, et le locataire peut continuer à occuper le logement comme si aucun congé n’avait été donné.
2. Le bail est reconduit automatiquement : En cas de non-respect du préavis, le contrat de location meublée est reconduit pour une nouvelle période d’un an, à moins qu’une autre action ne soit entreprise pour y mettre fin dans les règles.
3. Sanctions financières pour le propriétaire : Si les règles sur le préavis sont enfreintes, le propriétaire risque une amende. Cette amende peut atteindre 6 000 € pour une personne physique, et jusqu’à 30 000 € pour une personne morale, comme une société immobilière.

Préavis de location côté locataire

Le préavis pour un locataire en location meublée est toujours d’un mois, peu importe sa situation ou le type de bail (qu’il s’agisse d’un bail d’habitation classique, d’un bail étudiant ou d’un bail mobilité).

Points importants

Le préavis commence à courir à partir de la réception du document, et non de la date d’envoi. Il inclut également les week-ends et jours fériés, ce qui est important à prendre en compte lors de son calcul. Pour être sûr de respecter le délai de préavis de trois mois, il est conseillé d’envoyer la lettre au moins quatre mois avant l’échéance. Il existe trois moyens valides pour notifier le congé : par lettre recommandée, acte d’huissier ou remise en main propre. L’envoi par email n’est pas une option légale.

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