Investissement locatif : tout savoir sur la TVA en LMNP

Les locations assujetties à la TVA

Neuf

Le logement doit être soit en cours de construction, soit construit depuis moins de cinq ans et n’ayant jamais été détenu par un propriétaire avant vous.

Résidences

Il doit se situer dans une résidence de services (résidences étudiants, seniors, ou EHPAD). L’établissement doit offrir au moins trois des prestations para-hôtelières suivantes : accueil de la clientèle, fourniture de linge de maison, nettoyage régulier des locaux ou service de petit-déjeuner. Si ces prestations sont sous-traités, la TVA ne peut pas être récupérée sur vos locations.

Bail commercial

La transaction doit être effectué par l’intermédiaire d’une société exploitante avec un bail commercial d’au moins neuf ans.

Les taux applicables

En LMNP, le pourcentage varie en fonction du type de bien et des prestations associés :

Standard de 20%

Le taux standard est de 20% est celui que vous rencontrerez le plus fréquemment lors de l’acquisition d’un bien immobilier neuf. Que vous optiez pour un logement construit depuis moins de 5 ans, en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), ou un logement récemment achevé, cette TVA de 20% s’applique sur le prix d’achat. Cela signifie que si vous achetez un appartement à 200 000 euros, vous devrez payer 40 000 euros de taxe.

Réduit de 10%

Si vous investissez dans une résidence de services (comme celles destinées aux étudiants, seniors, ou dans le domaine du tourisme et des affaires), vous pouvez bénéficier d’un taux réduit de 10% sur les loyers perçus.

Super-réduit de 5,5%

Le taux super-réduit de 5,5% est réservé aux logements dans les EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes).

Conditions pour récupérer la TVA

Pour récupérer la taxe valeur ajoutée payée lors de l’acquisition d’un bien immobilier en LMNP, vous devez remplir certaines conditions :

Investir dans le neuf

Pour récupérer la TVA, le bien immobilier doit être neuf, autrement dit vous êtes le premier propriétaire. Cela signifie qu’il doit avoir été construit depuis moins de 5 ans, acquis en VEFA, ou construit après l’achat. Si vous achetez un appartement ou une maison dans l’ancien qui a déjà plusieurs années à un autre propriétaire, vous ne pourrez pas bénéficier de la récupération de TVA.

Investir en résidence services

Le bien doit être situé dans un établissement offrant au moins trois des quatre prestations para-hôtelières suivantes :

• Petit-déjeuner
• Fourniture de linge de maison
• Réception de la clientèle
• Ménage régulier

Confier la gestion à un professionnel

Pour récupérer la TVA, la gestion de votre bien doit être confiée à un professionnel. Ce gestionnaire doit être un professionnel qualifié et votre contrat doit durer au moins 9 ans.

S’engager à conserver le bien

Vous devez conserver le logement pendant une durée d’au moins 20 ans. Cette obligation est importante car elle garantit que le logement reste dans le marché locatif pour une période prolongée. Une revente avant la fin de cette période vous obligera à rembourser la TVA déduite.

Quelle fiscalité pour récupérer la TVA en LMNP : micro-bic ou réel ?

Lorsque vous investissez en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), le choix du régime fiscal n’a pas d’incidence. Deux régimes principaux s’offrent à vous : le régime Micro-BIC et le régime Réel.

Le régime Micro-BIC est une option simplifiée, souvent choisie pour sa facilité de gestion. Il s’applique automatiquement peut importe vos revenus (au-delà de 23 000 €, vous passerez en location meublée professionnelle LMP et serez soumis obligatoirement à la fiscalité au régime réel). Sous ce régime, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives, ce qui signifie que vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles.

En revanche, le régime Réel vous permet de déduire les charges réelles engagées pour l’activité de location meublée, y compris les dépenses liées à l’exploitation (meubles, travaux, gestion locative etc.). Cependant, il implique une comptabilité plus complexe et des obligations déclaratives plus lourdes.

Procédure étape par étape pour récupérer la TVA

Pour récupérer la TVA pour une activité de loueur meublé non professionnel (LMNP), voici la procédure à suivre :

Étape 1 : Immatriculation LMNP

Remplissez le formulaire P0i pour vous immatriculer en tant que LMNP auprès du greffe du tribunal de commerce. Cette étape est essentielle pour obtenir votre SIRET, nécessaire pour les démarches suivantes.

Étape 2 : Obtention du numéro de TVA

Enregistrez-vous auprès de votre centre des impôts pour obtenir un numéro de TVA intracommunautaire. Il est indispensable pour pouvoir facturer et récupérer les montants sur les loyers.

Étape 3 : Demande de remboursement

Pour demander le remboursement de la TVA, vous devez soumettre le formulaire n° 3519-SD. Ce document est à remplir et à envoyer à l’administration fiscale selon votre régime de déclaration.

Les erreurs courantes dans la déclaration

Déclarer la TVA pour votre activité de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) peut sembler simple, mais de nombreuses erreurs peuvent survenir, avec des conséquences financières non négligeables. Voici les principales erreurs à éviter :

Mauvaise estimation du chiffre d’affaires

Une erreur fréquente est de mal estimer le chiffre d’affaires annuel. Si la somme est inférieure à 32 600 €, vous êtes censé bénéficier du régime de franchise de base. Une estimation incorrecte peut vous placer sous un régime fiscal différent qui ne vous permet pas de bénéficier des mêmes dispositifs.

Oublie de déclarer

Certains propriétaires oublient de déclarer la taxe sur la valeur ajoutée, ce qui peut entraîner des pénalités lourdes et rend impossible la récupération par la suite, même une fois la taxe payée.

Erreurs dans le calcul

Le calcul de la TVA en LMNP implique de soustraire la taxe sur les biens et services d’exploitation des loyers collectées. Des erreurs dans ce calcul peuvent entraîner des répercussions ou des pénalités.

Mauvaise gestion des corrections

En cas d’erreur, vous pouvez corriger ce que vous aviez déclaré si l’erreur est inférieure à 4 000 €. Au-delà de cette somme, une déclaration complémentaire est nécessaire. Mal gérer ces corrections peut aggraver la situation et plomber votre activité.

Recommandations

Pour éviter les erreurs, il est fortement conseillé de :

• Se faire accompagner par un expert-comptable
• Bien comprendre les spécificités du régime LMNP et de l’activité de location meublée
• Tenir une comptabilité rigoureuse et à jour
• Vérifier attentivement tous les calculs
• Respecter scrupuleusement les délais de déclaration

Taxe sur la valeur ajoutée pour les logements dans l’ancien

Investir dans un logement ancien en LMNP ne permet pas de récupérer les taxes.

Contrairement aux biens neufs, les logements anciens ne sont pas soumis à la taxe sur la valeur ajoutée. En d’autres termes, lorsque vous achetez un appartement ou une maison qui a déjà été habité ou qui a plusieurs années, vous ne payez pas de taxe sur la valeur ajoutée.

Vous devrez vous acquitter des droits de mutation, qu’on appelle généralement frais de notaire. Ils sont calculés en pourcentage de la valeur d’achat et varient en fonction de la localisation du logement. Ils peuvent représenter jusqu’à 7 à 8% du prix du bien.

Exemple concret de calcul

Examinons les principes de base et un exemple pratique.

Supposons que vous achetiez un appartement neuf dans une résidence de tourisme pour 200 000 € TTC. Le prix hors taxe (HT) de ce bien est de 166 667 €, la TVA représentant 33 333 € (20% HT).

Conditions à remplir

Vous devez d’abord vérifier que vous remplissez une des 3 conditions d’éligibilité :

• Acquérir le bien auprès d’un promoteur neuf
• Proposer des services para-hôteliers (au moins 3 parmi : petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge, réception)
• Signer un bail commercial d’au moins 9 ans avec un exploitant

Ainsi que les deux conditions valables pour tous les types de projets :

• Louer le logement en location meublée non professionnelle (statut LMNP)
• Avoir la certitude de conserver le bien pendant une durée d’au moins 20 ans

Montant récupérable

Si toutes les conditions sont remplies, vous pourrez récupérer l’intégralité de la TVA, soit 33 333 € dans cet exemple. Cela représente environ 16,67% du prix d’achat TTC.

Comment ça se passe ?

• Vous payez le montant TTC au promoteur (200 000 €)
• Vous obtenez un numéro de TVA
• Vous complétez le formulaire 3519-SD
• Vous envoyez ce formulaire avec les justificatifs au Service des Impôts
• Le Trésor Public vous rembourse la TVA (33 333 €) dans un délai de 6 mois

Utilisation des sommes récupérées

Vous pouvez utiliser librement cette somme, par exemple pour :

• Rembourser partiellement votre prêt immobilier
• Réinvestir dans d’autres placements (SCPI, ETF immobilier, etc.)

Point de vigilance

Attention, si vous revendez le bien avant 20 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Par exemple, si vous vendez au bout d’une durée de 10 ans, vous devrez rembourser 50% de la TVA récupérée, soit 16 667 € dans notre exemple.

La TVA à la revente d’un bien en statut LMNP

La revente d’un bien en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) peut avoir des implications importantes sur la TVA récupérées. Voici les principaux points à retenir :

Engagement de conservation du bien

Vous devez conserver le bien en exploitation commerciale pendant 20 ans. Cet engagement est une condition pour bénéficier du remboursement de la TVA, qui représente 20% du montant hors taxe.

Revente avant 20 ans

Si la revente intervient avant l’expiration du délai de 20 ans, le propriétaire peut être amené à rembourser une partie de la TVA initialement récupérée. Le montant à rembourser est calculé au prorata des années restantes jusqu’à la 20ème année.

Exceptions à l’obligation de remboursement

Il existe cependant des exceptions permettant de conserver la TVA récupérée, même en cas de revente anticipée :

1. Cession entre assujettis à la TVA : Si la vente se fait entre deux investisseurs au statut LMNP assujettis à la TVA, et que le nouvel acquéreur poursuit les engagements TVA du vendeur, aucun flux de TVA n’est généré.
2. Application de l’article 257 bis du CGI : Dans ce cas, la transaction est stipulée hors régime de TVA, à condition que le nouvel acquéreur poursuive l’activité du vendeur.

Cas particulier : marchand de biens

Si l’acquéreur agit en qualité de « marchand de biens », l’article 257 bis du CGI ne s’applique pas. Dans ce cas :

• Le vendeur peut facturer à l’acheteur le montant de la TVA initialement déduite, au prorata des années restantes.
• L’acheteur pourra déduire la TVA ainsi versée, mais devra recommencer une période de détention de 20 ans.

Points importants à retenir

Si vous revendez un bien avant la période de 20 ans, vous devrez rembourser la TVA récupérée au prorata des années restantes.

Pour les logements anciens, la TVA n’est pas applicable. Vous devrez gérer les frais d’acquisition en tenant compte des droits de mutations, des frais d’enregistrement et des honoraires du notaire.

Conclusion

La TVA au statut LMNP peut constituer un levier important pour optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier. L’assistance d’un expert-comptable est vivement recommandée. Avec une bonne compréhension de ces aspects, vous pourrez investir en toute sérénité et profiter pleinement des avantages de votre projet locatif.