L’immobilier, un placement sûr
Une stabilité des revenus
L’immobilier locatif apporte une stabilité dans la perception des revenus. De plus, grâce au mécanisme de l’indexation des loyers, ces revenus augmentent régulièrement. C’est ainsi un excellent moyen de percevoir une rente, afin de compléter sa retraite ou de financer les études de ses enfants, par exemple.
Un prix de vente quasi garanti
La pierre résiste mieux aux crises que les marchés financiers. De plus, à long terme, le risque de dévalorisation d’une habitation est nul, à condition d’avoir bien choisi son emplacement. Les professionnels parlent d’une « valeur patrimoniale garantie ». Sont principalement concernés les biens situés à proximité des commerces et des transports. Ce sont souvent des appartements anciens.
Astuce : ImAvenir chasse des logements dans l’ancien avec travaux, des logements décotés (jusqu’à 20% moins chers). Après une rénovation de qualité sous la supervision d’un architecte, ces logements vont attirer les locataires et les acheteurs avec des revenus supérieurs, lors de la revente. Il est ainsi possible de concilier rendement locatif et sécurisation du patrimoine.
Le déficit de logement : une hausse des prix sur le long terme
Les prix de l’immobilier connaissent certes des cycles. Mais ces prix ne devraient pas connaitre de baisse durable, car le besoin croissant de logements est un facteur structurel garantissant une hausse du marché immobilier. Ce besoin s’explique par :
- L’augmentation des familles monoparentales.
- Un solde migratoire positif.
- Un accroissement de la population.
Il manquerait ainsi environ 1 million de logements en France.
À noter : le désintérêt des acheteurs pour certaines grandes villes est à relativiser. Ainsi, de nombreux jeunes souhaitent vivre à Paris et dans sa proche banlieue. De plus, les agences immobilières notent un retour progressif des acquéreurs étrangers.
L’immobilier locatif, pour un rendement supérieur à l’inflation
Le rendement d’un investissement locatif est en moyenne compris dans une fourchette allant de 3 à 7%, la fourchette haute concernant les locations meublées. Dans le cadre d’une colocation avec des espaces optimisés ou dans le cadre d’un coliving haut-de-gamme (appartements avec des lieux de vie communs, comme un jardin ou une salle de sport), le rendement peut même atteindre 10%.
Ce rendement est supérieur à celui de l’inflation (0,5% en 2020) et à de nombreux produits d’épargne. Ainsi, pour l’assurance vie, le taux de rendement moyen d’un fonds euro était, en 2020, de 1,15 %. Quant au taux du livret A, il est actuellement fixé à 0,5% (juillet 2021).
Un engouement continu pour la pierre
Malgré la crise sanitaire, l’investissement immobilier continue à être plébiscité. Ainsi en 2020, les 4 mois de confinement n’ont pas empêché un maintien du nombre de transactions à un bon niveau, environ 980.000.
La volonté de se constituer un patrimoine
L’investissement dans l’immobilier est le meilleur moyen de se constituer un patrimoine. En effet, l’emprunt immobilier permet d’acheter un logement destiné au marché locatif, avec un minimum d’économie (15% d’apport minimum). Les loyers vont venir rembourser tout ou partie des mensualités. L’argent ainsi économisé peut venir financer d’autres projets, y compris dans l’immobilier. Il s’agit de l’effet levier du crédit immobilier.
À noter : l’immobilier est le seul investissement finançable par le crédit. En effet, aucune banque ne va prêter de l’argent à un particulier pour acheter une œuvre d’art, des actions ou des obligations.
Le maintien de taux historiquement bas
Les taux d’intérêt sont historiquement bas. Ainsi, pour un prêt sur 15 ans, le taux moyen est inférieur à 1%. Cette politique des taux bas est une volonté de la Banque Centrale Européenne (BCE), qui ne se dément pas. En effet, la BCE a confirmé sa volonté d’apporter son soutien monétaire à l’économie. De plus, le taux directeur servant au refinancement des banques est actuellement de 0%.
Astuce : pour faire des économies, l’emprunteur peut faire le choix de la délégation d’assurance. Il va alors souscrire un contrat individuel moins cher que le contrat groupe proposé par la banque. Le courtier partenaire d’ImAvenir accompagne les investisseurs, afin de trouver les meilleures conditions de crédit (taux, durée, frais de dossier) et l’assurance emprunteur la plus abordable.
La pérennisation des dispositifs fiscaux
Les premières mesures en faveur de l’investissement locatif sont apparues en 1984, le dispositif Quilès-Méhaignerie. Depuis plusieurs dispositifs se sont succédé, le Périssol, le Besson, le Robien, le Scellier. Actuellement, les principaux dispositifs sont le Pinel dans le neuf, le Malraux et le Denormandie dans l’ancien et le Censi-Bouvard pour un investissement dans des résidences services.
Tous ces dispositifs sont cumulables avec le régime favorable du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) de la loi Alur.
Le statut favorable du loueur en meublé
Le statut LMNP concerne les bailleurs ayant des recettes locatives inférieures à 23.000 € ou aux revenus d’activité du foyer (y compris les retraites). Ce statut permet de déduire différentes charges, dont les frais d’agence et les honoraires de notaire la première année. Il offre également la possibilité d’amortir l’achat du bien (hors foncier), des travaux, de l’ameublement, des équipements. Ainsi, le loueur en meublé ne règle souvent aucun impôt sur les loyers perçus, pendant 10-12 ans.
Grâce à cette faible imposition, voire à l’absence d’imposition, un bon rendement locatif net est atteint.
