Les années 70 : la pierre, valeur refuge
Dans les années 70, l’inflation élevée a entraîné une forte hausse des prix immobiliers. Les performances boursières décevantes ont renforcé l’attrait des Français pour l’investissement locatif, consacrant la pierre comme « valeur refuge ».
1981-1988 : une période d’excès
Le début des années 80 a été marqué par des mesures réglementaires (loi Quillot, création de l’ISF) qui ont freiné la construction. L’insuffisance de l’offre a mécaniquement fait grimper les prix sur un marché déjà tendu.
1988-1998 : une décennie de correction
La combinaison d’une correction des excès passés et d’une hausse des taux d’intérêt a provoqué une baisse des prix de l’immobilier d’environ 20 %.
1998-2008 : dix ans de hausse continue
Après une reprise modérée entre 1997 et 2001, la hausse s’est accélérée entre 2002 et 2007. En dix ans, les prix ont été multipliés par 2,5 à 3, atteignant des niveaux nettement supérieurs à ceux d’avant le krach de 1990.
2008-2019 : la hausse se poursuit malgré la crise
La crise financière de 2008 n’a pas stoppé la progression des prix, grâce à plusieurs facteurs : dispositifs de soutien à l’investissement locatif (lois Scellier, Pinel, Censi-Bouvard), politique de taux bas de la BCE, pression démographique et évolution des modes de vie. Entre 2008 et 2019, les prix de l’immobilier ont progressé en moyenne de 3,06 % par an en valeur réelle.
2020-2021 : un marché résilient face à la crise sanitaire
Malgré la pandémie de Covid-19, la demande est restée soutenue, portée par des taux d’intérêt historiquement bas. Les villes moyennes ont attiré davantage d’acheteurs, même si Paris reste prisée des moins de 35 ans. En 2020, le prix des appartements a augmenté de 5,9 % par rapport à 2019, et celui des maisons de 7,2 %.
2022-2023 : la fin d’un cycle haussier
À partir de 2022, le marché immobilier français a connu un net ralentissement. Plusieurs facteurs expliquent ce retournement :
- Hausse rapide des taux d’intérêt, rendant l’accès au crédit plus difficile.
- Inflation persistante, pesant sur le pouvoir d’achat des ménages.
- Durcissement des conditions d’octroi de crédit par les banques.
- Retour progressif des biens à la vente, notamment dans les grandes villes.
Cette conjonction a entraîné une baisse des volumes de transactions et une stagnation, voire une légère baisse des prix dans de nombreuses villes, y compris Paris.
2024-2025 : vers une stabilisation, mais des disparités régionales
En 2024 et début 2025, le marché montre des signes de stabilisation. Selon les dernières données des notaires et de l’Insee, les prix parisiens ont reculé d’environ 7 % entre 2021 et 2025, retrouvant leur niveau de 2019. En région, la situation est plus contrastée : certaines métropoles (Lyon, Bordeaux) enregistrent des baisses de 5 à 10 %, tandis que d’autres villes moyennes ou littorales résistent mieux, soutenues par une demande de résidences secondaires ou de télétravailleurs.
Le marché des maisons individuelles reste dynamique dans les zones périurbaines et rurales, mais les prix se stabilisent après la forte hausse post-pandémie. Le marché locatif, quant à lui, reste tendu dans les grandes villes, en raison du manque d’offre et de la pression démographique.
Quelques chiffres clés sur l’immobilier de 1970 à 2025
- De 1968 à 2018, les prix de l’immobilier à Paris ont été multipliés par plus de 4 en valeur réelle.
- Entre 1999 et 2018, les prix ont progressé de 153 %, contre une inflation de 32 % et une hausse de seulement 14 % pour le CAC 40.
- Depuis 2021, les prix parisiens ont reculé d’environ 7 %, mais restent historiquement élevés.
- Le volume des transactions a chuté de près de 20 % entre 2022 et 2024, traduisant le ralentissement du marché.
Les leçons pour l’investisseur en 2025
En retraçant plus de 50 ans d’évolution du marché immobilier, une chose ressort clairement : la pierre reste un placement résilient, mais soumis à des cycles qu’il faut savoir anticiper. À l’heure où le marché amorce une stabilisation après une phase de ralentissement, investir demande plus que jamais rigueur, méthode et accompagnement.
Chez ImAvenir, nous accompagnons chaque investisseur pas à pas, avec une approche sécurisée, clé en main, et adaptée aux réalités du marché de 2025. Plus de 1000 clients nous ont déjà fait confiance pour investir dans l’immobilier, bâtir leur patrimoine, même en période d’incertitude.
