La distinction colocation – coliving
La colocation traditionnelle
La loi Alur de 2014 donne une définition juridique de la colocation. Il s’agit, en effet, de « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur » , sauf si les colocataires sont mariés ou pacsés (loi Macron de juillet 2015). Même si en théorie, il peut s’agir d’un bail nu, dans la très grande majorité des cas, l’appartement est loué meublé.
Le coliving
Le coliving (« vivre ensemble ») est un concept né aux Etats-Unis au début des années 2000. Ce concept immobilier novateur gagne petit-à-petit l’Europe et notamment la France. Il s’agit d’un type de location à mi-chemin entre les colocations et les résidences hôtelières. En effet, dans le coliving, les locataires ont leur propre appartement, comprenant au moins une chambre, une salle de bain voire une petite cuisine. Mais des espaces communs offrent aux habitants des services et un véritable confort, comme une salle de sport, une pièce dédiée au coworking, une terrasse ou un jardin. Ces espaces sont complétés par des services, du type abonnements fibre et Netflix. Les occupants ont ainsi les avantages d’une colocation de grand standing sans les inconvénients, loin de l’esprit colonies de vacances avec un manque d’intimité.
Astuce : vous n’avez pas le budget pour acheter un immeuble partagé ou une maison partagée ? Nous vous accompagnons, afin de trouver et aménager un grand appartement afin d’optimiser l’espace. Nous nous chargeons de le meubler et de l’équiper avec soin, afin d’attirer les colocataires prêts à payer plus pour vivre dans un logement de qualité.
La fiscalité de l’investissement en colocation ou en coliving
Les baux signés dans le cadre d’une colocation ou d’un espace de coliving sont des baux meublés. Le propriétaire bailleur peut ainsi bénéficier d’un statut fiscalement favorable, LMNP ou LMP. Il faut, tout d’abord, savoir que les revenus tirés de la location meublée sont considérés comme des BIC, c’est-à-dire des bénéfices industriels et commerciaux.
Le régime fiscal de loueur en meublé non-professionnel (LMNP)
Le loueur percevant des recettes locatives annuelles inférieures à 23.000 € TTC ou inférieures au montant de ses autres revenus, y compris les revenus de remplacement (retraite, par exemple), relève du statut du loueur en meublé non-professionnel. Il bénéficie alors d’un abattement forfaitaire pour charges de 50%, le régime micro-BIC, si les recettes perçues ne dépassent pas 72.600 € (176.200 € pour une location de tourisme). Le propriétaire peut, cependant, prendre une option pour les frais réels l’autorisant à :
- Déduire les charges non-récupérables sur les locataires, comme les frais d’agence et de notaire la première année, les frais de gestion locative ou encore l’assurance emprunteur.
- Mettre en place un plan d’amortissement tenant compte du prix d’achat du bien, de l’ameublement, des travaux de rénovation et d’aménagement. En effet, il est possible de tenir compte de l’usure du bien et de ses éléments d’équipement.
Astuce : l’expert-comptable partenaire d’ImAvenir peut accompagner nos investisseurs dans la mise en place de leur plan d’amortissement.
Le régime fiscal de loueur en meublé professionnel (LMP)
Le statut de loueur en meublé professionnel est également avantageux, car il permet de déduire de nombreuses charges. De plus, un éventuel déficit est imputable sur les revenus globaux du foyer, jusqu’à la sixième année.
La rentabilité d’un investissement immobilier en colocation ou coliving
Outre une fiscalité des revenus locatifs avantageuse, la colocation et le coliving bénéficient d’une faible vacance locative et de la possibilité de pratiquer un loyer plus élevé, que dans le cadre d’une location classique.
Une forte demande locative
La demande pour les colocations et les espaces de coliving est en forte hausse ces dernières années et le type de locataires s’est élargi. En effet, il ne s’agit plus seulement des étudiants mais également des expatriés revenants en France, des freelances souhaitant changer de lieu de vie régulièrement, des personnes entre deux logements ou effectuant des travaux importants dans leur résidence principale, de jeunes actifs, des salariés en mobilité rentrant parfois chez eux le week-end, de célibataires voire de parents solos souhaitant vivre plus entourés… Partager des espaces communs séduit également les locataires, car ils peuvent mutualiser les coûts et donc de profiter d’un logement de qualité à moindre frais. Or, l’offre d’appartements partagés ne permet pas de répondre à cette hausse de la demande, dans de nombreuses villes. Ainsi, à Paris, il y a environ 8 candidats pour une chambre disponible dans un appartement en colocation.
Colocation et coliving présentent un taux de turn-over supérieur à celui d’une location classique mais la forte demande locative permet de trouver rapidement un locataire. De plus, en cas de vacance, le propriétaire ne perd pas l’intégralité des loyers. Il est, en effet, peu probable que tous les occupants donnent congé simultanément.
Astuce : vous ne souhaitez pas vous occuper de la gestion des locataires ? ImAvenir propose à ses investisseurs un service de gestion locative. Nous nous chargeons de passer une annonce immobilière de qualité avec des photos professionnelles mettant en valeur le lieu de vie, afin de séduire les candidats. Nous réalisons ensuite les visites, récoltons les dossiers et effectuons les vérifications, pour vous permettre de choisir facilement le bon locataire.
Un revenu locatif plus élevé
La colocation et le coliving permettent d’atteindre une rentabilité élevée, proche de 10%. Cette forte rentabilité s’explique par plusieurs raisons :
- Le prix au m² d’un grand appartement ou d’une maison est souvent inférieur au prix au m² d’un studio.
- Des économies d’échelle sont réalisées pour les travaux et l’entretien des logements partagés.
- Les loyers perçus sont plus élevés qu’un seul loyer pour la même surface. Les locataires payent leur espace privé et l’accès aux espaces communs (souvent salon, cuisine, salle de bain dans une colocation).
- La fiscalité d’un meublé est avantageuse du fait du statut LMNP ou du statut LMP.
- La perte de loyers est moindre, en cas de départ d’un locataire.
À savoir : la formule pour calculer un rendement locatif brut est (Montant du loyer x 12 mois ) x 100 / par le prix d’achat (incluant les frais d’acquisition).
Où investir dans une colocation ou dans un espace de coliving ?
À Paris, les prix de l’immobilier peuvent compliquer la mise en place de ce type d’investissement, car un logement partagé nécessite l’achat au minimum d’un trois-pièces. En revanche, des opportunités immobilières existent dans les villes du Grand Paris, certains secteurs encore abordables gagnent en attractivité du fait de l’arrivée prochaine du Grand Paris Express, le super-métro destiné à désenclaver la première et la seconde couronne. L’investisseur peut ainsi acheter une maison à rénover à Villejuif ou à Bagneux, un grand appartement à Asnières ou à Colombes.
Des opportunités existent également pour des logements partagés, dans les villes étudiantes et abritant de nombreux jeunes actifs à la recherche d’une solution de mobilité, comme Bordeaux, Lille ou encore Rouen.
Que votre projet porte sur une location meublée classique, sur une location dans des résidences services (projet d’investissement en Censi-Bouvard), sur un logement partagé en coloc ou sur l’aménagement d’une maison avec des pièces communes, nous vous proposons un accompagnement personnalisé. Cet accompagnement se fait tout au long du projet, sélection de logements adaptés dans les quartiers où la demande pour ce type de solution de mobilité est inférieure à l’offre, négociation du prix d’achat, réalisation des travaux sous la direction de notre architecte partenaire et possibilité de profiter de notre offre de gestion locative du logement, si vous le souhaitez. Nous sommes disponibles pour discuter de votre projet et vérifier sa faisabilité, grâce à nos outils et notre connaissance du marché.
