Capacité d’emprunt, taux d’endettement et capacité d’achat
L’emprunteur doit connaître sa capacité d’emprunt mais également son taux d’endettement et sa capacité d’achat, ces trois notions étant liées.
Le lien entre capacité d’emprunt et taux d’endettement
En cas de souscription d’un crédit immobilier, la somme empruntée doit entrer dans le cadre du taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 35%. Ce taux est fixé par le Haut Conseil à la Sécurité Financière (HCSF), afin que l’emprunteur puisse faire face à ses échéances tout en conservant un reste à vivre suffisant. Aussi, pour les revenus les plus modestes, certaines banques limitent ce taux à 30%.
La formule pour calculer son taux d’endettement est la suivante : ensemble des charges/revenus fixes nets des emprunteurs et du co-emprunteur x 100.
Exemple : vous percevez 2000 € de revenus nets et vos charges sont de 800 €. Votre taux d’endettement est de 500/2000*100 = 25%.
La différence entre capacité d’emprunt et capacité d’achat
La capacité d’emprunt se distingue de la capacité d’achat. En effet, celle-ci se calcule en additionnant le montant pouvant être emprunté et le montant de l’apport et en retirant les frais de notaire, ainsi que les frais de garantie.
Exemple : votre capacité d’emprunt est de 200.000 €. Vous avez un apport de 20.000 € et des frais de notaire et de garantie de 10.000 €. Votre capacité d’achat est donc de 200.000 € + 20.000 € – 10.000 € = 210.000 €.
À noter : il n’est plus possible d’emprunter sans apport. Celui-ci doit désormais représenter 10% du projet immobilier, selon le HCSF. Pour plus de sécurité, certaines banques sont plus exigeantes.
Les éléments pris en compte, pour calculer la capacité d’emprunt
Plusieurs éléments sont pris en compte, pour calculer la capacité d’emprunt :
- Les revenus nets de l’emprunteur ou des emprunteurs (salaires avant le prélèvement à la source y compris les primes contractuelles, revenus fonciers, pensions de retraite, allocations familiales, pensions alimentaires, ainsi que les revenus de remplacement en général, comme l’allocation adulte handicapé). Pour les investisseurs en immobilier locatif, certaines banques acceptent d’inclure une partie des futurs loyers dans les revenus, souvent à hauteur de 70%.
- Les charges fixes (prêt en cours, versement d’une rente ou d’une pension alimentaire). Pour augmenter sa capacité d’emprunt, les acheteurs d’une résidence principale ou secondaire ainsi que les investisseurs ont donc intérêt à solder, si possible, leur crédit à la consommation ou à effectuer une opération de regroupement de crédits.
- Le montant de l’apport provenant de l’épargne mais également des donations familiales et de l’épargne salariale, le déblocage anticipé de cette épargne étant en général autorisé pour l’achat de la résidence principale.
- La durée du remboursement, cette durée étant désormais limitée à 25 ans voire 15-20 ans pour les investisseurs immobiliers.
- Le taux du prêt, celui-ci variant selon la durée de remboursement et le profil emprunteur. À noter que dans le cadre d’un investissement locatif, les intérêts d’emprunt sont déductibles.
- L’assurance emprunteur. Pour augmenter sa capacité d’emprunt, il est donc intéressant de faire jouer la concurrence via la délégation d’assurance. En effet, les emprunteurs ont la possibilité de souscrire un contrat d’assurance individuelle souvent bien moins chère que le contrat groupe proposé par la banque, à condition que ce contrat propose des garanties au moins équivalentes.
À noter : pour permettre à l’établissement financier de calculer votre capacité d’emprunt, le dossier de demande de prêt doit comporter les derniers bulletins de salaire (les deux derniers bilans pour un indépendant), le dernier avis d’imposition et les relevés de compte des trois derniers mois. Pour un investissement locatif, il faut également joindre deux attestations de revenus locatifs délivrées par des agents immobiliers différents, ainsi que l’éventuel contrat de bail du locataire en place.
Des exemples de capacité d’emprunt
Vu les différents paramètres à prendre en compte, l’utilisation d’une calculette (disponible en ligne) pour calculer sa capacité d’emprunt est indispensable. Voici quelques exemples de capacité d’emprunt donnée à titre indicatif.
Pour un revenu de 2000 €, des charges de 500 €, un apport de 10.000 €, une durée de remboursement de 15 ans et un taux de prêt de 0.90%, la capacité d’emprunt est de 89.331 € (remboursement de 495 € par mois).
Un couple ayant des revenus de 4000 €, des charges de 1000 €, un apport de 20.000 €, une durée de remboursement de 15 ans et un taux de prêt de 0,90% va pouvoir emprunter 178.663 € (remboursement de 990 € par mois).
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