Les frais de chauffage collectif, des charges récupérables
Les dispositions du décret d’août 1987
Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 liste l’ensemble des charges locatives. Dans cette liste figurent les dépenses liées au chauffage collectif. Il s’agit du coût de l’énergie mais également les dépenses d’entretien courantes. En revanche, les frais d’installation de la chaudière et les réparations restent à la charge du propriétaire-bailleur.
Les modalités de la répartition
Les frais de chauffage collectifs sont répartis entre les logements, selon un critère d’utilité objectif, conformément aux dispositions prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Ce critère tient compte en principe du volume de chauffe.
L’individualisation des charges de chauffage, une règle de plus en plus appliquée
L’individualisation des charges de chauffage, la règle dans les copropriétés
La loi transition énergétique pour la croissance verte (LTECV) d’août 2015 prévoit une facturation individuelle des frais de chauffage dans les copropriétés. À cet effet, le logement doit être équipé d’un dispositif mesurant la quantité de chauffage utilisée. La mesure se fait alors soit par un compteur individuel d’énergie thermique placé à l’entrée de l’appartement, soit par des répartiteurs électroniques de frais de chauffage. Ces répartiteurs mesurent alors la quantité de chaleur émise par chaque radiateur et sont relevés à distance. Cependant, dans deux cas, le chauffage reste une charge collective :
- Lorsque l’installation d’un dispositif d’individualisation entrainerait un surcoût excessif.
- Lorsque l’installation d’un dispositif d’individualisation est techniquement impossible.
Les modalités de la refacturation des charges de chauffage, dans les logements munis d’un dispositif d’individualisation
Au moins une fois par an, le syndic de copropriété a l’obligation d’envoyer aux copropriétaires un relevé des consommations individuelles, avec une répartition en trois catégories :
- Les frais individuels calculés selon les relevés.
- Les frais d’entretien et de fonctionnement de l’installation collective de chauffage.
- Les frais communs de combustibles représentant une part fixe de 30%.
La refacturation des charges de chauffage au locataire ou un forfait pour charges ?
Dans le cadre d’une location nue, le propriétaire-bailleur a l’obligation de facturer les charges locatives, y compris celles de chauffage au frais réel. Il va appeler chaque mois des provisions pour charges puis établir une régularisation en fin d’année. En revanche, dans le cadre d’une location meublée, l’investisseur peut choisir de refacturer au réel ou d’appliquer un forfait pour charges avec une possible indexation annuelle, comme c’est le cas pour le loyer. Dans le cas du forfait, le loueur ne doit pas manifestement surfacturer le montant des charges. Inversement, en présence d’une surconsommation, aucune régularisation n’est autorisée.
À noter : dans le cadre du bail mobilité, un bail meublé d’une durée maximale de 10 mois, les charges font obligatoirement l’objet d’un forfait.
Les charges de chauffage non récupérées sont-elles déductibles des revenus locatifs ?
Déduction au forfait ou déduction réelle des charges de chauffage
Les charges de chauffage non-récupérables sont déductibles des revenus fonciers pour les locations nues et des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour les locations meublées. La déduction peut se faire au forfait (30% pour un bail nu au régime microfoncier et 50% pour le bail meublé au régime micro-BIC). Mais la déduction au réel est souvent bien plus intéressante. Les frais de réparation de la chaudière peuvent alors être déduits, à condition que ces frais aient comme unique objectif de la maintenir en bon état.
Astuce : dans le cadre de la location meublée, l’amortissement de la nouvelle chaudière est autorisé. L’expert-comptable partenaire d’ImAvenir peut accompagner les investisseurs dans la mise en place du plan d’amortissement.
Le cas particulier des charges locatives de chauffage non réglées par le locataire
Si le locataire ne règle plus ses charges, il s’agit d’un impayé classique (comme l’impayé de loyer). Le propriétaire doit relancer le locataire puis l’assigner en justice. Il ne peut pas déduire cet impayé. En revanche, les charges récupérables non récupérées au 31 décembre de l’année de départ du locataire sont bien déductibles des revenus locatifs.
Attention : le propriétaire ayant oublié de demander une régularisation des charges après le départ du locataire ne peut pas les déduire. Il faut que ce dernier soit parti sans laisser d’adresse ou ait refusé de payer la régularisation.
La non-récupération des charges de chauffage pour un logement vacant
En cas de vacance du logement, le propriétaire continue à régler les charges de copropriété. Mais, il ne peut pas déduire ces charges de son revenu locatif.
ImAvenir propose aux investisseurs ayant fait appel à ses services, un service de gestion locative. Dans ce cadre, nous nous chargeons des vérifications de la répartition des charges de chauffage par le syndic de copropriété et de leur refacturation aux locataires ou du calcul d’un forfait annuel au plus juste. Un expert-comptable partenaire spécialiste des locations meublées peut accompagner les investisseurs, lors de leur déclaration des revenus locatifs, afin de s’assurer du strict respect de la légalité.
