Le signalement d’un logement énergivore, à compter du 1er janvier 2022
Les nouvelles mentions sur l’annonce immobilière
L’attention des acheteurs ou des futurs locataires doit être attirée, si le logement est considéré comme une passoire thermique. L’annonce immobilière va ainsi indiquer, dans des caractères de taille au moins égale à la taille des caractères du reste de l’annonce et selon les cas :
- « Logement à consommation énergétique excessive : classe G ».
- « Logement à consommation énergétique excessive : classe F ».
Cette nouvelle règle n’est pas anodine, car environ 20% du parc immobilier français est considéré comme énergivore.
Logements classés F ou G, une possible opportunité pour les investisseurs
Les logements classés F ou G peuvent être une opportunité pour les investissements dans l’immobilier locatif. En effet, ces logements disposent souvent d’un emplacement idéal, en centre-ville à proximité de toutes les commodités. Ils sont négociés avec une forte décote par le chasseur d’ImAvenir, après que notre architecte partenaire ait estimé la faisabilité et le coût d’une réhabilitation thermique. Cette rénovation peut être financée en partie par des aides à la rénovation énergétique, comme les subventions de l’ANAH (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat) et l’éco-PTZ (Prêt à taux zéro). De plus, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) autorise un amortissement des travaux.
L’obligation pour l’agence d’annoncer des honoraires maximum, à compter du 1er avril 2022
Les professionnels intervenant dans le cadre d’une transaction immobilière ont l’obligation d’afficher leurs tarifs (loi Hoguet). En complément et à compter du 1er avril 2022, les agences doivent annoncer un tarif maximum. La possibilité est ainsi laissée aux consommateurs de négocier une baisse tarifaire. En effet, avant cette modification, une agence appliquant des honoraires inférieurs à ceux affichés s’exposait à des sanctions de la répression des fraudes pour non-respect du barème.
Cependant, pour éviter une négociation systématique, l’agence n’a pas besoin d’indiquer sur son affichage, qu’il s’agit du barème maximal.
L’encadrement des loyers, une obligation d’information renforcée, à compter du 1er avril 2022
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
La loi ELAN de novembre 2018 autorise les maires à mettre en place un encadrement des loyers dans les zones particulièrement tendues. Cet encadrement s’applique notamment à Paris, dans les communautés Est Ensemble et Plaine Commune en région parisienne, ainsi qu’à Lyon et Villeurbanne, Lille, Hellemmes et Lomme. Il concerne les locations en tant que résidence principale (meublée ou vide), y compris les colocations.
Dans ces zones, l’encadrement des loyers se distingue du plafonnement des loyers à la relocation prévu par la loi Alur de 2014. Cette loi prévoit que dans les zones tendues, le nouveau loyer doit être identique au précédent éventuellement indexé sur l’IRL (Indice de référence des loyers). Cet encadrement ne s’applique, toutefois, pas lorsque des gros travaux sont réalisés ou lorsque l’ancien loyer était manifestement sous-estimé, à condition que le logement ne soit pas classé comme énergivore (étiquette F ou G).
Quelles sont les nouvelles obligations d’information du locataire ?
Dans les zones d’encadrement des loyers, une information renforcée vise à assurer une meilleure protection des locataires. En effet, cette information va permettre aux candidats locataires de faire un choix éclairé et va faciliter les contrôles avant même la signature du contrat de bail. Aussi, les annonces pour une location nue ou pour une location meublée doivent désormais préciser ces trois éléments :
- Le loyer de référence fixé par un arrêté, en tenant compte des caractéristiques du logement et de son environnement, c’est-à-dire la date de construction de l’immeuble (quatre tranches avec comme bornes 1946, 1970, 1990), le quartier (80 quartiers définis à Paris, par exemple), la location vide ou meublée, le nombre de pièces (du studio aux 5 pièces).
- Le loyer de référence + 20%. Il s’agit du plafond autorisé dans les zones à loyers encadrés.
- L’éventuel complément de loyer. Celui-ci est possible lorsque le bien comprend des caractéristiques exceptionnelles en comparaison avec les biens de la même zone ayant les mêmes caractéristiques de date de construction, de nombre de pièces, de location meublée ou vide. Cela peut être une vue exceptionnelle (sur la Tour Eiffel, par exemple), la présence d’une terrasse ou d’un jardin, un équipement luxueux tel un sauna.
À savoir : l’encadrement des loyers ne détourne pas les investisseurs locatifs des villes concernées. En effet, il s’agit de zone où la demande locative est forte, réduisant ainsi fortement la vacance locative (une des conditions d’un bon rendement locatif). De plus, les biens rénovés offrant des prestations haut-de-gamme attirent les locataires aisés prêts à payer un complément de loyer.
Qui est concerné par l’obligation renforcée d’information du locataire ?
Dans un premier temps, seules les annonces de location passées par les agences immobilières étaient concernées par les nouvelles obligations. Mais un amendement dans le projet de loi dite 3DS (loi relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale) prévoit d’étendre ces obligations aux particuliers.
ImAvenir propose un service de gestion locative à ses investisseurs. Ils ont ainsi la certitude de signer un bail conforme à la réglementation, une réglementation en constante évolution.
