Le dispositif Pinel actuel
Le Pinel permet une déduction fiscale en échange de la mise en location de certains logements à des locataires définis et avec des loyers plafonnés.
Le montant de la déduction fiscale
Les particuliers achetant un logement neuf en vue de le louer bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu variable selon la durée de la location :
- 12% du prix d’acquisition, pour un engagement de louer pendant 6 ans,
- 18% du prix d’acquisition, pour un engagement de louer pendant 9 ans,
- 21% du prix d’acquisition, pour un engagement de louer pendant 12 ans.
À compter du 1er janvier 2023, la réduction Pinel va passer à 10,5% pour une location de 6 ans, 15% pour une location de 9 ans et 17,5% pour une location de 12 ans. La baisse va se poursuivre en 2024 : 9% pour 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans.
Les conditions d’obtention de la déduction fiscale liées au logement
Le logement Pinel doit être situé dans un immeuble collectif et acheté neuf, en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ou avec des travaux représentant au-minimum 25% du prix d’acquisition. Il doit se situer dans une zone tendue (zone A, A bis ou B1), selon un zonage déterminé par le gouvernement.
Les conditions d’obtention de la déduction fiscale liées à l’opération immobilière
L’achat doit se faire avant le 31 décembre 2024 et le montant total de l’investissement est limité à 500 000 € par contribuable et par an et 5 500 €/m2 de surface habitable.
Les conditions liées aux locataires et aux loyers
En échange de la réduction fiscale, le bail doit être signé avec des locataires disposant de revenus modestes. Quant au montant du loyer, il doit être inférieur à celui du marché et est défini, selon une grille fixée par le gouvernement.
Le Pinel +, une diminution de l’avantage fiscal sauf pour certains logements
Emmanuelle Wargon, Ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement, a évoqué le dispositif Pinel + prenant le relai du Pinel actuel aux entretiens d’Inxauseta sur l’habitat du futur, en août 2021. En effet, le dispositif Pinel coûteux pour les finances de l’Etat est voué à disparaitre à la fin de l’année 2024.
L’avantage fiscal du Pinel +
L’avantage fiscal du Pinel + devrait être celui du Pinel version 2024, soit :
- 9% pour un engagement de louer le bien pendant au-moins 6 ans,
- 12% pour un engagement de louer le bien pendant au-moins 9 ans,
- 14% pour un engagement de louer le bien pendant au-moins 12 ans.
Des logements bénéficiant d’un avantage fiscal de 21%
Le montant de la réduction d’impôt est maintenu à son niveau actuel pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la ville ou respectant des critères environnementaux et d’usage. Ces critères vont être fixés par décret. Mais des pistes de réflexion sont déjà en cours.
Le critère de qualité environnementale
Le critère de qualité environnementale a pour objectif de diminuer l’impact carbone des habitations en ayant d’excellente performance énergétique. Les obligations en la matière ne sont pas encore clairement définies, mais elles devraient aller au-delà de la RE 2020 (réglementation environnementale 2020).
À savoir : la RE 2020 est une norme destinée à remplacer la RT 2012 (réglementation thermique 2012) et entrant progressivement en vigueur à compter du 1er janvier 2022. Elle prévoit, notamment, la fin de l’utilisation du gaz dans les constructions neuves.
Le critère de qualité d’usage
Le critère de qualité d’usage a pour objectif de faire accepter la densification des villes aux citoyens, en proposant des logements de qualité. Ainsi, le rapport Girometti-Leclercq demandé par Emmanuelle Wargon propose d’imposer des surfaces minimales :
- 96 m² pour un T5, avec un minimum de 31 m² pour le séjour-cuisine,
- 79 m² pour un T4, avec un minimum de 29 m² pour le séjour-cuisine,
- 62 m² pour un T3, avec un minimum de 27 m² pour le séjour-cuisine,
- 45 m² pour un T2, avec un minimum de 25 m² pour le séjour-cuisine,
- 28 m² pour un T1, avec un minimum de 23 m² pour le séjour-cuisine.
De plus, à partir du T3, il est préférable de laisser à l’occupant la possibilité d’ouvrir et de fermer la cuisine. Toujours à partir du T3, l’appartement doit être traversant, afin de permettre aux occupants de bénéficier d’une lumière naturelle. Quelle que soit la surface habitable, la hauteur sous plafond devrait être de 2,70 m², afin de favoriser la ventilation naturelle et de permettre des aménagements en hauteur.
Enfin, la surface minimale d’une chambre devrait être de 10,5 m² avec au-moins une chambre de 12 m² par appartement.
À noter : ces surfaces minimales imposées ne permettent pas de maximiser les m². Or, transformer un T1 en T2 booste la rentabilité locative.
Les dispositifs Pinel et Pinel+ sont réservés aux investisseurs, dont l’objectif principal est la défiscalisation. En revanche, les investisseurs à la recherche de revenus locatifs élevés ne s’intéressent pas aux logements éligibles Pinel, des logements souvent situés dans des zones peu attractives. Pour attirer des locataires avec de bons revenus prêts à payer un loyer élevé, il est préférable de s’orienter vers les biens anciens situés en centre-ville. Si ces biens sont loués meublés, l’investisseur peut bénéficier du régime fiscal favorable du loueur meublé professionnel ou non-professionnel (LMP ou LMNP).
