Investissement locatif sans apport, mythe ou réalité ?

 

L’engouement pour l’investissement locatif a considérablement augmenté ces dernières années, notamment en raison des taux de crédit exceptionnellement bas. De plus en plus de particuliers sont attirés par la perspective de revenus passifs stables et la diversification de leur portefeuille.

Cette tendance a entraîné une prolifération d’entreprises proposant des solutions d’investissement, parfois en partant de rien, grâce au crédit. Si vous lisez cet article, c’est que vous vous interrogez sur la faisabilité d’un investissement locatif sans apport personnel.

Il n’existe pas de solution miracle. Obtenir un financement pour un investissement locatif sans apport est quasiment impossible, et même dans le cas où cela serait théoriquement envisageable, ce n’est pas nécessairement judicieux sur le plan financier.

Je vous propose donc d’abord de comprendre les avantages du crédit immobilier dans l’investissement locatif pour démystifier certaines idées et de poursuivre avec ce que cela implique pour vos finances personnelles.

Les ressorts du crédit dans l’immobilier locatif

Le crédit engendre des frais, ce qui permet de rémunérer la banque, notamment exprimés par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). En résidence principale, le crédit est naturellement moins avantageux que l’achat comptant, mais cela permet d’acquérir un bien :

• Soit plus rapidement parce qu’on n’a pas besoin d’avoir économiser toute sa vie
• Soit en évitant de mobiliser toute son épargne afin de garder de la trésorerie pour d’autres projets (acheter une voiture ou investir par exemple)

Mais l’immobilier locatif est un actif qui génère des revenus. La logique n’est pas la même que pour votre logement. Les loyers versés par vos locataires peuvent être utilisés pour rembourser les mensualités du prêt. En d’autres termes, vos locataires paieront votre emprunt.

Voici un exemple courant chez nos clients en région parisienne.

Situation financière	Projet trouvé
50 000 € d’apport 200 000 € d’emprunt 84 587,20 € coût d’emprunt (3,75% sur 20 ans)	Projet global à 250 000 € Loyer mensuel 1200 € Rendement brut 5,76%

 

Après 20 ans, vous aurez complètement remboursé le prêt et remboursé le capital initial. Vous posséderez alors un logement d’une valeur de 250 000 €, tout en ayant investi seulement 50 000 € au départ. Vous aurez ainsi multiplié votre capital initial par 5 grâce à l’emprunt et aux loyers perçus.

Ce principe est l’effet de levier bancaire de l’immobilier locatif. Attention, il part du postulat que le loyer couvre les mensualités d’emprunt, c’est-à-dire que l’investissement s’autofinance. Nous verrons cette notion plus tard dans l’article et pourquoi le fait de ne pas mettre d’apport personnel, même si théoriquement possible, engendre d’autres problèmes.

Revenons à notre sujet principal. Vous saisissez désormais l’intérêt de recourir à l’emprunt même si vous disposez du capital nécessaire pour investir dans l’immobilier. L’effet de levier bancaire permet d’augmenter votre capital grâce aux loyers perçus. Mais peut-on réellement se passer d’apport personnel, c’est-à-dire obtenir un financement intégral de la banque pour son achat ?

Pour répondre à cette question, nous devons d’abord examiner les critères des banques en matière de prêts, puis analyser les implications sur la trésorerie mensuelle d’un projet d’investissement locatif, en particulier en ce qui concerne l’autofinancement du projet (le désormais bien connu « cashflow »).

Comprendre comment on obtient un crédit pour saisir ses limites

Indépendamment de la rentabilité de votre bien, la banque se concentre principalement sur votre capacité à rembourser le prêt par vos propres moyens. La limite de 33% d’endettement, ce qui signifie que les mensualités de tous vos crédits ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus mensuels.

Cela définit votre capacité d’emprunt. La banque vous accorde un prêt sur la base de revenus mensuels stables, en anticipant que vous pourrez rembourser même si votre locataire ne paie pas son loyer.

En théorie, si vos revenus sont suffisants, vous pourriez obtenir un prêt couvrant l’intégralité du montant nécessaire pour votre projet. Cependant, un projet immobilier ne se limite pas au coût du bien. En réalité, vous devrez également payer des frais d’agence et des frais de notaire, souvent entre 10% et 20% du prix du bien. Par exemple, un bien affiché à 200 000 € pourrait vous coûter en réalité 240 000 €.

En cas de problème, la banque peut renoncer aux intérêts, mais elle voudra au moins récupérer le capital emprunté en revendant le bien. Cependant, elle ne pourra pas récupérer les frais d’agence et les frais de notaire. C’est pourquoi la banque exige généralement que vous apportiez au moins 20% du prix du bien pour couvrir ces frais.

Certains évoquent des histoires de financement à 110% ou 120% du prix du bien, permettant ainsi d’investir dans l’immobilier locatif sans apport. Cependant, ces cas sont rares et généralement réservés à des personnes avec des situations financières plus que confortables.

Même dans ces situations, ce n’est pas nécessairement une bonne idée. En effet, cela impliquerait des remboursements mensuels élevés, ayant un impact significatif sur votre trésorerie mensuelle. Cela se traduirait par un rapport défavorable entre vos dépenses mensuelles et les revenus tirés de la location.

Cashflow, les limites d’un crédit sans apport dans le flux de trésorerie

L’apport personnel constitue le principal levier pour réaliser des bénéfices ou parvenir à l’autofinancement d’un projet. Comme nous l’avions illustré dans notre exemple démontrant les avantages du crédit au début de cet article.

Nous utilisons le terme « cashflow » pour évaluer si nous allons devoir débourser de l’argent en gagner chaque mois. Ce qui se traduit en bon français par le flux de trésorerie mensuel.

Vous pouvez rencontrer trois situations différentes :

• Cashflow négatif : les dépenses ou les mensualités de crédit dépassent les loyers perçus, vous contraignant à débourser de l’argent chaque mois (un effort d’épargne tous les mois)
• Autofinancement : les dépenses et les loyers s’équilibrent, vous ne déboursez rien.
• Cashflow positif : les loyers excèdent les dépenses, générant ainsi des bénéfices.

Il est impossible de réaliser un investissement sans apport tout en réalisant des bénéfices. Les sociétés qui vous promettent le beurre et l’argent du beurre ne sont pas sérieuses. Elle cherche à vous vendre des formations ou à récupérer vos coordonnées pour vous proposer d’autres types d’investissement.

Ainsi, l’apport constitue effectivement le principal levier pour garantir que le projet s’autofinance, permettant ainsi à l’effet de levier bancaire de fonctionner efficacement.

L’importance de l’apport dans la stratégie de financement d’un investissement locatif

L’apport est un placement. Un investissement. Ce n’est pas perdu. Il est récupérable à la fin de l’investissement. En revanche, le crédit engendre des frais. Plus vous apportez au départ, moins le montant du crédit sera élevé, plus vous générez de bénéfice tous les mois.

Si votre objectif est de maximiser les bénéfices, il est préférable d’investir en payant comptant ou de fournir le plus d’apport personnel possible. En revanche, si vous visez à constituer un patrimoine, il est préférable de recourir en majeure partie à l’emprunt.

Les avantages d’avoir un apport personnel dans l’investissement locatif sont nombreux :

• Pleinement profiter de l’effet de levier bancaire (autofinancement) ;
• Accroître le cashflow et potentiellement générer un revenu supplémentaire ;
• Faciliter les négociations avec les vendeurs.

Il vaut mieux ne pas s’en priver, surtout sur un marché tendu comme à Paris ou les vendeurs acceptent les offres les plus solides, c’est-à-dire celles où les fonds immédiatement disponibles sont les plus importants.

Les alternatives à l’investissement locatif sans apport

Faire un effort d’épargne

L’une des méthodes les plus simples et efficaces pour constituer un apport consiste à épargner régulièrement. Même de petites sommes mises de côté chaque mois peuvent s’accumuler pour former un apport significatif au fil du temps. Il n’y a pas de miracle en la matière.

Placer sur un livret d’épargne

Placer son argent sur des livrets réglementés, tels que le Livret A ou le LDDS, peut être un premier pas vers la constitution d’un apport. De plus, l’assurance vie offre une alternative intéressante pour faire fructifier son épargne avant de se lancer dans l’investissement locatif.

Dispositifs d’aide au financement

Outre l’épargne personnelle, il existe également des prêts aidés et des dispositifs fiscaux qui peuvent faciliter l’accession à la propriété et l’investissement locatif.

Le prêt à Taux Zéro (eco-PTZ) et Ma Prime Rénov’.  Ces dispositifs visent à financer les travaux de rénovation énergétique, mais les conditions d’éligibilité sont souvent restrictives et réservées aux ménages à revenus modestes. Bien qu’ils ne soient pas toujours adaptés à tous, ils méritent d’être examinés pour ceux qui répondent aux critères.

Dispositifs fiscaux avantageux

La loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard et le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) sont conçus pour encourager l’investissement locatif en offrant des incitations fiscales attractives. Ils réduisent le coût fiscal et permettent d’augmenter la rentabilité. On a donc moins d’apport à mettre pour que l’investissement s’autofinance.

Nous proposons souvent à nos clients d’investir en LMNP dans l’ancien pour leur premier projet. Le statut de loueur meublé non professionnel permet de déduire des revenus locatifs l’ensemble des charges liées à la mise en location :

• Frais d’acquisition
• Travaux
• Mobilier
• Intérêt du crédit

Vous comprenez les avantages de combiner un prêt, avec le statut fiscal de loueur meublé non professionnel, et avec l’achat d’un bien dans l’ancien à rénover. C’est un type de projet idéal pour démarrer dans l’immobilier locatif.

Conclusion

L’investissement locatif sans apport demeure un concept plus fantasmé que réalisable. L’apport personnel reste un pilier fondamental dans la stratégie d’investissement immobilier. Il représente non seulement un gage de sécurité pour les banques et les vendeurs, mais également un moyen efficace d’optimiser son projet pour qu’il atteigne l’autofinancement. ImAvenir peut vous aider à concrétiser ce projet en trouvant rapidement un bien rentable à rénover dans la région parisienne.