Qu’est-ce qu’une clause de substitution ?
Le compromis de vente définit l’objet de la transaction et en fixe le prix de manière définitive. De son côté, l’acheteur verse 10% du prix de vente. Dès signature, le vendeur est engagé tandis que l’acheteur non professionnel d’un bien destiné à l’habitation (y compris le particulier investisseur immobilier) dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter et de 30 jours minimum pour obtenir une proposition de prêt. La clause de substitution vient apporter de la souplesse dans cet avant-contrat.
La clause de substitution, pour changer l’identité de l’acquéreur
La clause de substitution est un mécanisme juridique prévu à l’article 1216 du Code civil, qui permet à l’acquéreur de se retirer au bénéfice d’un tiers, personne physique ou personne morale. Ce tiers va alors devenir partie au contrat de vente. Le tiers peut être nommément désigné ou non. Dans ce dernier cas, l’acquéreur se réserve la possibilité de substituer la personne physique ou morale de son choix (sauf dispositions contraires).
L’utilité de la clause de substitution
La clause de substitution est utilisée par un acquéreur souhaitant absolument se positionner sur un bien, mais qui n’a pas terminé le montage juridique de son projet immobilier. La clause laisse, par exemple, le temps à l’acheteur de créer une société civile immobilière (SCI), pendant le délai imparti pour la vente définitive, cette vente se faisant dans un délai moyen de 3 mois. La clause de substitution évite alors de nouvelles formalités et des frais. En effet, en son absence, l’acheteur devrait céder le bien immobilier à la SCI, après qu’il a été mis à son nom.
La clause de substitution, une sécurité pour le vendeur
Le vendeur dispose d’une double sûreté. En effet, le contrat de vente peut être signé avec l’acquéreur initial ou avec la personne de substitution. Si cette personne est une personne physique et si le bien est à usage d’habitation, elle a droit au délai de rétractation de 10 jours. Si elle fait jouer ce droit, l’acquéreur initial est tenu par les termes du contrat initial. Et si la substitution se fait, l’acquéreur initial est solidaire du paiement du prix de vente et de la bonne exécution de l’ensemble des obligations prévues dans le compromis.
À savoir : la personne substituée ne peut pas modifier les termes du compromis (désignation du bien, prix de vente, moyen de paiement…). Par ailleurs, le substituant transfère l’ensemble de ses droits au substitué. Si ce transfert se fait avant la fin du délai de rétractation de 10 jours, il perd cette faculté.
Comment rédiger une clause de substitution ?
Le formalisme de la clause de substitution
Depuis la réforme du droit des contrats de 2016, un certain formalisme est nécessaire lors de la rédaction de la clause de substitution :
- La clause de substitution est obligatoirement une clause écrite.
- La substitution est formalisée, dans un acte constatant la cession.
- Pour devenir opposable, la substitution doit être notifiée au vendeur (en lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en mains propres contre signature ou par notification d’huissier ou encore par contre-signature par le vendeur de l’acte de cession).
- La substitution doit être réalisée avant la signature de la vente devant notaire. Dans le cas contraire, l’acquéreur devra céder le bien (comme dans le cadre d’une vente normale) à la SCI par exemple.
Par ailleurs, la loi Hoguet interdit aux professionnels de l’immobilier d’accorder une clause de substitution à titre onéreux. L’objectif est d’éviter un commerce des promesses de vente.
Une clause de substitution totale ou partielle
Si l’achat porte sur deux lots distincts, une habitation et un local commercial par exemple, la clause de substitution peut porter sur les deux lots ou sur un seul des deux. En revanche, la personne substituée obtient obligatoirement la pleine propriété du lot désigné.
Des contraintes imposées par le vendeur
Le vendeur peut demander d’indiquer expressément dans la clause de substitution, que la cession faite à un acquéreur ayant besoin d’un crédit pour financer son achat est interdite. Le vendeur peut aller plus loin, en limitant la cession au regard des qualités du cessionnaire (par exemple une SCI familiale), en imposant un délai, en imposant son accord préalable ou encore en excluant toute cession partielle.
Exemple de rédaction d’une clause de substitution
Une clause de substitution ouverte peut être rédigée de la manière suivante :
« Les parties conviennent, que la réalisation de la vente authentique pourra être effectuée au profit de toute personne morale ou physique librement désigné par l’acquéreur. Mais dans ce cas, il restera solidaire avec l’acquéreur désigné au paiement du prix et à l’exécution de toutes les conditions de vente. Il est précisé que cette substitution ne peut se faire qu’à titre gratuit et qu’en pleine propriété…».
Vu les engagements pris, les parties prennent souvent la précaution de la faire valider par un notaire.
