La différence entre l’immobilier patrimonial et l’immobilier de rendement

Vous souhaitez investir dans la pierre, pour préparer votre retraite, pour constituer un patrimoine à transmettre à vos héritiers, pour obtenir un complément de revenu, pour diminuer vos impôts ? Dans tous les cas, pour un investissement locatif réussi, vous devez connaître la différence entre l’immobilier patrimonial et l’immobilier de rendement.

 

L’immobilier patrimonial, la garantie d’une valeur relative à long terme

 

L’objectif de l’investissement patrimonial

L’objectif d’un investissement immobilier patrimonial est de préserver la valeur du bien dans la durée. Il est d’ailleurs considéré, comme l’investissement du « bon père de famille ». La rentabilité locative est moins élevée, aux alentours de 4%, que dans le cadre de l’immobilier de rendement. Mais une plus-value est quasi assurée et en cas de vente lors d’un cycle baissier, le bien trouve preneur sans perte ou avec une perte très limitée. Les professionnels parlent de « valeur relative garantie ».

À noter : le faible rendement de l’immobilier patrimonial est à relativiser. En effet, celui-ci reste en moyenne bien plus élevé que celui du livret A (1% depuis février 2022).

 

La stratégie pour investir dans l’immobilier patrimonial

L’investisseur mettant en place une stratégie patrimoniale achète souvent des biens d’un certain standing avec un emplacement attractif donc en général dans les grandes villes. Les mensualités de crédit s’étalent sur 15-20 ans. Une fois leur versement achevé l’acheteur détient un patrimoine. 

 

L’investissement patrimonial, pour qui ?

L’investissement locatif à visée patrimonial est plutôt destiné à des personnes ayant des revenus élevés ou/et déjà un patrimoine.

 

L’immobilier de rendement, un bien générant un revenu locatif élevé

 

L’objectif de l’investissement de rendement

Le but d’un investissement de rendement est de tirer un maximum de profit d’un bien immobilier.  Il est, d’ailleurs, également nommé investissement de cash-flow. Le bien n’est pas destiné à être détenu sur la durée. Il va, en effet, être souvent revendu pour financer un autre projet.

 

La stratégie pour investir dans l’immobilier de rendement

Pour maximiser son rendement, l’investisseur va acheter dans des zones où les prix de vente sont peu élevés mais où il existe une demande locative. Par ailleurs, le loyer doit couvrir une grande partie de la mensualité, pour bénéficier de l’effet de levier de l’investissement locatif (la possibilité d’augmenter la rentabilité de ses capitaux propres grâce à l’emprunt bancaire). De plus, des dispositifs fiscaux permettent de limiter l’imposition des revenus locatifs. Le plus connu est le Pinel mais il nécessite d’acheter dans le neuf et dans des zones définies avec un loyer plafonné. Ces contraintes n’existent pas pour le loueur en meublé. Or le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) permet de ne payer aucun impôt sur ses revenus locatifs, pendant 10-12 ans, par le biais de l’amortissement et des déductions. 

 

L’investissement de rendement, pour qui ?

L’investissement de rendement intéresse en priorité les jeunes actifs n’ayant pas encore de patrimoine et des revenus moyens.

 

Des astuces pour concilier immobilier patrimonial et immobilier de rendement

 

Il est possible de booster un investissement réalisé en immobilier patrimonial ou au contraire de sécuriser la valeur d’un immobilier de rendement. Voici quelques conseils pour y parvenir.

 

Des opportunités dans l’ancien avec travaux dans les grandes villes

Les biens proches des commodités (transports, commerces…) ont souvent une valeur relative garantie. Mais leur prix d’achat est élevé, ce qui vient grever la rentabilité locative. Cependant, en faisant le choix de l’ancien avec travaux, la décote est parfois supérieure à 20%. Dans le cadre de la location meublée, les travaux peuvent faire l’objet d’un amortissement et peuvent parfois être subventionnés par l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat), par exemple. De plus, les travaux de rénovation sont l’occasion de maximiser les m². Ainsi, poser une cloison pour avoir une pièce supplémentaire permet de louer à un prix plus élevé.

Astuce : l’architecte partenaire d’ImAvenir estime précisément la nature des travaux à réaliser et le coût de ceux-ci. De plus, notre chasseur immobilier étudie la situation de la copropriété et de son environnement. Aucune mauvaise surprise ne vient ainsi amputer la rentabilité. 

 

S’intéresser aux quartiers en devenir

Dans de nombreuses agglomérations, des quartiers se transforment. C’est particulièrement vrai en région Ile-de-France, à proximité des stations de métro du Grand Paris et notamment de la ligne 15. En effet, l’arrivée du supermétro s’accompagne d’opération de renouvellement urbain, avec la création de crèches, de médiathèques, d’écoles…Même si les prix ont commencé à monter, il reste des opportunités immobilières à saisir dans ces quartiers. Il est ainsi possible de combiner prix d’achat raisonnable, un gage de rentabilité, et plus-value lors de la revente, car l’ouverture des stations de métro va certainement s’accompagner d’une nouvelle hausse des prix.

 

Miser sur la colocation ou le coliving

La colocation et le coliving sont de nature à booster le rendement locatif. Celui-ci peut approcher les 10%. Le coliving consiste à louer des appartements tournés vers un lieu de vie, comme une salle de sport, un jardin, un espace de coworking. Cette formule attire les locataires prêts à payer plus pour bénéficier d’une flexibilité et d’un lien social.