La gestion immobilière

Un investisseur dans l’immobilier locatif peut décider de gérer seul son logement. Mais pour maximiser sa rentabilité, il est préférable de faire appel à un spécialiste de la gestion immobilière. Ce professionnel est appelé gestionnaire locatif ou administrateur de biens ou encore mandataire de gestion.

Les domaines d’intervention du gestionnaire immobilier 

Le domaine d’intervention du gestionnaire immobilier est fixé dans son mandat de gestion. À travers ce mandat, lui est confiée a minima la gestion des loyers, mais bien souvent les propriétaires choisissent de déléguer totalement la gestion de leur bien immobilier. Le gestionnaire va alors se charger des tâches suivantes.

La mise en location

Le mandataire de gestion évalue la valeur locative du bien et diffuse les annonces. Il fait ensuite visiter le bien, récolte les dossiers des candidats locataires et se charge des vérifications d’usage (identité, niveau de revenu, respect des critères de la garantie loyers impayés…). Le mandataire présente ensuite les dossiers au propriétaire-bailleur, pour validation. Une fois le choix du candidat effectué, le professionnel de l’immobilier locatif rédige le bail et encaisse la caution, dans le respect de la législation.

Les actes de gestion courante

L’administrateur de biens se charge d’émettre les quittances de loyers et de charges. Puis, il procède à leur recouvrement.

La gestion des réparations

Si des réparations sont nécessaires, le gestionnaire va mandater une entreprise avec l’accord du propriétaire. En cas de sinistre, il assure le suivi de la déclaration de sinistre et du dossier. De plus, il gère les relations avec l’assureur et les experts.

Les questions fiscales et juridiques

Les questions fiscales et juridiques dans le domaine de l’immobilier locatif sont strictes et leur non-respect peut entrainer des conséquences préjudiciables pour l’investisseur. Ainsi, pour pouvoir souscrire un bail meublé, un certain nombre d’équipements doivent être présents dans le logement. À défaut, les juges peuvent requalifier le bail meublé en bail nu. Le propriétaire perd alors le bénéfice de l’éventuel statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), un statut favorable permettant notamment d’amortir les travaux et de déduire de nombreuses charges des revenus locatifs.

L’administrateur de biens vérifie donc que tous les actes concernant le logement (contrat de location, état des lieux, gestion des congés des locataires…) se font dans le respect de la législation. De plus, un accompagnement est proposé aux bailleurs, pour la réalisation des formalités administratives, notamment la déclaration fiscale.

Astuce : soucieuse d’assurer un suivi de grande qualité à ses investisseurs, l’agence ImAvenir a noué un partenariat avec un expert-comptable spécialisé.

Comment choisir son gestionnaire immobilier ? 

Cerner ses besoins

Le propriétaire ne souhaitant pas s’impliquer dans la gestion de son bien ou/et habitant loin de celui-ci à intérêt à opter pour une gestion locative totale ou gestion locative déléguée. Le mandataire prend alors en charge toutes les tâches. 

L’investisseur dans l’immobilier locatif peut également opter pour la gestion semi-déléguée. Il va alors parfois utiliser les services d’une plateforme en ligne (gestion en ligne). Le bailleur dispose alors d’un accès à un espace personnel lui donnant une vision de la situation financière de son bien et du paiement des loyers. Le coût est certes moins élevé, mais le service est moindre. De plus, le propriétaire ne peut pas avoir de contact physique avec un gestionnaire.

Vérifier que le mandataire immobilier remplit ses obligations

Le gestionnaire immobilier a plusieurs obligations :

  • remplir les missions confiées dans le strict cadre du mandat de gestion,
  • fournir une garantie financière couvrant le propriétaire en cas de défaillance du gestionnaire, entre l’encaissement du loyer et son reversement,
  • souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle,
  • être titulaire de la carte de gestion immobilière G délivrée par la CCI (Chambre de Commerce et d’Industrie).

Astuce : un fichier des professionnels de l’immobilier ouvert à tous permet de vérifier que le gestionnaire remplit bien ses obligations.

Vérifier les tarifs de la gestion locative

Les honoraires de la gestion locative sont fixés librement. Leur montant est en général compris entre 6 et 10% des loyers annuels, charges incluses. Le tarif est affiché dans l’agence de gestion. Il convient, cependant, de se renseigner sur ce qui est inclus dans le tarif de base et le coût des prestations complémentaires.

À savoir : les honoraires de l’agence sont déductibles des impôts.

Vérifier la durée du mandat de gestion

Le mandat de gestion est un contrat à tacite reconduction. Il peut, cependant, être résilié à échéance, moyennant l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception dans le respect du préavis fixé au contrat. Cette échéance est souvent annuelle. 

À savoir : le contrat de gestion est automatiquement résilié en cas de vente du bien. Il peut également être résilié par voie judiciaire en cas de faute du mandataire.

Vérifier les compétences et l’implication du gestionnaire immobilier

Le gestionnaire va être l’interlocuteur du propriétaire-bailleur. Il est donc important, que le dialogue soit fluide entre les deux parties. Le gestionnaire doit notamment être disponible pour répondre à toutes les questions. Le propriétaire peut également lire les avis des clients sur internet et demander des références.  Regardez également la qualité des photos et des annonces de mise en location réalisées par l’agence de gestion. Vous aurez ainsi une idée de son professionnalisme.

.  ImAvenir propose aux investisseurs ayant acquis un logement par son intermédiaire, un service de gestion immobilière. Il s’agit d’un véritable atout. En effet, ayant chassé le bien et supervisé les travaux, nous connaissons parfaitement le logement mis en location. De plus, nous sommes des spécialistes de la location meublée et maitrisons donc toutes les contraintes réglementaires liées aux baux meublés.