Investisseurs, pourquoi s’intéresser aux biens divisibles par lots ?
Les biens divisibles par lots permettent d’augmenter la rentabilité de son investissement immobilier. En effet, le prix d’achat au m² est moindre pour une grande surface que pour deux petits appartements. À titre d’exemple, à Villejuif, une commune proche de Paris, le prix médian d’un studio dépasse les 6700 € du m² alors qu’il est proche de 6000 € pour un 3 pièces et est même inférieur à 5700 € pour un appartement de 5 pièces. De plus, le loyer pour un studio ou pour un T2 est plus élevé au m², que pour un T3. En reprenant l’exemple de Villejuif, il est à noter que le loyer médian est supérieur à 30 € du m² pour un studio alors qu’il est de 20 € pour un T3 (source Le Figaro immobilier).
De plus, en divisant son bien, l’investisseur en immobilier locatif limite le risque de vacances locatives, puisqu’il est rare que plusieurs locataires déposent leur préavis simultanément. Il est, en outre, plus facile de louer 2 appartements de 40 m² qu’un logement de 90 m².
Les trois grandes familles de biens divisibles
La séparation de deux lots réunis
Il s’agit de séparer un appartement faisant partie d’un seul lot, au niveau cadastral. Il faut alors également, que les deux lots soient inscrits sur le titre de propriété.
La division par lots
Le logement est divisé en plusieurs lots destinés à être vendus ou loués séparément. Cette division nécessite de respecter les règles d’urbanisme et une modification du règlement de copropriété avec l’aide d’un géomètre. En effet, une répartition des tantièmes des différents lots est alors nécessaire. De plus, des contraintes techniques sont à prendre en compte, et notamment :
- La nécessité de disposer d’une boîte aux lettres pour chaque lot.
- La création d’une entrée indépendante pour chaque appartement avec interdiction d’empiéter sur les parties communes, sauf autorisation de la copropriété.
- La séparation des lots par des cloisons isolantes, afin notamment d’assurer une bonne isolation phonique.
- Établir des servitudes devant notaire, en présence de canalisations communes.
- Respecter la surface minimale habitable établie à 9m² avec une hauteur sous-plafond minimale de 2,20 m², sauf si le logement possède un volume de 20m3 au moins (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 applicable aux logements loués en tant que résidence principale).
- Le logement doit respecter les autres règles de décence fixées par le décret de 2002, comme la présence d’une douche ou d’une baignoire.
Point d’attention : pour déclarer officiellement une pièce, celle-ci doit disposer d’une fenêtre. Ainsi, il n’est pas possible de considérer légalement comme chambre, un espace se trouvant dans une pièce aveugle. C’est pourquoi les appartements traversants sont en général les plus appropriés, pour une division par lots. Si vous devez percer une fenêtre, vous devez disposer de l’accord de la copropriété, déposer une déclaration préalable et respecter le PLU, le Plan Local d’Urbanisme.
La division en « espaces de vie »
La pratique consistant à diviser un grand appartement en espace de colocation se développe, du fait des faibles contraintes administratives (application de la réglementation des baux meublés, respect du règlement de copropriété) et de sa forte rentabilité (parfois proche de 20%). Du point de vue légal, il s’agit d’une opération d’aménagement intérieur. Il n’existe alors qu’un seul lot et les chambres ne peuvent être vendues séparément.
Des règles spécifiques pour la division d’une maison en appartements
Les investisseurs achètent parfois des maisons, afin de les diviser en appartements. Des propriétaires peuvent également décider de scinder leur habitation et de ne plus en occuper qu’une partie, afin d’obtenir un complément de revenu, notamment au moment de la retraite. Des contraintes particulières existent pour scinder une maison en logements :
- Un arrêté de péril ne doit pas peser sur la maison.
- Le PLU peut imposer l’autorisation de la mairie, pour pouvoir diviser une maison en appartement.
- Les logements nés de la division doivent avoir une surface supérieure à 14 m² et un volume habitable supérieur à 33 m3.
- La maison doit disposer de certains équipements, comme l’évacuation des eaux ou une alimentation en eau potable.
- L’obtention d’un permis de construire est nécessaire, en cas de création d’une surface supérieure à 20 m² ou ayant pour conséquence d’augmenter la totalité de la construction au-delà de 150 m². Entre 5 et 20 m² (sous réserve de ne pas dépasser les 150 m²), une déclaration préalable suffit. Les règles du PLU peuvent être plus contraignantes. Ces règles s’appliquent en cas d’extension verticale ou en cas de surélévation.
- Un permis de construire doit être demandé, en cas de modification de la façade ou d’une structure porteuse. Une déclaration préalable suffit en principe pour percer une porte ou une fenêtre.
- En cas de vente d’un logement, un règlement de copropriété doit être remis à l’acheteur.
Astuce : une maison peut être transformée en espace de coliving, c’est-à-dire divisée en appartements loués meublés avec des espaces partagés, comme un accès pour tous au jardin. La rentabilité de ce type de location est alors souvent proche de 10%.
La mise en location des biens divisés
La mise en location des biens divisés se fait de manière classique. Il va falloir établir des diagnostics, comme le DPE (diagnostic de performance énergétique) pour chaque logement. Pour booster encore plus votre rendement locatif, pensez à la location meublée particulièrement adaptée aux petites surfaces.
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