Les frais déductibles de vos revenus fonciers

Vous voulez profiter des avantages de l’investissement dans la pierre (sécurité, rentabilité, effet levier de l’investissement locatif, un investissement finançable en grande partie par l’impôt). Vous allez devoir déclarer vos revenus provenant de la location avec une déduction des frais. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les frais déductibles de vos revenus fonciers.

 

Qu’est-ce qu’un revenu foncier ?

 

Le revenu foncier et la location nue

Les revenus fonciers sont générés par la location vide. Le propriétaire bailleur peut louer son bien en direct ou par le biais d’une FPI (fond de placement immobilier) ou d’une SCI (société civile immobilière).

 

Quelle imposition pour la location meublée ?

Les revenus tirés des locations meublées ne sont pas déclarés au titre des revenus fonciers mais au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Le loueur en meublé non professionnel (LMNP), optant pour le régime réel, peut déduire ses frais, y compris les frais d’agence et de notaire la première année et amortir son achat (hors coût du terrain), ainsi que les travaux. Le loueur en meublé ne règle ainsi bien souvent aucun impôt sur ses revenus locatifs, pendant une dizaine d’années.

À noter : le loueur en LMNP ne prenant pas l’option pour les frais réels est en régime micro-BIC. Il va alors déduire des frais forfaitaires à hauteur de 50%.

Revenus fonciers : une déduction forfaitaire ou une déduction pour frais réels

Lorsque les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15.000 €, la déduction des frais est forfaitaire (micro-foncier), sauf si le propriétaire prend l’option pour les frais réels.

 

La déduction des frais dans le régime micro-foncier

Dans le cadre du régime micro-foncier, le contribuable ne déduit aucune charge réelle de ses revenus locatifs. En effet, une déduction forfaitaire de 30% est appliquée automatiquement par les services des impôts.

 

L’option pour le régime d’imposition réelle

Dans le cadre du régime au réel, l’investisseur peut déduire ses frais, tels qu’ils sont listés à l’article 31 du CGI (Code général des impôts). Si ces frais dépassent les revenus locatifs, un déficit foncier est créé. Ce déficit est déductible du revenu imposable, dans la limite annuelle de 10.700 €. L’excédent de déficit est reportable pendant 10 ans.

À noter : le propriétaire-bailleur ne percevant pas plus de 15.000 € peut prendre une option pour l’imposition réelle. En revanche, si son revenu est supérieur, il est imposé au réel sans possibilité de prendre une option pour la déduction forfaitaire.

 

Les conditions de la déduction des charges du revenu foncier

Pour pouvoir déduire les charges du revenu foncier, les conditions suivantes sont à remplir :

  • La dépense doit être en lien avec un revenu foncier. Le bien doit donc faire l’objet d’un contrat de location. Aucune déduction n’est donc autorisée pour les logements vacants.
  • La dépense doit être réglée au cours de l’année de perception du revenu foncier (déduction des dépenses 2022 pour les loyers perçus en 2022).
  • La dépense doit être justifiable. 

 

Les principales charges déductibles des revenus fonciers

 

Les frais de gestion

De nombreux frais de gestion sont déductibles des revenus fonciers. Il peut s’agir des frais de mandat de gestion locative. La gestion locative est l’ensemble des opérations à réaliser une fois le locataire en place (perception des loyers et des charges, régularisation des charges, révision du loyer, envoi des quittances de loyer…). Le bailleur peut décider de gérer son bien immobilier seul ou donner mandat à une agence pour le faire.

D’autres frais de gestion sont déductibles, comme les frais de procédure (honoraires d’huissier pour récupérer un loyer impayé, par exemple) et la rémunération du gardien.

À noter : les frais de correspondance ou de téléphone sont déductibles dans la limite de 20 € par logement et par an.

 

Les dépenses d’entretien et de réparation

Les dépenses d’entretien et de réparation sont déductibles. Il s’agit des dépenses indispensables pour maintenir ou remettre le bien en bon état (ravalement, étanchéité de la toiture, changement de la chaudière collective…). Lorsque les travaux d’entretien sont à la charge du locataire (les réparations locatives), le propriétaire ne peut pas les déduire sauf dans les cas suivants :

  • Les travaux sont en lien avec une malfaçon ou un vice de construction.
  • Les travaux ont été rendus nécessaires par la vétusté du bien ou par un cas de force majeure.
  • Les travaux ont été engagés entre deux locataires, afin de limiter le risque de vacance locative.

 

Les taxes incombant au propriétaire

Le propriétaire d’une location non meublée peut déduire différentes taxes de son revenu foncier :

  • La taxe foncière.
  • Les taxes annexes à la taxe foncière, comme la taxe spéciale d’équipement.
  • La contribution sur les revenus locatifs.
  • La taxe annuelle sur les surfaces de stationnement (TSS) pour les biens situés en Ile-de-France.

En revanche, les impôts payés par le locataire, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ainsi que les impôts payés à l’État ne sont pas déductibles.

 

Les assurances souscrites par le propriétaire

Le bailleur peut déduire les primes d’assurance de sa GLI (garantie loyers impayés), de son contrat PNO (propriétaire non occupant) et de son assurance emprunteur.

 

Les travaux d’amélioration

Les travaux d’amélioration sont déductibles, comme l’installation de l’ascenseur ou la mise en place d’un système d’aération dans une salle de bain. En revanche, ne sont pas déductibles les travaux d’agrandissement ou de reconstruction.

À noter : les travaux d’amélioration réalisés dans les parties communes sont également déductibles. La déduction se fait alors au titre des charges de copropriété non récupérables.

 

Les provisions pour charges

Le propriétaire-bailleur a la possibilité de déduire les charges provisionnelles réglées au cours de l’année.

 

Les charges acquittées pour le compte des locataires et non récupérées

Sont déductibles le montant des charges réglé pour le compte des locataires et non récupéré au 31 décembre de l’année de départ du locataire.

 

Les intérêts d’emprunt

Les intérêts de l’emprunt sont déductibles du revenu foncier. Cette règle concerne tous les emprunts souscrits pour acheter, construire, réparer, améliorer le bien immobilier ou encore pour le conserver, pour régler les droits de succession par exemple. La déduction concerne les intérêts mais également les frais d’inscriptions hypothécaires ou les frais de dossier. En revanche, la mensualité n’est pas déductible.