Le calcul de plus-value immobilière
Une plus-value immobilière se calcule de la manière suivante : prix de vente, après déduction de certains frais – prix d’achat, après ajout de certains frais et des travaux. Les déductions permettent de passer de la plus-value immobilière brute à la plus-value immobilière nette.
Le prix de vente du bien immobilier
Le prix de vente est celui mentionné dans l’acte de vente, un acte authentique signé devant notaire. Certains frais, comme la commission d’agence et les diagnostics obligatoires, sont déduits.
Le prix d’acquisition du bien immobilier
Le prix d’acquisition de l’appartement ou de la maison figure dans l’acte de vente initial. Il est augmenté de certaines dépenses, comme les frais de notaire et la commission d’agence à la charge de l’acquéreur. À défaut de pouvoir présenter les factures correspondantes, une majoration forfaitaire de 7,5% s’applique.
Les travaux réalisés
Les travaux pouvant venir réduire le montant de la plus-value sont les travaux d’agrandissement, d’amélioration ou de reconstruction. Si le bien a été détenu moins de 5 ans, les factures sont obligatoires. Passé ce délai et à défaut de factures, une déduction forfaitaire de 15% du prix d’achat est retenue.
Attention : les travaux d’entretien et de réparation ne sont pas pris en compte.
Le taux d’imposition de la plus-value immobilière nette pour les particuliers
La plus-value immobilière nette est taxée à hauteur de 36,20% :
- 19% pour le prélèvement forfaitaire de l’impôt sur le revenu,
- 17,2% pour les prélèvements sociaux.
À ce montant s’ajoute une surtaxe de 2 à 6%, pour une plus-value supérieure à 50.000 €. Elle est calculée sur la plus-value imposable, c’est-à-dire après abattement pour durée de détention.
Après avoir calculé le montant de l’impôt sur la plus-value, le notaire procède à son paiement auprès des services de la publicité foncière. L’investisseur doit, malgré tout, mentionner cette plus-value, lors de sa déclaration de revenu (déclaration complémentaire 2042C). L’investisseur ne va pas régler une seconde fois l’impôt sur la plus-value. Cette déclaration va servir, en effet, uniquement pour déterminer son revenu fiscal de référence.
Les abattements et exonération de la plus-value immobilière pour durée de détention
L’exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière
Après 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu. Avant cette date, un abattement de 6% par an est appliqué à partir de la 6ᵉ année de détention.
L’exonération sur les prélèvements sociaux
Après 30 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée de prélèvements sociaux. Avant cette date, l’abattement est le suivant :
- 1,65 % par année de détention à compter de la 6ᵉ année de détention,
- 1,60 % par année de détention à compter de la 22ᵉ année
- 9 % par année de détention à partir de la 23ᵉ année.
Les autres cas d’exonération de la plus-value immobilière, dans le cas d’un investissement locatif
L’investisseur ne règle pas l’impôt sur les plus-values, dans les cas suivants :
- s’il utilise le prix de vente de son bien locatif pour acheter ou faire construire sa résidence principale dans les deux ans, sous réserve de ne pas avoir été propriétaire d’une résidence principale au cours des quatre années précédentes,
- s’il n’est pas résident français,
- s’il réside dans une maison de retraite (sous condition de revenu).
La plus-value des professionnels pour le Loueur en Meublé Professionnel (LMP), lors de la vente du bien
Le statut du loueur en meublé professionnel
Le statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est obligatoire, si les deux conditions suivantes sont réunies, les recettes annuelles sont supérieures à 23000 € TTC et sont supérieures aux autres revenus nets d’activité et de remplacement soumis à l’impôt sur le revenu.
Le taux de taxation de la plus-value immobilière professionnelle
La plus-value immobilière du LMP est fiscalisée au taux de 30 % (12,8 % d’IR et 17,2 % de Prélèvements Sociaux) dans le cadre du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU). En revanche, elle n’est pas assujettie aux cotisations sociales.
Les exonérations de la plus-value immobilière professionnelle
Lorsque le chiffre d’affaires (hors TVA) annuel est inférieur à 90 000 € ET que l’activité LMP est exercée depuis plus de 5 ans, les plus-values ne sont pas imposables. Une exonération partielle est prévue entre 90 000 et 126 000 € de CA HT.
Par ailleurs, après 15 ans de détention, la plus-value immobilière n’est plus soumise à l’impôt sur le revenu (12,8%).
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