L’état des lieux d’entrée : mode d’emploi

L’établissement de l’état des lieux d’entrée est à annexer au contrat de location nue ou meublée d’une habitation à usage de résidence principale. Ce document est obligatoire et sa rédaction est encadrée par la loi pour les baux d’habitation (loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur de 2014). 

 

L’utilité de l’état des lieux d’entrée

 

Obtenir un remboursement des dégradations

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie permet de constater l’usure anormale (non liée à la vétusté), ainsi que les dégradations commises. Après déduction d’un éventuel coefficient de vétusté, le propriétaire va pouvoir conserver tout ou une partie de la caution correspondant au montant des travaux de réparation, ce montant devant être attesté par des factures.

 

Les conséquences d’une absence d’état des lieux d’entrée

Une présomption défavorable au locataire existe. Ainsi, si une dégradation n’est pas signalée dans l’état des lieux d’entrée, comme un papier peint déchiré ou un trou non rebouché dans le mur, elle est présumée être le fait du locataire. Cependant, si l’état des lieux d’entrée n’a pas été effectué malgré une mise en demeure du locataire, la charge de la preuve de la dégradation pèse sur le bailleur. 

Si le locataire a refusé l’état des lieux ou si les deux parties ont été négligentes, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. En revanche, pour les dommages pouvant être imputés à la vétusté ou pour les réparations à la charge du propriétaire, ce dernier doit prouver que les dommages sont dus au locataire. 

À savoir : les réparations locatives sont liées à l’entretien normal du logement et sont listées dans un décret du 26 août 1987. Il s’agit, par exemple, de la réparation des vitres cassées, de la vitrification du parquet ou encore de la purge des radiateurs.

 

Quand rédiger un état des lieux ?

 

L’état des lieux se fait au moment, où le locataire reçoit les clés, c’est-à-dire à partir du moment où le locataire devient responsable de l’entretien de la maison ou de l’appartement. Les juristes parlent de prise d’effet du contrat de location.

 Les constatations de l’état des lieux sont définitives. Cependant, à la demande du locataire, l’état des lieux d’entrée peut être corrigé dans deux cas :

  • S’il se rend compte qu’il a oublié de formuler des observations, dans les 10 jours suivant l’établissement du document.
  • Au cours du premier mois de la période de chauffe, s’il constate des dysfonctionnements.

Si le propriétaire refuse la modification de l’état des lieux d’entrée, le locataire a la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Cette commission a, d’ailleurs, pour vocation à trouver une solution amiable à tous les litiges pouvant naître entre les locataires et les bailleurs.

 

Comment rédiger un état des lieux d’entrée ?

 

Des formulaires types d’état des lieux sont disponibles sur internet. Mais l’utilisation d’un tel formulaire n’est pas obligatoire. Les parties peuvent utiliser un papier libre, sur lequel elles notent comme en-tête « état des lieux d’entrée ». Le document est remis en mains propres à chaque partie ou par voie dématérialisée.

 

Les mentions obligatoires

Des mentions obligatoires figurent sur l’état des lieux :

  • La mention « état des lieux d’entrée ».
  • La date d’établissement du document.
  • L’adresse précise du logement et de ses annexes (cave, box, parking…).
  • L’identité de chaque partie et l’adresse du bailleur.
  • Les relevés des compteurs individuels d’eau et d’énergie (sauf mise en place d’un forfait, dans le cadre d’une location meublée).
  • Le nombre de clés et éventuellement de bips remis.
  • Pour chaque pièce, la description détaillée de l’état des murs et des plafonds, de l’état des revêtements de sol, des équipements (four, chauffe-eau, frigo, volets, robinetterie…) et des meubles éventuels. Les mentions « rien à signaler » ou « bon état du logement » ne sont pas suffisantes. 
  • La signature des parties ou de la personne mandatée.

Le locataire a la possibilité d’émettre des réserves sur le bon fonctionnement. C’est, par exemple, le cas si le branchement du compteur d’électricité n’est pas encore effectué.

Astuce : pour faciliter les comparaisons, il est préférable d’utiliser le même document à la signature du bail et au départ du locataire. Une colonne « à l’entrée » et une colonne « à la sortie » vont alors venir préciser l’état de chaque élément.

 

La possibilité de prendre des photos

Depuis le 1er juin 2006, des photographies ainsi qu’un plan peuvent compléter le descriptif. Chaque photo doit être datée et une mention de sa localisation dans l’appartement ou la maison est obligatoire. Par sécurité, les photos peuvent être envoyées simultanément, par voie électronique au bailleur et à son locataire.

Point d’attention : les photos viennent illustrer l’écrit mais ne le remplacent pas.

 

Le caractère contradictoire de l’état des lieux

L’état des lieux d’entrée, comme l’état des lieux de sortie, doit être rédigé de manière contradictoire par le propriétaire et par le locataire ou par un tiers mandaté, comme un agent immobilier. De plus, pour être opposable, ce document doit être signé. Les deux parties, notamment si elles n’arrivent pas à se mettre d’accord, ont la possibilité de faire appel à un huissier. Celui-ci va convoquer par lettre recommandée avec accusé de réception, le propriétaire et le locataire, au moins 7 jours avant la réalisation de l’état des lieux. 

 

Quel est le prix d’un état des lieux d’entrée ?

 

Lorsqu’une personne, comme un agent immobilier, est mandatée, le locataire paye une partie de l’état des lieux d’entrée. Sa part ne peut pas dépasser celle du propriétaire, avec une limitation à 3 € TTC par m² de surface habitable. Si un huissier de justice intervient, la répartition des honoraires se fait à 50-50. Ces honoraires comprennent alors :

  • Des frais d’acte de 131,50 € jusqu’à 50 m², de 153,20 € de 50 à 150 m² et de 229,81 € au-delà (valeur 2022).
  • Le coût de la lettre de convocation (17,80 €).
  • Les frais de déplacement.

 

Nous proposons à nos investisseurs, un service de gestion locative. À ce titre et afin de préserver les intérêts du propriétaire bailleur, nous nous chargeons de l’établissement de l’état des lieux d’entrée et de celui de l’état des lieux de sortie, dans le cadre des dispositions légales.