Les cycles de l’immobilier de 1970 à 2019
Les années 70 et la pierre « valeur refuge »
Dans les années 70, l’inflation a été très forte et la hausse des prix du logement a été importante. Face à des performances boursières décevantes, les Français ont confirmé leur intérêt pour l’investissement locatif. C’est de cette époque que date l’expression « valeur refuge » pour qualifier l’investissement dans la pierre.
De 1981 à 1988, une période d’excès
Les années 80 avaient mal commencé pour le marché immobilier. En effet, la loi Quillot sur les rapports entre propriétaires et locataires et la création de l’impôt sur la fortune ont mis un coup d’arrêt brutal à la construction. Cet arrêt a entrainé une insuffisance de l’offre et une hausse mécanique des prix sur un marché tendu.
Une correction entre 1988 et 1998
La correction des excès du marché combinée à une hausse des taux d’intérêt a entraîné une baisse des prix de l’immobilier de 20%, pendant la décennie 1988-1998.
1998 – 2008 : 10 ans de hausse des prix
Entre 1997 et 2001, la hausse des prix a été lente. Cette hausse s’est accélérée de 2002 à 2007. En 10 ans, les prix ont été multipliés par 2,5 voire 3. Ils sont alors en moyenne 20% plus haut qu’après le krach immobilier de 1990.
2008- 2019, une poursuite de la hausse malgré la crise
La crise financière de 2008, la crise des subprimes, aurait pu mettre un coup d’arrêt à la hausse des prix. Mais plusieurs facteurs se sont combinés, afin d’éviter une crise immobilière :
- La loi Scellier concoctée en urgence a soutenu l’investissement dans le neuf et donc la construction. La loi Pinel a depuis pris le relai ainsi que la loi Censi-Bouvard, pour l’investissement dans les résidences services (achat neuf ou dans l’ancien avec travaux).
- La banque centrale européenne a mené une politique de taux bas.
- La pression démographique reste forte.
- De plus en plus de personnes vivent seules, ce qui contribue à augmenter la demande.
De 2008 à 2019, les prix de l’immobilier ont progressé en moyenne de 3,06% par an en valeur réelle.
Immobilier en 2020 – 2021, un marché résilient ?
Malgré la crise sanitaire, la demande reste soutenue. Elle est notamment portée par des taux d’intérêt historiquement faibles.
Les acheteurs jettent leur dévolu sur les villes moyennes. Cette analyse doit, cependant, être nuancée. En effet, les jeunes de moins de 35 ans sont encore nombreux à vouloir habiter à Paris (48% selon un sondage paru dans le Parisien en 2021). De ce fait, investir dans une location meublée dans la capitale ou en proche banlieue reste un investissement sûr.
À noter : en 2020, le prix des appartements a augmenté de 5,9% par rapport à 2019 et le prix des maisons de 7,2%.
Quelques chiffres à retenir sur l’immobilier de 1970 à 2021
De 1968 à 2018, les prix de l’immobilier en valeur réelle ont été multipliés par plus de 4 à Paris. Cette tendance à la forte hausse se confirme dans toutes les grandes villes.
Autre chiffre parlant : entre début 1999 et fin 2018, les prix de l’immobilier ont progressé de 153%, selon l’indice des notaires et de l’Insee. L’indice des prix à la consommation (l’inflation), pendant ce temps, a augmenté de 32% sur la même période, soit 5 fois moins vite. Pendant ce temps, l’indice boursier français de référence, le CAC 40 n’a progressé que de 14%.
Évolution des prix de l’immobilier, les leçons pour l’investisseur
Investir dans l’immobilier est donc une stratégie gagnante à long terme. Il faut, cependant, conserver une épargne de précaution, afin de faire face à un éventuel aléa de la vie. Cela est d’autant plus facile, que l’investissement immobilier est finançable en grande partie par l’emprunt. De plus, acheter un bien à louer est moins risqué qu’acheter une résidence principale. En effet, celle-ci doit parfois être vendue en urgence, lors d’un divorce, par exemple, pendant une période où le marché immobilier est moins favorable.
De plus, l’emplacement joue un rôle primordial pour sécuriser son placement. Ainsi, les logements dans Paris ont une valeur patrimoniale, c’est-à-dire quelle que soit la situation économique du pays, le prix de vente d’un bien immobilier est quasi garanti. D’ailleurs, la hausse des prix au 1er trimestre 2021 est de 1,7% dans la capitale, selon les notaires du Grand Paris. Ces derniers tablent sur une stabilisation pour le reste de l’année. Et les ajustements de prix concernent essentiellement les biens avec défaut et les logements de très grandes tailles.
