Comptabilité LMNP : gérer votre activité de location meublée

Rappel sur le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal avantageux pour ceux qui investissent dans des biens meublés. Il est soumis à deux conditions principales :

• Le logement doit être meublé. La loi Alur de mars 2014 et le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 définissent le mobilier obligatoires. Le logement peut être situé dans une résidence de services (étudiante, senior, tourisme etc.) ou être meublé par vos soins.
• Les recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € par an et représenter moins de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal de référence.

Imposition en LMNP

Les recettes locatives en LMNP sont imposées dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), à l’exception des activités LMNP en SCI, assujetties à l’impôt sur les sociétés.

Vous devrez également payer la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE). Dans certains cas, vous pourrez également être redevable d’une taxe d’habitation ou d’une taxe de séjour pour les meublés de tourisme.

Le choix du régime fiscal appliqué au statut LMNP

En LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux pour déclarer vos revenus : le micro-BIC et le réel. Votre choix dépendra principalement de vos charges et de vos revenus locatifs.

Régime Micro-BIC

Pour être éligible au régime micro-BIC, vos recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 77 700 €, charges comprises.

Ce régime présente plusieurs avantages, notamment une simplicité de gestion : vous bénéficiez automatiquement d’un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs sans avoir à justifier vos charges. L’abattement est de 50 % pour les locations meublées classiques et de 71 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.

Par exemple, si vous percevez 20 000 €, seuls 10 000 € seront soumis à l’impôt sur le revenu (ou 5 800 € pour les meublés de tourisme classés).

Cependant, le principal inconvénient est l’impossibilité de déduire vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, etc.). Il est moins avantageux si vos charges dépassent 50% de vos revenus, ce qui est quasiment toujours le cas avec un crédit immobilier.

Régime Réel

Le régime réel est obligatoire si vos recettes locatives annuelles dépassent 77 700 €. Vous pouvez également le choisir si vos recettes sont inférieures à ce seuil. Il permet de déduire toutes vos charges réelles de réduire significativement votre base imposable.

En outre, il permet d’amortir le bien immobilier et le mobilier, ce qui constitue un avantage fiscal important en réduisant vos revenus imposables sans représenter une dépense en trésorerie. Il est souvent plus avantageux si vos charges sont élevées, car il permet de mieux refléter vos dépenses réelles et de diminuer votre imposition de manière plus précise.

Cependant, il est plus complexe à gérer, nécessitant une comptabilité détaillée et rigoureuse. Il est souvent recommandé de faire appel à un expert-comptable pour s’assurer de la conformité et de l’optimisation de votre comptabilité.

Comment faire connaître son choix

La date limite pour choisir votre option fiscale dépend de votre situation et de la date de début de votre activité. Voici les principaux éléments à considérer :

Pour une nouvelle activité

Vous devez notifier votre choix lors de la déclaration de début d’activité sur le site l’INPI.

Pour un changement en cours d’activité

Si vous êtes déjà en activité et souhaitez changer passer du micro-BIC au régime réel (ou vice versa), vous devez en informer l’administration fiscale avant le 1er février de l’année au titre de laquelle vous souhaitez que le changement prenne effet.

LMNP : quelles sont vos obligations comptables ?

La comptabilité au micro-BIC en LMNP

Vous n’avez pas d’obligation de tenir une comptabilité pour calculer le montant de vos revenus imposables, car l’administration fiscale applique automatiquement l’abattement de 50% lors de votre déclaration.

La comptabilité au régime réel en LMNP

La déclaration des charges au réel en LMNP est un avantage, mais s’accompagne d’obligations comptables assez conséquentes. Vous devez tenir une comptabilité en LMNP qui prend en compte les dépenses et les recettes annuelles (factures, quittances de loyer, encaissements, etc.) et produire :

• un bilan comptable ;
• un compte de résultat ;
• un tableau des amortissements ;
• un fichier des écritures comptables.

Les charges déductibles

Le régime réel vous permet de déduire de vos loyers les charges liées à l’exploitation de votre location meublée avant calcul des impôts. Il n’existe pas de liste exhaustive des charges déductibles. Toutefois, toutes doivent pouvoir être justifiées auprès de l’administration fiscale. Par conséquent, veillez à conserver vos factures. À noter que les travaux ou achats de mobilier d’un montant supérieur à 600 € entrent dans la catégorie des dépenses amortissables.

Parmi les charges déductibles :

• Les intérêts d’emprunt
• Les frais de gestion et d’assurance
• Les dépenses de réparation et d’entretien
• Les taxes foncières
• Les frais de comptabilité
• Les frais de copropriété non récupérables

Ces déductions peuvent réduire considérablement votre base imposable et, par conséquent, le montant de l’impôt que vous devez payer sur vos revenus locatifs. Il est donc essentiel de bien gérer et documenter toutes les charges liées à votre activité de location meublée pour optimiser votre fiscalité sous le régime réel.

Les dépenses amortissables

Dans le cadre de votre activité LMNP, l’amortissement vous permet de déduire de vos loyers la perte de valeur de vos biens mobiliers et immobiliers sur une période donnée. Chaque année, l’amortissement comptable est déduit des revenus imposables, ce qui réduit mécaniquement l’impôt et les prélèvements sociaux.

En LMNP, il est possible de déduire 100% :

• de la valeur hors taxe de l’immobilier (hors terrain) ;
• des frais d’acte ;
• de la valeur hors taxe du mobilier ;
• des travaux effectués dans le bien.
• La durée d’amortissement dépend de sa durée d’usage et du bien concerné

Voici un tableau non-exhaustif de dépenses amortissables dans votre plan comptable LMNP et leur taux moyen d’amortissement linéaire :

L’amortissement est obligatoire pour les meubles d’une valeur unitaire supérieure à 600 €. Tandis que le mobilier de plus faible valeur est à considérer comme des charges, uniquement en cas de remplacement.

En cas de revente, l’amortissement comptable n’est pas pris en compte dans la plus-value. Ainsi, c’est bien la valeur d’achat initial qui servira de référence pour calculer la plus-value, et non pas la valeur du bien amorti.

Le déficit LMNP

Dans certains cas, le montant à déduire de vos revenus locatifs peut être supérieur à celui des loyers perçus. On parle alors de déficit. Le report d’amortissement est illimité dans le temps. Le report de charges, lui, est valable pour dix ans.

Attention, ce déficit est imputable seulement sur les revenus de même nature. À ce titre, il ne peut pas être déduit :

• Des salaires
• Des revenus de capitaux mobiliers
• Des autres bénéfices industriels et commerciaux professionnels

LMNP : quelles sont vos obligations fiscales ?

Obligations fiscales en micro-BIC

Vous remplissez votre déclaration d’impôt sur le revenu à travers le formulaire 2042-C-PRO ou directement en ligne sur le site des impôts.

Obligations fiscales en régime réel LMNP

Vous compléterez la déclaration 2031 avec ses annexes selon le régime réel choisi pour votre comptabilité en LMNP.

Sous le régime réel simplifié, vous annexerez la liasse fiscale 2033, composée des tableaux fiscaux n°2033-A à 2033-G (bilan simplifié, compte de résultat simplifié, immobilisations et amortissements, valeur ajoutée produite, composition du capital social, etc.).

En optant pour le régime réel normal, vous utiliserez la liasse fiscale 2050, comprenant les tableaux fiscaux 2050-SD à 2059-G-SD (compte de résultat de l’exercice, immobilisations, amortissements, provisions, détermination des plus-values et moins-values, composition du capital social, etc.).

Ces liasses fiscales doivent être transmises :

• au plus tard le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai si votre exercice se clôture le 31 décembre ;
• dans les trois mois suivant la clôture de votre exercice pour toute autre date de clôture.

L’envoi se fait obligatoirement par télédéclaration via le site TELEDEC.

Faut-il payer un expert-comptable en LMNP ?

Peu importe le régime que vous choisissez, l’accompagnement d’un cabinet comptable n’est pas obligatoire. Le micro-BIC en LMNP ne vous impose pas de tenir une comptabilité formelle, donc dans ce cas, un expert-comptable ne vous sera pas d’une grande utilité.

Cependant, faire appel à un professionnel de la comptabilité en LMNP peut vous éviter bien des tracas si vous choisissez le régime réel. Il requiert la gestion de nombreux documents comptables et la télédéclaration de vos revenus via la liasse fiscale LMNP.

Conclusion

En résumé, devenir Loueur en Meublé Non Professionnel nécessite une bonne maîtrise des obligations comptables et fiscales, que vous choisissiez la simplicité du micro-BIC ou les avantages fiscaux du régime réel. Si vous souhaitez investir dans des biens rentables en LMNP, ImAvenir vous conseille et vous accompagne. Nous sélectionnons les meilleures opportunités d’investissement pour sécuriser votre placement.