A qui s’adresse le statut LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est parfaitement adapté pour vous qui souhaitez louer des logements meublés sans que cette activité ne soit votre profession principale. Contrairement aux Loueurs en Meublé Professionnels (LMP), vous devez respecter deux conditions principales :

• vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an,
• et ces recettes ne doivent pas représenter plus de 50 % de vos revenus globaux.

En d’autres termes, votre activité de location doit rester une source de revenus secondaire par rapport à vos autres revenus. Le statut LMNP est destiné aux particuliers et non aux sociétés, bien que les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) puissent parfois être éligibles sous certaines conditions strictes, comme l’option pour le régime fiscal de l’impôt sur le revenu et le respect des seuils de revenus imposés pour bénéficier du statut LMNP.

Pour quels types de location ?

Le statut de loueur meublé non-professionnel est flexible et s’applique à divers types de locations meublées, vous permettant de choisir la formule qui correspond le mieux à vos objectifs et à votre marché locatif.

Location à l’année

Les logements meublés loués à l’année sont destinés à servir de résidence principale pour le locataire. Le bail standard pour ce type de location est de 12 mois, renouvelable tacitement. Cette option est idéale si vous cherchez de la stabilité et des loyers réguliers, notamment pour un effet de levier patrimonial.

Location saisonnière

Les locations saisonnières sont destinées à une clientèle de passage pour des séjours de courte durée. Le bail pour ce type de location ne peut pas dépasser 90 jours consécutifs. C’est une option attrayante dans les zones touristiques où la demande peut être élevée pendant certaines périodes de l’année. Elle est très rentable, mais attention, certaines communes cherchent à freiner ce type de location pour ne pas trop peser sur les résidents à l’année.

Résidence service

Les logements situés dans une résidence service, telles qu’une résidence étudiante, une résidence senior ou une résidencee de tourisme, offrent des avantages fiscaux spécifiques. Ces logements bénéficient souvent d’une gestion professionnelle et peuvent être éligibles à des dispositifs comme le Censi-Bouvard. Toutefois, soyez prudent avec la rentabilité affichée par les promoteurs immobiliers, qui est souvent surévaluée et peut inclure des coûts supplémentaires.

Choix du bail pour votre location meublé en LMNP

Le statut de loueur meublé non-professionnel est flexible et s’applique à divers types de locations meublées, vous permettant de choisir la formule qui correspond le mieux à vos objectifs et à votre marché locatif.

Bail Meublé Classique

Le bail meublé classique est idéal pour vos locations à long terme. Conclu généralement pour une durée minimale d’un an, il se renouvelle tacitement à la fin de chaque période, sauf si vous ou le locataire décidez de donner congé.

Ce type de bail offre une grande stabilité locative. En tant que propriétaire, vous bénéficiez d’une source de revenus régulière et prévisible, facilitant ainsi la gestion financière de votre bien immobilier. De plus, le locataire est assuré d’une occupation stable, ce qui peut renforcer sa fidélité et réduire le turnover.

Si le locataire souhaite résilier le bail, il peut le faire à tout moment en respectant un préavis d’un mois. Vous, en revanche, ne pouvez donner congé qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de trois mois. Les motifs acceptés incluent la vente du logement, la reprise pour y habiter ou un motif légitime et sérieux.

Les conditions de révision du loyer sont strictement encadrées par la loi. Une révision annuelle est possible si elle est prévue dans le contrat de bail et doit respecter l’indice de référence des loyers (IRL). Cette réglementation vous offre une sécurité juridique, en évitant les augmentations de loyer abusives et en garantissant une prévisibilité financière pour vous comme pour le locataire.

Bail Mobilité

Le bail mobilité est idéal pour les locataires en mobilité professionnelle ou en formation. Conçu pour des locations meublées de courte durée, il offre une flexibilité avec une durée minimale d’un mois et maximale de dix mois. Aucun dépôt de garantie n’est requis, et des préavis réduits sont prévus en cas de départ anticipé.

Bail Étudiant

Destiné aux logements meublés loués à des étudiants, ce bail est conclu généralement pour une durée d’un an (ou 9 mois), avec tacite reconduction. Il intègre des clauses adaptées aux particularités du statut étudiant, permettant par exemple la résiliation anticipée en cas d’obtention d’un stage ou d’une mutation universitaire. Vous pouvez également vous en servir pour récupérer le logement pendant la période d’été et proposer votre meublé en location sur AirBnb.

Bail Code Civil

Ce bail s’applique dans des situations variées telles que des locations temporaires entre particuliers, des colocations avec des baux individuels, ou des locations meublées hors résidence principale pour des professionnels en détachement. Il offre une certaine souplesse puisque toutes les conditions de la location peuvent être négociées dans le contrat.

Points importants pour faire un choix :

• Durée du Bail : Choisissez en fonction de la durée souhaitée de la location du logement (longue ou courte durée).
• Public Cible : Identifiez le type de locataire visé (étudiant, professionnel en mobilité, particulier).
• Flexibilité : Évaluez la flexibilité nécessaire en termes de préavis, de révision du loyer et de modalités de résiliation, en fonction de vos objectifs d’investissement et des besoins du marché.

Mobilier obligatoire dans un logement meublé

Pour être qualifié de logement meublé, votre bien doit être équipé d’un ensemble de meubles et d’équipements essentiels pour assurer un confort minimal au locataire, conformément à la loi Alur et au décret de 2015. Voici la liste du mobilier obligatoire :

• Une literie comprenant une couette ou une couverture.
• Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher.
• Des plaques de cuisson et un four ou un micro-ondes.
• Un réfrigérateur et éventuellement un congélateur, ou à défaut, un réfrigérateur avec un compartiment de congélation.
• La vaisselle nécessaire à la prise des repas.
• Des ustensiles de cuisine.
• Une table et des sièges.
• Des étagères de rangement.
• Des luminaires.
• Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Enregistrement d’un logement en LMNP : Guide pratique

Pour obtenir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), l’immatriculation à l’INPI est désormais indispensable depuis le 1er janvier 2023. Cette démarche vous permettra d’obtenir votre numéro SIREN, nécessaire pour toute déclaration et formalités fiscales et administratives liées à votre activité locative meublée.

Voici les étapes à suivre :

1. Création de votre compte personnel sur le site de l’INPI : https://procedures.inpi.fr/. Une fois connecté, vous serez dirigé vers la page dédiée aux formalités de création d’entreprise.
2. Sélectionnez la catégorie « Entreprise » et choisissez « Déposer une formalité de création d’entreprise ».
3. Sur le site de l’INPI, votre activité en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est traitée comme une entreprise à part entière. Vous devrez donc renseigner les informations spécifiques concernant votre activité de « loueur en meublé ».

Cette démarche est cruciale pour assurer la conformité de votre activité avec la réglementation en vigueur et pour faciliter toutes vos obligations administratives et fiscales à venir. Une fois votre dossier validé, vous recevrez un numéro SIRET. Ce numéro est essentiel pour toutes les démarches administratives et fiscales futures, notamment pour la déclaration des revenus locatifs et l’application de régimes fiscaux spécifiques pour votre imposition.

Conseils pratiques

Préparez les documents nécessaires à l’avance pour faciliter l’inscription :

• le bail de location,
• votre pièce d’identité
• et votre justificatif de domicile.

Assurez-vous d’avoir ces documents à portée de main lors du dépôt de votre dossier pour une procédure fluide et rapide.

Portail de l’INPI pour enregistrer l’activité de location meublée

Déclarer les revenus en location meublée non professionnelle

Pour déclarer les revenus provenant de la location meublée en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime Micro-BIC et le régime Réel. Voici les étapes à suivre :

Régime Micro-BIC

Le régime Micro-BIC s’applique si vos recettes annuelles sont inférieures à 77 700 euros (ou 176 200 euros pour les meublés de tourisme classés). Voici ses caractéristiques :

• Simplicité administrative : Ce régime est connu pour sa gestion administrative simplifiée et ne nécessite pas de comptabilité complexe.
• Abattement forfaitaire : Vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos recettes locatives (71 % pour les meublés de tourisme classés), qui couvre les charges liées à votre activité.

Régime Réel

Le régime Réel est obligatoire si vos recettes annuelles dépassent 77 700 euros. Voici ses caractéristiques :

• Déduction des charges réelles : Contrairement au Micro-BIC, ce régime vous permet de déduire les charges réelles engagées pour l’activité de location, y compris les frais d’entretien, de gestion, les intérêts d’emprunt et l’amortissement du bien et des meubles.
• Comptabilité plus complexe : Vous devrez tenir une comptabilité détaillée, souvent avec l’aide d’un expert-comptable.

Quel régime fiscal choisir en LMNP ?

Pour choisir le régime fiscal le plus adapté à votre situation, évaluez vos recettes annuelles et vos besoins en termes de gestion et de déduction des charges. Assurez-vous de faire votre choix et de déclarer vos revenus correctement pour respecter les obligations fiscales liées à votre activité de LMNP.

Lorsque vous êtes propriétaire ou futur propriétaire de logements meublés, le choix entre le régime Micro-BIC et le régime Réel est crucial et dépend principalement de vos recettes annuelles et des charges réelles associées à votre activité locative.

Régime Micro-BIC

Le régime Micro-BIC s’applique si vos recettes annuelles sont inférieures à 77 700 euros comme pour les micro entreprises (ou 176 200 euros pour les meublés de tourisme classés). Voici ses caractéristiques :

• Simplicité administrative : Ce régime est apprécié pour sa gestion administrative simplifiée avec le minimum de déclaration possible (vous devez simplement reporter vos revenus locatifs dans votre déclaration de revenu classique).
• Abattement forfaitaire : Vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos recettes locatives (71 % pour les meublés de tourisme classés), ce qui simplifie la gestion comptable.

Régime Réel

Le régime Réel est souvent plus avantageux sur le plan fiscal, surtout si vous avez des charges importantes à déduire pour le logement.

Déduction des charges réelles : Vous pouvez déduire toutes les charges engagées pour l’activité de location, y compris les frais d’entretien, de gestion, les intérêts d’emprunt et l’amortissement du bien et des meubles.

Avantage fiscal potentiellement plus important : La capacité de déduire les charges réelles permet de réduire significativement la base imposable.

Mes conseils :

• Malgré sa comptabilité plus complexe, le régime Réel est souvent le plus avantageux fiscalement. Il permet une réduction substantielle du montant de l’impôt grâce aux déductions des charges réelles.
• Engager un expert-comptable est fortement recommandé pour optimiser vos déclarations fiscales et éviter les erreurs. Les économies d’impôts réalisées peuvent souvent compenser les honoraires comptables.
• Privilégiez le régime Réel si vous cherchez à maximiser vos avantages fiscaux et êtes prêt à gérer une comptabilité détaillée.

Avantages fiscaux du LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre une multitude d’avantages fiscaux qui vous permettent d’optimiser votre fiscalité et donc votre rentabilité.

Amortissements de la location meublée

L’un des principaux avantages du régime réel est la possibilité d’amortir le bien immobilier et les meubles, ce qui réduit considérablement la base imposable. L’amortissement du bien immobilier s’étend généralement sur une durée de 20 à 30 ans, vous permettant de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de vos revenus imposables et donc de payer moins d’impôts.

Cette approche permet de lisser les charges sur plusieurs années, ce qui peut significativement diminuer la pression fiscale. En ce qui concerne les meubles, l’amortissement s’étale généralement sur une période de 5 à 10 ans. Cette déduction rapide des meubles contribue également à réduire la base imposable de manière plus immédiate.

Déduction des charges de la location meublée

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre une palette d’avantages fiscaux substantiels grâce à la possibilité de déduire diverses charges de vos revenus locatifs. Cette pratique permet non seulement de protéger votre rentabilité, mais aussi de réduire efficacement votre imposition.

Charges Déductibles en LMNP :

1. Charges de Copropriété : Les frais d’entretien et de réparations des parties communes, inclus dans les charges de copropriété, sont entièrement déductibles. Cela englobe toutes les dépenses nécessaires au maintien en bon état de l’immeuble.
2. Assurances : Les primes d’assurance telles que l’assurance propriétaire non occupant (PNO) et l’assurance contre les loyers impayés sont également déductibles. Ces assurances offrent une sécurité financière cruciale tout en réduisant votre base imposable.
3. Frais de Gestion Locative : Si vous faites appel à une agence pour la gestion de votre bien, tous les frais de gestion locative peuvent être déduits des revenus locatifs. Cela inclut les honoraires de gestion et autres frais liés à l’administration de la location.
4. Intérêts d’Emprunt : Les intérêts d’emprunt relatifs à un prêt immobilier contracté pour l’acquisition du bien sont déductibles. Cette déduction peut être particulièrement avantageuse en début de prêt lorsque les intérêts représentent une part significative des paiements mensuels.
5. Taxes Foncières : Les taxes foncières, incontournables pour tout propriétaire immobilier, peuvent être déduites. Cette déduction contribue à alléger la charge fiscale globale associée à la propriété.

La capacité à déduire ces diverses charges permet de réduire de manière significative votre base imposable, optimisant ainsi votre rentabilité nette après impôt. Cette stratégie fiscale avantageuse fait du statut LMNP un choix très attractif fiscalement en combinaison avec le principe des amortissements. Mais les avantages fiscaux ne s’arrêtent pas là.

Reportabilité des déficits déductibles en LMNP

En plus des amortissements et des charges déductibles mentionnés précédemment, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre la possibilité de reporter charges déductibles d’une année sur l’autre.

Ce déficit foncier peut être reporté indéfiniment sur les revenus futurs de même nature (revenus fonciers / loyers), offrant ainsi une flexibilité fiscale exceptionnelle. Cette approche permet de lisser les variations de revenus d’une année à l’autre, optimisant ainsi la fiscalité sur le long terme.

Ce déficit peut être reporté indéfiniment sur les revenus futurs de même nature, comme les revenus fonciers ou les loyers, offrant ainsi une flexibilité fiscale exceptionnelle. En pratiquant cette approche, vous pouvez lisser les variations de vos revenus d’une année à l’autre, ce qui optimise la fiscalité sur le long terme et maximise la rentabilité nette après impôt de votre investissement en LMNP.

Pour exploiter pleinement cette stratégie fiscale avantageuse, je vous recommande de planifier soigneusement la gestion de vos charges déductibles et de vos revenus locatifs. Une gestion proactive vous permettra de capitaliser sur la flexibilité offerte par le LMNP, assurant une optimisation fiscale durable pour votre portefeuille immobilier.

Régime Censi-Bouvard pour une location meublée en résidence service

Le régime Censi-Bouvard représente une opportunité vraiment intéressante. Il offre une réduction d’impôt de 11 % du prix du logement, répartie sur 9 ans, avec un plafond d’investissement d’un montant de 300 000 euros. Par exemple, si vous investissez 200 000 euros dans deux-pièces avec une chambre, vous pourriez bénéficier d’une réduction d’impôt totale de 22 000 euros, soit environ 2 444 euros par an pendant 9 ans.

Ce n’est pas tout : le régime Censi-Bouvard permet également la récupération de la TVA sur l’achat du bien, ce qui peut représenter une économie substantielle. Pour un bien acheté à 200 000 euros TTC, vous pourriez récupérer jusqu’à 33 333 euros de TVA, réduisant ainsi le coût net d’acquisition à un montant de 166 667 euros.

Ces avantages font de l’investissement dans la résidence service une option très attractive pour améliorer la rentabilité globale de votre portefeuille immobilier. Cependant, je vous conseille de rester vigilant face aux projections de remplissage souvent optimistes fournies par certains promoteurs.

Pour maximiser les bénéfices de votre investissement en régime Censi-Bouvard et assurer une gestion efficace, il est judicieux de consulter un conseiller spécialisé en fiscalité et en investissement immobilier. Cela vous aidera à prendre des décisions éclairées et à optimiser votre stratégie d’investissement.

Imposition des plus-values en LMNP

En LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), quand vous vendez un bien immobilier que vous avez détenu pendant plusieurs années, vous bénéficiez d’un avantage fiscal appelé abattement pour durée de détention. Cet abattement réduit progressivement la base imposable de la plus-value, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat.

Voici comment fonctionne l’abattement :

• Après 6 ans de détention du bien, vous bénéficiez d’un abattement de 6 % sur la plus-value.
• Puis, chaque année supplémentaire jusqu’à la 21ème année, l’abattement est de 4 % par an.

Cela signifie que si vous vendez votre bien après 6 ans, seulement 94 % de la plus-value sera soumise à l’impôt sur le revenu. Après 10 ans, ce sera 86 %, et ainsi de suite jusqu’à ce que la plus-value soit complètement exonérée d’impôts sur le revenu après 22 ans de détention.

De plus, après 30 ans de détention, vous êtes également exonéré des prélèvements sociaux, comme la CSG et la CRDS. Cela fait du régime LMNP un choix attrayant pour les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité sur le long terme tout en bénéficiant des revenus locatifs de leur bien immobilier meublé.

Conclusion

Le statut LMNP présente une série d’avantages attractifs pour les investisseurs immobiliers, que ce soit en termes de gestion ou de fiscalité. Si vous envisagez un investissement en région parisienne, ImAvenir s’est spécialisé dans l’accompagnement clé en main de projets de location meublée. Nous sommes fiers d’aider des centaines d’investisseurs LMNP chaque année à simplifier leur parcours, de l’acquisition à la mise en location, assurant ainsi des résultats rentables et sécurisés pour tous les projets.