La fiscalité avantageuse : les atouts du LMNP et du livret A
Les avantages du livret A
L’épargne placée sur le livret A est une épargne défiscalisée. Elle n’est, en effet, soumise ni à l’impôt, ni aux prélèvements sociaux. De plus, la banque ne prend aucun frais pour gérer les sommes déposées. Mais, le montant déposé sur le livret A est plafonné à 22.950 €, hors calcul des intérêts capitalisés.
Les avantages du statut de loueur en meublé non professionnel
Le statut de LMNP prévu par la loi Alur de 2014 est fiscalement intéressant. En effet, le loueur déclare ses revenus locatifs au titre des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Il bénéficie d’une réduction forfaitaire de 50% (le régime micro-BIC). Il peut, cependant, prendre une option pour les frais réels (d’office, si les revenus locatifs dépassent 72.500 €). Cette option est souvent bien plus avantageuse. En effet, le loueur en meublé non professionnel va alors déduire de nombreuses charges, dont les frais de mutation (les honoraires du notaire) et les frais d’agence la première année. De plus, il a la possibilité de mettre en place un plan d’amortissement pour le foncier, les travaux de gros œuvre et de second œuvre (agencement, installation générale et technique) et même pour l’ameublement. Il est donc ainsi courant, que les revenus locatifs soient totalement défiscalisés pour une dizaine d’années.
Le statut LMNP et la possibilité de profiter du régime défiscalisé Censi-Bouvard
Le statut de loueur en meublé non professionnel permet d’investir dans une résidence de service, type résidence senior ou résidence étudiante, et de bénéficier de la défiscalisation du dispositif Censi-Bouvard. Ce dispositif permet une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 11% en cas d’achat d’un logement neuf ou d’un logement de plus de 15 ans avec travaux dans une résidence service.
À noter : le statut LMNP est un outil de défiscalisation plus souple que le Pinel. Ce dernier nécessite, en effet, d’investir dans le neuf uniquement dans des zones définies, de plafonner son loyer et de choisir des locataires répondant à des critères de revenus stricts.
Pour préserver la valeur de son capital : la location meublée gagnante
Depuis le 1er février 2022, le taux du livret A est passé de 0,5% à 1%. Ce taux de rémunération des dépôts reste, cependant, bien inférieur au taux de l’inflation. En plaçant son argent sur un livret A, l’épargnant voit donc la valeur de son capital diminuer. En revanche, dans le cadre d’une location meublée, la rentabilité tourne autour de 4-5% et peut même aller jusqu’à 10% pour les colocations et les espaces de coliving de standing (location d’appartements avec une salle de sport et un jardin communs, par exemple). De plus, en faisant le choix d’un logement proche des commodités, transports, écoles, commerces…, une plus-value est quasi assurée, lors de la revente. La valeur patrimoniale du bien immobilier est garantie.
Astuce : en faisant le choix de l’ancien en centre-ville et en rénovant le logement avec goût, afin d’attirer les locataires prêts à payer un loyer plus élevé pour un bien de qualité, il est possible de concilier sécurité et rentabilité.
La disponibilité de l’épargne : le livret A gagnant
L’épargne placée sur un livret A est disponible aux guichets aux heures d’ouverture de l’agence bancaire et à tout moment depuis l’application mobile de sa banque. Cette épargne permet ainsi de faire face à un imprévu. L’épargne sur livret est donc l’épargne de précaution, « une épargne liquide ». En revanche, un bien immobilier n’est pas un placement liquide. Même en cas de vente rapide, l’investisseur doit attendre le passage chez le notaire pour récupérer une somme d’argent. L’achat pour louer est donc un projet à moyen ou long terme.
L’effet levier de l’investissement locatif : la possibilité de continuer à épargner sur livret
L’investissement locatif est finançable en grande partie par l’emprunt et les loyers perçus vont couvrir un fort pourcentage de la mensualité. Les professionnels du secteur parlent de l’effet levier de l’immobilier. Un particulier peut donc garder une épargne de précaution sur son livret A et se constituer un patrimoine, en misant sur la rentabilité de la location meublée.
À noter : l’assurance emprunteur adossée au prêt immobilier fait office de garantie pour l’épargnant et sa famille.
En conclusion, le livret A et l’investissement locatif en LMNP sont des placements complémentaires, le premier permettant d’avoir une épargne à disposition pour faire face à un aléa de la vie, l’autre permettant de faire fructifier son capital.
