Les types de charges d’une location
Charges récupérables par le propriétaire
Toutes les charges d’un bien doivent être payées par le propriétaire. Toutefois, il s’agit d’une avance car certaines charges sont récupérables auprès du locataire. Taxe locative, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, consommation d’eau, entretien des parties communes dans une copropriété (nettoyage, employé d’immeuble). Elles peuvent être répercutées au locataire avec une provision sur charges mensuelle ou trimestrielle calculée sur le montant cumulé de l’année précédente. Le montant des charges locatives est fixé à l’année et doit obligatoirement apparaître dans l’annonce de mise en location. En fin d’année, le bailleur peut toutefois régulariser les charges en fonction des calculs fournis par le syndic de copropriété.
Le reste des charges qui ne sont pas récupérables auprès du locataire comprennent les frais de gestion de la copropriété (honoraire de syndic, organisation des réunions…), la taxe foncière et les équipements des parties communes (digicode et interphone, ascenseur, escaliers, aménagement des extérieurs). Une seule exception : le salaire du concierge. Il peut être récupérable à 75% s’il effectue l’enlèvement des ordures et l’assainissement mais seulement à 40% s’il effectue une seule des deux tâches.
Copropriétés : charges courantes, particulières, ou exceptionnelles
Les charges courantes correspondent aux frais obligatoires engagés chaque année pour conserver l’immeuble ou le bien en bon état. Il font souvent l’objet d’un contrat négocié sur plusieurs années (entretien de l’ascenseur, nettoyage des parties communes et des espaces extérieurs…)
Les charges particulières correspondent à tous les services et consommations de la copropriété et peuvent varier d’une année sur l’autre (chauffage, eau chaude, électricité etc.)
Les charges exceptionnelles correspondent à des gros travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires (rénovation de la toiture ou de la façade, isolation etc.). Ces travaux sont entièrement à la charge du propriétaire contrairement aux deux précédentes et peuvent diminuer considérablement la rentabilité d’un investissement. Il faut donc bien étudier les procès verbaux d’assemblée générale avant d’acheter un bien.
Travaux d’entretien du logement
En principe, le locataire qui arrive dans un logement ne doit avoir aucun travaux à réaliser. C’est au propriétaire qu’incombe la charge de fournir un logement décent et de remettre le bien à neuf entre chaque locataire (sauf dans le cas d’une reconduction tacite du bail).
Pour les travaux d’entretien pendant la durée du bail, un grand principe est à retenir. Le locataire paie l’entretien courant lié à l’usure tandis que le propriétaire paie les gros travaux de remise à neuf pour garantir la décence du logement.
Les travaux d’entretien payés par le locataire
Le locataire paie donc l’entretien lié à l’usure courante du logement. Voici les éléments principaux qui sont susceptibles d’être payés par le locataire :
Ouvertures
Le locataire doit remplacer les poignées de porte, fenêtres et menuiseries, gonds et charnières, verrous, vitrage et mastics susceptibles d’être endommagés.
Pour le mécanisme des volets roulants, c’est au propriétaire de s’en charger car la présence d’un équipement occultant fait partie des critères de décence, sauf s’il s’agit d’une usure de la poulie ou de la corde.
Cloisons, plafond, sols et revêtements
Le locataire doit assurer le cirage du parquet et l’entretien de la vitrification, le rebouchage des trous dans les murs comme les raccords de peinture, la remise en place du revêtement (faïence cassées ou décollées par exemple), l’entretien des plinthes, des moulures et des menuiseries.
Plomberie
Le débouchage des canalisations et l’entretien des joints de robinetterie sont à la charge du locataire. Il doit également effectuer le ramonage des conduits d’évacuation de fumée et de gaz, ainsi que l’entretien annuel de la chaudière. Le locataire doit aussi remplacer les équipements inutilisables à cause des dépôts de calcaire comme le flexible de douche.
Electricité
Les interrupteurs, prises, fusibles, ampoules et gaines de protection (baguettes posées sur les murs par exemple) doivent être remplacés par le locataire.
Équipements
Enfin, l’entretien et la réparation des équipements sont à la charge du locataire : détecteur de fumée, hotte aspirante, miroir, réfrigérateur, four, télévision, machine à laver etc. Les pannes dues à la vétusté incombe en revanche au propriétaire ce qui peut conduire à des litiges avec le locataire. Il faut donc veiller à conserver l’état des lieux d’entrée du locataire voire un justificatif de la date d’achat de certains équipements.
Les travaux liés à la dégradation du bien
La réparation du bien, s’il a été dégradé par une négligence du locataire ou de personnes tierces (à qui il a donné l’autorisation d’entrer comme des invités, des artisans ou des sous-locataires), n’est pas à la charge du propriétaire. L’assurance habitation du locataire peut couvrir les dégâts causés par des tiers mais ne comprend généralement qu’une garantie incendie ou dégât des eaux (exit donc les brûlures de moquette et les portes enfoncées).
En revanche dans le cas d’un cambriolage ou d’une dégradation malveillante, c’est dans tous les cas l’assurance habitation du locataire qui prend en charge les frais de réparation. Les cas de force majeure comme les orages, coulées de boue, ou inondations sont les seules dégradations que doit réparer le propriétaire. Il pourra facilement se faire rembourser par son assurance grâce à l’état de catastrophe naturelle déclaré par le ministère de l’intérieur.
Ce qu’il faut retenir. Le propriétaire paie l’ensemble des charges locatives mais peut en récupérer une partie auprès du locataire. Concernant l’entretien du bien, les gros travaux de remise en état du logement et des équipements sont à la charge du propriétaire tandis que les réparations liées à l’usure courante sont à la charge du locataire. Du reste, seuls les cas de force majeure comme les catastrophes naturelles doivent être payées par le propriétaire. Les actes de malveillance (vol ou vandalisme) ou de négligence (incendie et dégât des eaux) sont en principe couverts par l’assurance habitation du locataire. ImAvenir vous accompagne pour la mise en location et la gestion de votre bien pour vous faire gagner du temps et garantir la rentabilité de votre investissement.
