Le choix entre un régime forfaitaire et un régime réel
Les revenus locatifs du propriétaire bailleur en LMNP sont à déclarer au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Si les recettes ne dépassent pas 70 000 €, l’investisseur en meublé est soumis automatiquement au régime micro-BIC aussi nommé régime forfaitaire. Il peut, cependant, prendre une option pour le régime réel.
Le principe du régime micro-BIC
Dans le cadre du régime micro-BIC, une déduction forfaitaire de 50% est appliquée. Après cette déduction, les recettes (la moitié) sont intégrées aux revenus du foyer et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
À noter : en location vide, le loueur déclare ses revenus locatifs au titre des BNC (Bénéfices Non Commerciaux). Dans le cadre du régime micro-BIC, la déduction forfaitaire est limitée à 30%.
Quand opter pour le régime micro-BIC ?
Le régime micro-BIC est intéressant si les charges et frais du propriétaire sont faibles. Dans de nombreux cas, le régime réel est plus intéressant.
Astuce : l’expert-comptable d’ImAvenir spécialiste de la fiscalité de la location peut effectuer une simulation, afin de vérifier si le régime forfaitaire est plus intéressant que le régime au réel.
Les avantages du régime réel d’imposition en LMNP
La déduction des frais réels
En optant pour le régime réel, l’investisseur en immobilier locatif meublé peut déduire différents frais :
- Les intérêts d’emprunt,
- La taxe foncière,
- Les charges locatives non récupérables,
- Les frais de notaire et les frais d’agence la 1ère année,
- Etc.
En meublé, la déduction des charges n’est pas limitée tandis qu’en location nue, un plafonnement de la déduction à 10.700 € est prévu. Dans le nu, le déficit foncier s’impute sur les revenus globaux du foyer.
L’amortissement
Contrairement au bailleur louant nu, le loueur en meublé dans le cadre du régime réel peut pratiquer l’amortissement de son investissement. Cet amortissement se calcule en fonction du bien en prenant comme base une grille déterminée :
- 100% des travaux sur 15 ans, ces travaux augmentant la valeur du bien à la location et lors de la revente,
- 15% pour l’agencement sur 15 ans, un agencement permettant d’optimiser l’espace,
- 100% des meubles sur 7 ans,
- 75% du prix d’achat du bien (25% correspondent au foncier ne pouvant faire l’objet d’aucun amortissement).
Cet amortissement participe à la création d’un déficit.
Astuce : l’amortissement des travaux de rénovation thermique est cumulable avec les éventuelles aides, telle MaPrimeRénov’ venue remplacer le CITE (Crédit d’Impôt à la Transition Énergétique).
Le report du déficit
En cas de déficit sur les revenus locatifs, le déficit des charges peut se reporter pendant 10 ans tandis que le report du déficit dû à l’amortissement se fait sans limitation de durée. Il est ainsi courant de ne régler aucun impôt sur les recettes locatives, pendant une dizaine d’années en LMNP. Cette absence d’imposition offre la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier en minimisant ses efforts financiers.
Le cumul LMNP et le Censi-Bouvard
Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard concerne l’achat d’un bien immobilier neuf ou de plus de 15 ans entièrement réhabilité dans une résidence service du type EHPAD ou résidence senior ou résidence étudiante. Un contrat d’exploitation de 9 ans au minimum doit être signé avec le gestionnaire de la résidence.
Dans le cadre du Censi-Bouvard, la réduction d’impôt est de 11% du prix HT du logement (avec une valeur plafonnée à 300.000 €), pendant 9 ans. Un report de la réduction est possible pendant 6 ans, si la réduction est supérieure à l’imposition annuelle du foyer.
Le propriétaire du logement en Censi-Bouvard peut opter pour le statut LMNP. Cependant, en contrepartie de la réduction d’impôt, il ne peut pas pratiquer d’amortissement.
Opter pour le statut du loueur meublé non professionnel permet donc de limiter, voire d’annuler la taxation des revenus immobiliers. Cependant, conformément aux dispositions de l’article 25-4 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, le loueur doit veiller à ce que le logement dispose « d’un mobilier en nombre et quantité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Dans le cas contraire, le bail meublé peut être requalifié en bail nu. Spécialisée dans la location meublée clé en main, notre agence va veiller au respect de la réglementation, afin de vous éviter un tel écueil.
