Qu’est-ce qu’un investissement à haut rendement ?
L’immobilier à haut rendement regroupe des biens dont la rentabilité brute est supérieure à 8%, avec des opérations qui peuvent grimper jusqu’à 12%. L’objectif est de maximiser les gains tout en minimisant les coûts d’acquisition et les charges. En théorie, ces logements génèrent des compléments de salaires importants.
Toutefois, la réalité est bien plus complexe que les vidéos YouTube qui promettent de devenir riche en trois ans.
Dans la pratique, il est souvent nécessaire de louer des biens dégradés sans faire de rénovation majeure pour augmenter la rentabilité. Tout doit être géré par soi-même pour éviter les frais de maîtrise d’oeuvre, d’honoraires d’agence et de gestion locative. Votre projet devient donc très vite chronophage et peut se transformer en un poids sur votre vie de famille.
Qu’est-ce qu’un investissement patrimonial ?
L’investissement immobilier patrimonial consiste à investir dans des biens qui vont conserver ou prendre de la valeur grâce à un bon emplacement, et grâce à la qualité de la construction.
Cette approche privilégie le long terme, avec une durée de détention moyenne comprise entre 15 et 20 ans pour éviter la fiscalité sur les plus-values.
Vous allez cibler des secteurs et des biens avec une forte demande locative dans les centres-villes et proche des transports en commun ou de parkings. Les logements ciblés sont généralement construits avec des matériaux de qualité, pierre de taille ou appartements haussmanniens, dans des résidences avec espaces verts, et avec des parties communes élégantes et entretenues. Ce type de logement attire un grand nombre de locataires sérieux et solvables, ce qui sécurise l’opération.
Même si le coût d’acquisition est plus élevé, et la rentabilité moindre, l’accent est mis sur la plus-value et la sécurité du bien. L’objectif peut aussi être de transmettre le bien et la rente associée à descendance en héritage.
L’immobilier à haut rendement : fausse bonne idée pour un particulier ?
Sur le papier, l’investissement à haut rendement semble être la voie royale pour un particulier. Avec de tels biens, il est possible d’avoir un cash-flow positif et de générer immédiatement des bénéfices ou un complément de salaire. Même si cela signifie aussi d’être prêt à accepter des risques sur la copropriété, les travaux et la mise en location.
Prise de valeur incertaine
Investir dans l’immobilier à haut rendement implique avant tout un risque élevé. Vous pariez sur un quartier où les prix de l’immobilier sont relativement bas, vous permettant ainsi d’acquérir une surface plus importante qu’avec le même budget dans un autre secteur.
Prenons un exemple concret. Avec 350 000 €, vous pourriez acquérir une colocation de 150 m2 à Laval à 8% de rendement brut. Pour le même budget à Paris, vous pourriez avoir un T2 de 30m2 à 4% de rendement brut.
Il est plus probable que le bien à Paris prenne beaucoup de valeur et atteigne 400 000 € dans 20 ans, plutôt que la colocation en Mayenne.
Un autre avantage significatif est la liquidité probablement plus élevée à Paris qu’à Laval, simplement en raison de l’offre et de la demande. Moins d’investisseurs sont en recherche de biens à Laval et vous pourriez être contraint d’attendre longtemps avant de trouver acquéreur.
Un risque de vacance locative élevé
En recherchant un prix d’acquisition plus bas et une rentabilité plus élevée, vous vous orientez nécessairement vers des zones moins dynamiques, moins bien desservies en transports en commun, et avec une demande locative potentiellement inférieure.
Il est fort probable que vous passiez plus de temps à rechercher vos locataires à Laval qu’à Paris car la tension locative n’est pas la même.
La taille et la typologie du bien ont aussi un impact. Vous aurez plus de flexibilité et de sécurité avec un petit T2 qu’avec 6 chambres à remplir dans une colocation. Il faudra gérer les rotations des étudiants et limiter les périodes où vous ne percevez pas de loyers. Au contraire avec un T2, vous intéresserez aussi des jeunes adultes qui ont une très bonne solvabilité et habitent votre logement à l’année.
La mauvaise gestion de la copropriété
Dans les quartiers dégradés ou dans les logements anciens non rénovés, la gestion et l’entretien de la copropriété sont susceptibles d’être négligés. Si tous les propriétaires-bailleurs de la copropriété recherchent la rentabilité, il existe un risque que l’exécution de travaux d’entretien soit freinée. Ce cercle vicieux peut rapidement nuire à la valeur foncière du logement et à la santé financière de l’investissement. Il faudra bien rattraper les travaux un jour ou l’autre.
La prise en compte des travaux d’entretien
Investir dans l’ancien et le conserver sur le long terme exige des travaux d’entretien réguliers. Contrairement au foncier, le coût des travaux ne dépend pas de l’emplacement.
Reprenons notre exemple. Avec 350 000 €, vous avez investi dans 30 m² à Paris ou dans 150 m² à Laval. Si des travaux de rénovation sont nécessaires dans 10 ans, au prix de 500 €/m², vous devrez débourser 40 000 € à Laval, contre 15 000 € à Paris. Vous aurez moins de fenêtres, de peinture, de revêtement, de plomberie ou d’électricité à entretenir avec un petit logement et cela impact directement votre rentabilité à long terme.
Conclusion
Choisir entre l’immobilier patrimonial et l’investissement à haut rendement dépend de votre penchant au risque et du niveau d’engagement souhaité (sur votre temps et sur votre vie de famille). Chaque approche comporte ses avantages mais dans le cas du rendement élevé, vous sacrifiez une partie de votre vie, dans le cas du patrimonial vous sacrifiez du rendement pour gagner en sérénité.
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