Il nous est difficile de laisser passer la désinformation sans rien dire, et un exemple flagrant provient d’un article de La Tribune du 10 octobre, un média qui devrait pourtant faire preuve de rigueur. Le journaliste écrit, sans scrupule, que « dès le 1er janvier 2025, les amortisseurs déduits pendant la période d’un bien en location meublée non professionnelle seront pris en compte dans le calcul de la plus-value ». Que de contre-vérités dans cette affirmation ! D’abord, parler au présent est tout simplement trompeur ; il s’agit d’un projet de loi qui n’a pas encore passé toutes les étapes nécessaires à son adoption. Pas moins de 1745 amendements de modification ont déjà été déposés ce jour sur le PLF 2025. Ensuite, confondre « amortisseurs » (de véhicule ?) et amortissements comptables est une erreur qui remet en question la crédibilité de l’article. Les lecteurs ont droit à des informations claires et précises, pas à des approximations qui les plongent dans le flou.
Quelles sont les véritables implications de ce projet de loi pour les investisseurs ?
L’article 24 du projet de loi de finances 2025 propose que « les amortissements admis en déduction [soient] réintégrés dans l’assiette de la plus-value imposable lors de la cession de locaux ayant fait l’objet d’une location meublée dans le cadre d’une activité exercée à titre non professionnel ». Cet article s’appliquerait spécifiquement aux investisseurs en LMNP ayant choisi le régime réel. Mais quelles seraient les conséquences concrètes sur la vente de votre bien ?
Actuellement, en cas de vente d’un bien loué en LMNP, vous êtes soumis aux règles des plus-values des particuliers, avec une base imposable calculée selon la formule suivante : Prix de vente – Prix d’achat.
Si cet article est promulgué en 2025, les amortissements déduits pendant la période de détention du logement, qui ont réduit votre résultat imposable, seront réintégrés au moment de la vente.
Cela signifierait une nouvelle formule pour calculer la base imposable : Prix de vente – Prix d’achat + Amortissement. En d’autres termes, votre base imposable serait augmentée, ce qui entraînerait une hausse de l’imposition sur les plus-values de cession.
Exemple concret pour un appartement à Paris
Dans 99% des cas, pour ne pas dire 100%, l’objectif de l’investissement locatif est de se constituer un patrimoine à long terme, souvent dans l’optique de le transmettre à ses enfants. Mais surtout, il s’agit de générer des revenus complémentaires, notamment pour la retraite. À l’origine, l’idée n’est donc pas de revendre le bien rapidement, et la question de la plus-value ne se pose pas.
Prenons maintenant le cas rare, celui du 1 % des investisseurs qui décident de revendre leur bien pour diverses raisons. Imaginons un exemple concret : vous avez acheté un petit appartement à Paris pour 250 000 €, que vous avez loué en meublé pendant cinq ans. Durant cette période, vous avez déduit un total de 30 000 € en amortissements. Si vous vendez cet appartement pour 350 000 €, voici comment la base imposable serait calculée actuellement :
- Base imposable actuelle : 350 000 € (prix de vente) – 250 000 € (prix d’achat) = 100 000 € imposables.
À partir de 2025, avec la nouvelle réglementation, la base imposable serait recalculée ainsi :
- Nouvelle base imposable : 350 000 € (prix de vente) – 250 000 € (prix d’achat) + 30 000 € (amortissements) = 130 000 € imposables.
L’investisseur serait donc imposé sur 130 000 € au lieu de 100 000 €, ce qui augmenterait la base imposable de plus value.
Un calendrier très incertain
Précisons que nous parlons ici d’un projet de loi. Les textes doivent être discutés, amendés et votés par le Parlement entre octobre et décembre.
- Du 21 au 25 octobre, les députés examineront et débattront des recettes, y compris de notre article 24, avant un vote solennel le 29 octobre.
- Le 19 novembre 2024, l’Assemblée nationale procédera au vote solennel sur l’ensemble du PLF (recettes et dépenses).
- Après le passage à l’Assemblée nationale, le PLF sera transmis au Sénat pour une nouvelle lecture. La navette parlementaire entre les deux chambres devrait s’achever autour du 21 décembre 2024, date limite fixée par la Constitution pour l’adoption du budget. En cas de désaccord persistant, l’Assemblée nationale aura le dernier mot.
- Enfin, la loi de finances sera promulguée par le Président de la République et publiée au Journal officiel au plus tard le 31 décembre, pour une entrée en vigueur en janvier 2025.
Il reste donc encore de nombreuses discussions autour de ce projet avant sa promulgation, et autant de possibilités pour qu’il soit modifié ou supprimé. Le sujet des amortissements en location meublée déclarée au réel est régulièrement abordé dans les projets de loi de finances depuis dix ans, car c’est un levier que l’administration explore pour équilibrer les finances publiques. Il va s’en suivre des amendements et autant de cas particuliers qu’il y a de biens en France… Nous sommes donc très loin d’une quelconque modification de la fiscalité LMNP. Quand bien même dans un scénario des plus pessimistes il y aurait une promulgation à 5/10 ans, il n’y aurait aucun impact fiscal pour 99% des investisseurs qui gardent leur bien dans le but de revenus locatifs défiscalisés et/ou le transmettent à leurs enfants.
Comment éviter le nouveau calcul des plus-values des LMNP ?
Répondre à cette question est complexe, car il existe presque autant de cas particuliers que de logements et, rappelons-le, ce n’est qu’un projet de loi. Rien n’est encore fait. Selon la première mouture de l’article, la modification du calcul s’appliquerait aux « locaux ayant fait l’objet d’une location meublée ».
En se basant sur ce qui existe déjà, le calcul de la plus-value au statut LMNP/LMP s’apprécie en fonction des loyers perçus l’année de la vente. Ce nouveau calcul des plus-values s’appliquerait donc à tous les logements ayant généré des revenus en LMNP l’année de la vente.
Cependant, on peut déjà penser à plusieurs cas particuliers qui pourraient éviter le nouveau calcul :
- Que se passe-t-il en cas de changement de fiscalité en cours d’années vers le régime du micro-BIC avec un abattement de 50 % ?
- Quid d’un passage à la location nue avec radiation du SIRET et cessation totale de l’activité meublée ?
- Que faire si le bien est repris en résidence principale ou dans le cadre d’une succession à la suite d’un décès ?
Il faudra que l’administration fiscale clarifie les conditions d’intégration des amortissements dans le calcul de la plus-value et notamment la période de rétroactivité. Cela nécessitera une étude cas par cas et des procédures qui pourraient prendre plusieurs années avant d’obtenir une législation claire, via un décret ou dans le bulletin officiel des finances publiques.
Pourquoi changer le calcul des plus-values en LMNP ?
L’intention est d’instaurer une plus grande équité entre les loueurs professionnels (LMP) et non professionnels (LMNP). Toutefois, cette approche est contestable. Elle ne tient pas compte des différences significatives dans les modalités de calcul des deux régimes. Les LMP, par exemple, sont soumis à des cotisations sociales et à une imposition sur le revenu. En revanche, les LMNP bénéficient du régime des particuliers avec exonérations progressives après cinq ans de détention. Corriger les amortissements sans prendre en compte le reste des différences est un argument biaisé.
Compte-tenu de la diversité des régimes fiscaux appliqués aux revenus locatifs, ce changement risque d’exacerber une complexité qui rend déjà difficile l’atteinte des objectifs de la politique publique du logement, surtout dans les zones à forte demande.
Le régime de la LMNP favorise actuellement la location de courte durée. Cependant, les changements annoncés affecteraient toutes les formes de locations meublées, y compris les locations classiques à l’année. En intégrant les amortissements dans le calcul des plus-values, ce projet pourrait inciter les investisseurs à délaisser la location meublée au profit de la location nue. Cette transition aurait des conséquences néfastes pour les locataires, qui seraient contraints d’acheter leurs propres meubles, augmentant ainsi leur coût d’accès au logement.
Les conséquences peuvent être très sérieuses pour l’économie française. Dans un contexte déjà tendu, ces dizaines d’articles mensongers et démagos pourraient aussi accroître l’inquiétude de l’ensemble des investisseurs. Les revenus des communes, départements et de l’État, qui dépendent des bénéfices générés par les transactions immobilières, pourraient en pâtir.
A retenir !
Pour le moment, rien n’est acté. De nombreux débats sont encore à prévoir d’ici la fin de l’année avant une éventuelle promulgation. Le sujet des amortissements en location meublée déclarée au réel revient chaque année dans les projets de loi de finances depuis dix ans car c’est un levier que l’administration explore pour équilibrer les finances publiques. Mais il n’y a jamais eu de modification significative jusqu’à présent.
Les débats parlementaires vont sûrement se concentrer sur les locations de courte durée (location de tourisme). De nombreux cas particuliers devront être clarifiés par l’administration fiscale avant même de pouvoir envisager quoi que ce soit, pour garantir une application équitable de cette modification sur l’ensemble du territoire. Cela pourrait prendre plusieurs années. Et n’oublions pas qu’une telle modification risquerait de pénaliser le budget des collectivités, des départements et de l’État.
En attendant, évitez de céder à la panique alimentée par des informations erronées et continuez à vous concentrer sur vos objectifs d’investissement à long terme. Rappelez-vous que le marché immobilier, par sa nature cyclique, offre toujours des opportunités à ceux qui savent s’adapter et anticiper les changements.
Enfin, toutes nos études fiscales chez ImAvenir et notre partenaire Immoptimiz intégreront cette modification si elle est adoptée. Cela permettra de définir la meilleure fiscalité adaptée à votre profil en explorant un montage avec une SCI, par exemple.
Chez ImAvenir, nous nous engageons à accompagner nos clients à chaque étape de leur investissement locatif : de l’achat, aux travaux, jusqu’à la mise en location. Notre expertise en matière de fiscalité et de structuration d’investissement vous permet d’optimiser vos rendements tout en réduisant vos charges fiscales. Grâce à une approche clé en main, nous vous offrons des solutions sur mesure pour vous garantir une tranquillité d’esprit et une rentabilité durable.
