Que choisir entre investissement locatif et assurance vie ?

« Assurance vie ou investissement locatif ? », de nombreux particuliers s’interrogent sur le choix à faire entre ces deux placements. L’investissement locatif bien mené est plus rentable et dans certains cas, il est possible de ne régler aucun impôt sur ses recettes locatives, pendant une dizaine d’années. En revanche, l’assurance vie est réputée plus liquide. Mais pourquoi opposer les deux ? Investissement locatif et assurance vie peuvent être des placements complémentaires.

Choisir entre investissement locatif ou assurance vie, selon la rentabilité

Les fonds en euros sont souvent la principale composante d’un contrat d’assurance-vie, car ils garantissent le capital. Ils sont composés, en effet, à 80% d’obligations d’États et d’entreprises. Or, la rémunération de ces fonds est en baisse depuis plusieurs années, du fait des taux d’intérêt historiquement bas (1,08% avant prélèvements sociaux en 2020).

Le rendement de l’immobilier locatif est supérieur. Ainsi, le rendement d’un studio ou d’un T2 dans une ville dynamique de province ou dans certaines communes de la région parisienne peut atteindre 5 à 6%. Ce rendement peut même être supérieur à 7%, dans le cas d’une colocation.

Choisir entre investissement locatif ou assurance vie, selon la fiscalité

La fiscalité de l’assurance-vie a la réputation d’être avantageuse. En effet, en l’absence de rachat, seuls des prélèvements sociaux (17,2%) sont dus sur les fonds en euros. En cas de rachat partiel ou total, un Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30% est appliqué. Ce taux est ramené à 24,7% en cas de versement ne dépassant pas 150.000 € et si la détention est d’au-moins 8 ans. Par ailleurs, après 8 ans, un abattement annuel de 4.600 € pour un célibataire ou de 9.200 € pour un couple est appliqué.

L’investissement locatif a également des atouts au niveau fiscal. Ainsi, des systèmes de défiscalisation sont prévus, comme le Pinel dans le neuf ou le Censi-Bouvard pour un investissement en résidence service. De plus, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre la possibilité de cumuler déduction des charges et amortissement. Le loueur ne paye ainsi aucun impôt sur ses recettes locatives, pendant une période pouvant aller jusqu’à 12 ans.

Choisir entre investissement locatif ou assurance vie, selon la liquidité

L’assurance vie est un placement liquide. En effet, l’épargnant peut retirer son argent à tout moment. Il peut également décider de continuer à épargner, voire ouvrir plusieurs contrats. L’investisseur locatif, quant à lui, doit trouver un acheteur pour son bien après avoir éventuellement donné congé à son locataire. De plus, l’immobilier est un investissement rentable sur le long terme, mais il est parfois nécessaire de laisser passer un cycle baissier, avant de mettre en vente un appartement ou une maison.

Cependant, dans le cadre d’un investissement locatif dans une zone tendue comme le propose la société ImAvenir, la revente des appartements est extrêmement liquide grâce à la localisation géographique des biens.

En effet, les biens avec un excellent emplacement, dont l’agencement a été optimisé, conservent leur valeur patrimoniale et attirent les acheteurs avec les revenus les plus élevés. De plus, dans le cadre d’une location meublée, la durée du bail est limitée à 1 an.

Attention : l’article 49 de la loi Sapin 2 de 2016 autorise la limitation des rachats de l’assurance vie, pour une durée maximale de 6 mois, en cas de crise majeure du système financier.

Combiner assurance vie et investissement locatif

Assurance vie et investissement locatif ont chacun des atouts. Un épargnant peut donc décider de bénéficier des avantages de ces deux produits, de la manière suivante :

  • L’investissement locatif est finançable en grande partie par l’emprunt immobilier et les intérêts d’emprunt ainsi que l’assurance sont déductibles. Les revenus locatifs vont venir rembourser au moins en partie la mensualité (effet levier de l’investissement locatif). L’effort d’épargne est ainsi limité et l’investisseur locatif peut donc souvent souscrire un contrat d’assurance vie et diversifier son épargne.
  • Un contrat d’assurance vie peut abriter des unités de compte investies en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), en pierre-papier. Mais seules quelques SCPI sont disponibles et l’assureur va prélever une part des loyers ainsi perçus (15% en moyenne).
  • Un prêt in fine peut être garanti par une assurance-vie. Dans le cadre du prêt in fine, le capital est remboursable à échéance. Pendant la durée du prêt, l’emprunteur ne règle que les intérêts et le montant de l’assurance. Ces derniers, déductibles des impôts, ont une valeur constante pendant toute la durée du prêt alors qu’ils diminuent dans un prêt amortissable.