La définition de l’immeuble de rapport
Apparu en France au 18ème siècle sous l’impulsion d’investisseurs souhaitant se constituer une rente, l’immeuble de rapport est aussi nommé immeuble de loyers ou immeuble locatif. En effet, il apporte des revenus locatifs à un seul propriétaire. Il se distingue ainsi de la copropriété composée de plusieurs lots appartenant à des propriétaires distincts.
L’immeuble de rapport : des frais réduits pour une meilleure rentabilité
La bonne rentabilité de l’immeuble de rapport s’explique par un prix d’achat et des frais réduits.
Un prix au m² moins élevé pour les immeubles de loyers
En moyenne, le prix d’achat au m² est moins élevé pour les immeubles de rapport. De plus, si des travaux de rénovation sont à prévoir, des économies d’échelle sont réalisées. En revanche, les loyers appliqués sont identiques à ceux pratiqués pour des appartements équivalents appartenant à plusieurs investisseurs.
Des économies sur les frais pour les immeubles de loyers
Différents frais sont moins élevés pour les immeubles de rapport : les frais de notaire, les frais de syndic puisque le bien appartient à un seul propriétaire et la taxe foncière. Par ailleurs, le propriétaire maitrise les dépenses d’entretien des parties communes.
Les différents types d’immeubles de rapport
Les immeubles de loyers se distinguent, selon leur destination et selon qu’ils sont achetés neufs ou dans l’ancien.
La destination de l’immeuble de rapport : le type de bail
Il existe des immeubles de rapport d’habitation, des immeubles de rapport commerciaux et des immeubles de rapport mixte, c’est-à-dire avec des baux d’habitation et des baux commerciaux (des baux 3, 6, 9).
Concernant les habitations, le propriétaire bailleur peut opter pour la location nue ou pour la location meublée. Dans ce dernier cas, il peut viser une population particulière, comme les étudiants ou les travailleurs nomades. L’immeuble peut être transformé en espace de coliving, c’est-à-dire proposer des espaces communs, comme une salle de sport et/ou un jardin. De telles locations ont des rendements élevés, jusqu’à 10%.
L’achat d’un immeuble de rapport dans le neuf ou dans l’ancien
L’investisseur peut acheter un bien en l’état futur d’achèvement (VEFA) en vue de le louer une fois la livraison effectuée. Mais bien souvent, l’investisseur opte pour un immeuble ancien. Si les appartements sont loués, le nouveau propriétaire perçoit immédiatement les loyers. Cependant, pour booster la rentabilité locative, l’investisseur peut faire le choix d’un immeuble vide avec travaux. Ainsi, la décote pour un bien considéré comme une passoire thermique peut aller jusqu’à 20%. Seul propriétaire de l’immeuble, l’investisseur peut engager facilement une rénovation énergétique d’envergure, comme la pose d’une isolation thermique par l’extérieur, une ITE.
Les précautions à prendre lors de l’achat d’un immeuble de rapport
Acheter un immeuble d’un seul bloc oblige à prendre de nombreuses précautions, car le risque est concentré sur un bien unique.
Vérifiez la qualité du bien immobilier
Les éléments suivants sont à étudier :
- Les diagnostics et notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Les prestations de chaque logement de nature à attirer les locataires prêts à payer un loyer plus élevé, comme la présence d’une terrasse ou d’un balcon.
- La surface globale et la surface de chaque logement avec les possibles aménagements permettant de booster le rendement locatif, comme la réunion de deux appartements pour créer une colocation ou au contraire la pose d’une cloison pour transformer un studio en T2.
- L’état général du bien avec une budgétisation des éventuels travaux.
Assurez-vous de la bonne localisation de l’immeuble de rapport
Pour attirer les meilleurs locataires et pour limiter les risques de vacance locative, il est important de s’intéresser à la localisation de l’immeuble à loyer. En effet, les logements les plus recherchés sont ceux à proximité des commodités, les transports, les crèches et écoles si des appartements familiaux sont présents, les commerces…
Achetez au bon prix
Le prix de vente doit être analysé, en tenant compte de plusieurs évaluations, du prix au m² pratiqué dans le secteur. Ces données sont à ajuster, en tenant compte de l’état du bien et des prestations offertes. De plus, l’investisseur doit s’intéresser aux loyers moyens du quartier.
L’immeuble de rapport, pour quel profil d’investisseur ?
Les acheteurs d’immeubles de rapport sont souvent des investisseurs institutionnels, comme des banques ou des assureurs. Mais les particuliers peuvent également acheter un bien en bloc, afin de louer plusieurs appartements à la même adresse. Pour réussir leur opération, ils s’offrent alors souvent les services d’un professionnel.
Vous souhaitez acheter un immeuble de rapport ? ImAvenir vous propose un service clé en mains. Vous allez ainsi bénéficier des services d’un chasseur expérimenté, de l’expertise de notre architecte partenaire pour effectuer les travaux de rénovation, d’une mise en relation (selon votre souhait) avec un courtier pour trouver le meilleur financement et la meilleure assurance emprunteur. Vous avez également la possibilité de nous confier la gestion locative de l’immeuble.
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