Qui paie les frais d’agence quand on investit ?

A quoi correspondent les frais d’agence immobilière ?

Qui dit mandat d’agence dit frais

Les frais d’agence correspondent à la rémunération pour un mandat de vente. Ce contrat définit la relation entre le vendeur et son agence immobilière, notamment les questions d’exclusivité.

Il n’y a donc pas de frais d’agence si la transaction s’effectue entre particuliers. Mais cela ne veut pas dire que vous paierez moins cher votre bien immobilier. Car le prix présenté par l’agence intègre tous les frais, et représente donc le prix de marché. C’est-à-dire ce que l’acquéreur est prêt à débourser.

Frais, honoraires ou commission d’agence ?

Dans le langage courant, on utilise souvent l’expression « frais d’agence » qui forge l’image d’un coût supplémentaire pour votre achat. Les professionnels de l’immobilier parleront plus volontiers d’honoraires pour signifier qu’il s’agit d’une rétribution en échange du service que l’agence immobilière mandatée offre au vendeur.

En revanche, et dans tous les cas, on évite de parler de commission. La commission désigne la somme versée à un intermédiaire pour la simple mise en relation. Les questions de vocabulaire sont importantes ! Vous risquez de froisser l’agent immobilier dont les services vont au-delà de la mise en relation : conseil juridique, estimation, négociation etc. Surtout si vous envisagez une négociation, il est toujours bon de gagner en légitimité. Dans la suite de cet article, je parlerai donc plus volontiers d’honoraires d’agence.

Répartition des honoraires d’agence

En théorie, les honoraires d’agence peuvent aussi bien être à la charge de l’acquéreur que du vendeur. Mais quelle que soit la partie responsable, ces frais sont obligatoirement intégrés au prix de présentation du bien immobilier.

La question de la répartition des frais d’agence relève davantage de la psychologie, étant donné que cela n’impactera pas le coût final du bien immobilier pour vous investisseur ou investisseuse.

C’est en général le vendeur qui paie

En pratique, c’est généralement le vendeur qui rétrocède les honoraires, lesquels rétribuent les services tels que :

• la préparation de la vente (estimation, photos etc.),
• la publicité de l’annonce (réseau de l’agent, site internet, vitrines),
• la vérification de la régularité de la transaction,
• des conseils juridiques,
• la rédaction des actes et leur transmission au notaire.

A de rares exception, c’est l’acquéreur qui paie

Dans quelques rares exceptions, il peut arriver que ce soit l’acheteur qui doive prendre à sa charge les honoraires. Dans ce cas, il doit en être fait mention dans l’annonce de vente ou dans la vitrine.

La loi Hoguet, qui encadre les professions immobilières, exige que le prix de présentation inclût à la fois le prix de vente du bien et les frais d’agence. Ainsi, même si les honoraires sont supportés par l’acheteur, ils seront tout de même inclus dans le prix de présentation. Comme je le disais plus haut, cela n’impact pas le prix d’achat final du logement pour vous investisseur. Prenons un exemple.

Dans le cas d’honoraire à la charge de l’acquéreur, l’acquéreur paiera 480 000€ au vendeur et 20 000€ à l’agence.

Dans le cas du « charge vendeur », l’acquéreur paiera 500 000 € au vendeur qui rétrocèdera 20 000 € à l’agence.

Dans cet exemple, le vendeur récupère le même montant (480 000 €) et supporte donc les frais d’agence. L’acquéreur paie, lui, le même prix dans les deux scénarios (500 000€). Pas de différence donc.

Que se passe-t-il lorsque l’acquéreur et le vendeur ont chacun mandaté une agence immobilière ?

En plus du mandat de vente, parfois un investisseur peut aussi mandater une agence immobilière pour la recherche de l’appartement, comme le ferait un locataire pour rechercher sa résidence principale. Vous vous retrouvez dans cette situation, lorsque vous faites appel à un chasseur immobilier ou à une société d’investissement locatif clé en main.

Mes clients font donc presque tous face à cette situation. On pourrait alors se dire que l’investisseur paie deux fois si les honoraires sont à sa charge. La question est tout à fait légitime.

Mais j’ai bien préparé le terrain avec l’exemple précédent du bien affiché à 500 000 € avec 20 000 € de frais d’agence. Que les frais soient à la charge de l’acquéreur ou du vendeur, nous avons bien vu que les montants pour chacune des parties sont les mêmes. Vous n’allez donc pas payer deux fois des honoraires pour les deux agences. Car c’est le vendeur qui supporte le coût des honoraires liés à la mise en vente (puisqu’ils sont intégrés au prix de présentation du logement).

En revanche, pour les honoraires liés à la recherche c’est l’acheteur qui finance intégralement ces frais : chasse immobilière, accompagnement juridique par l’agent, estimation de la faisabilité de l’opération financière, estimation du coût de la rénovation etc.

Comment calculer les honoraires d’agence ?

Vous n’avez pas besoin de calculer la somme des honoraires d’agence pour votre achat. Depuis le 1er avril 2017, toutes les annonces de vente doivent comporter :

• le prix du bien honoraires inclus,
• le prix du bien hors honoraires,
• le montant des honoraires,
• et une mention précisant si ces frais sont à la charge de l’acheteur ou du vendeur.

Si ce n’est pas le cas, le professionnel qui publie l’annonce commet une faute. Vous pouvez lui demander d’effectuer le calcul et de l’inscrire dans l’annonce.

Pourcentage ou forfait ?

En France, le montant des honoraires d’agence est libre depuis 1987. Ces frais sont généralement exprimés en pourcentage du prix de vente, parfois avec un minimum forfaitaire pour couvrir les petites transactions immobilières.

Certaines agences en ligne se sont mises à proposer des tarifs fixes peu importe le montant de la transaction, comme l’agence en ligne Hosman. Quelle que soit la méthode utilisée, ces frais sont systématiquement intégrés aux prix de vente.

En moyenne, selon la caisse de garantie Galian, les honoraires d’agence représentaient environ 5% du prix de vente en 2022. Par exemple, pour une maison à 550 000 €, les frais s’élèveraient à 27 500 €.

Le système de barème par tranche

Le système de barème par tranche est souvent utilisé par les agences. Bien que plus complexe, ce système permet d’éviter de payer des honoraires mirobolants lorsque le montant de la transaction commence à devenir important. Notamment à Paris.

Pour que ça soit plus parlant pour vous, voici un barème indicatif pour le réseau immobilier IAD.

Est-il possible de négocier les frais d’agence ?

Seule la partie qui a la charge des honoraires peut négocier. Si les frais sont à la charge du vendeur, vous ne pourrez donc pas les négocier et vice versa.

Le seul levier pour négocier avec un agent immobilier est l’urgence qu’il a à réaliser la transaction :

• En fonction de ses objectifs de vente, s’il peut recevoir une prime ;
• En fonction de la pression de la concurrence, si d’autres offres ont été fait via d’autres agences ;
• En fonction de ses finances personnelles, s’il veut maintenir un revenu stable sur le mois.

La négociation est très périlleuse. Et c’est dans la majorité des cas contre-productif. Surtout dans des zones tendues, une négociation sur les honoraires fera perdre l’opportunité d’acheter le bien. Mieux vaut négocier le prix du propriétaire vendeur.

Les autres frais associés

Les honoraires d’agences ne sont pas les seuls frais à prendre en compte lors de l’acquisition d’un bien. En effet, il existe d’autres frais liés à une transaction immobilière qu’il faut prendre en compte dans la globalité de son projet immobilier, et ce qu’il s’agisse d’un investissement locatif ou d’une résidence principale d’ailleurs :

• Droits de mutation, droits d’enregistrement et autres taxes pour changer le nom du propriétaire
• Débours (frais engagés pour les pièces administratives)
• Émoluments du notaire

Tous ces frais ne sont, quant-à-eux, pas affichés sur l’annonce de vente. Ils représentent généralement entre 7 et 10% du prix de vente du bien. Avec ma société d’investissement locatif clé en main, nous proposons à nos clients des biens avec un dossier qui intègre une synthèse financière où nous intégrons tous ces coûts. Cela permet d’avoir une vue d’ensemble très précise de tous les coûts, y compris les frais de notre notaire partenaire et un chiffrage des travaux par un de nos architectes. Vous gagnez du temps et vous êtes sûr de la viabilité du projet.

Je vous invite à découvrir ce projet. Un 25 m2 présenté à 230 000 € à Boulogne-Billancourt. Vous trouverez un résumé de la synthèse financière pour vous donner un ordre idée de ce que l’on peut acquérir dans la région parisienne.

Quand faut-il payer les frais d’agence ?

Les frais d’agence doivent être réglés à l’issue de la vente définitive. En même temps que le bien lorsque le compromis de vente aboutit à la signature de l’acte authentique chez le notaire. C’est le notaire qui reçoit l’ensemble des paiements puis redistribue à l’agence immobilière et aux services de l’État pour les taxes.

Quelques exemples concrets

Je vous propose quelques exemples concrets de barèmes d’agence pour arriver à les reconnaître rapidement et à évaluer si le professionnels est en conformité.

Ci-dessus, vous voyez le barème d’une agence du réseau Laforêt située à Lyon. Elle applique un barème en pourcentage avec un minimum forfaitaire à 5000 €.

Ici, vous avez un barème mixte avec des forfaits pour les petits montants de transaction et un pourcentage pour les transactions les plus importantes. Il s’agit d’une agence du même réseau Laforêt mais située dans le 14^e arrondissement de Paris.

Et pour notre dernier exemple, vous avez le barème d’une autre agence du même réseau à Bordeaux mais qui fonctionne différemment avec un barème par tranche. J’ai volontairement pris cet exemple pour bien vous montrer qu’au sein d’un même réseau de franchisés, les tarifs ne sont pas les mêmes. Et au-delà de ça, la méthode de calcul et la façon de présenter le document ne sont pas les mêmes.

Un logement proposé à 200 000 € net vendeur serait affiché avec les honoraires TTC à :

• 212 000 € dans l’agence de Lyon
• 217 000 € dans l’agence de Paris
• 213 500 € dans l’agence de Bordeaux

La zone géographique a donc une importance et ce n’est pas parce que l’agence fait partie d’un réseau que vous connaissez déjà qu’elle applique les mêmes tarifs que ses consoeurs.

Ici, j’ai pris l’exemple d’une annonce de vente d’une bien à Bordeaux. Sur cette annonce on mentionne bien qui doit payer les honoraires, le pourcentage et le montant net vendeur.

Quand tout est bien respecté, il n’y a donc pas vraiment de question à se poser pour la répartition des honoraires ni pour leur montant lors de l’achat d’un logement pour la location.

Si ce n’est pas indiqué, c’est une faute de l’agent immobilier. Vous pouvez lui rappeler ses obligations et lui demander de calculer les honoraires d’agences et la somme finale.

Un agent immobilier doit obligatoirement noter sur l’annonce :

• Son numéro de carte professionnelle (vérifiez à la CCI de votre région l’existence du numéro),
• Sa responsabilité civile professionnelle (RC Pro),
• Et sa caisse de garantie immobilière.

Dans notre exemple, vous pouvez retrouver ces éléments en cliquant sur « Mentions légales et barèmes de l’agence ». Par convenance, j’imagine, pour le mettre automatiquement sans avoir à retaper toutes les mentions légales à chaque fois.

Conclusion

Savoir qui doit payer les honoraires d’agence est en théorie très facile puisque les agences immobilières ont l’obligation de l’indiquer dans leurs annonces. Dans la réalité, je sais bien que ça ne l’est pas toujours. Malgré tout, cela n’a pas vraiment d’importance de savoir qui supporte ces frais avant la signature, l’acheteur ou le vendeur, car ils sont intégrés dans le prix de vente. C’est le vendeur qui supporte les honoraires d’agence dans tous les cas puisque le bien est présenté à un prix de marché.