L’origine de l’architecture haussmannienne
Un style réglementé pour embellir Paris
L’immeuble haussmannien trouve ses origines dans le Second Empire, pendant la deuxième moitié du XIXe siècle. Napoléon III fut fasciné par la modernité des autres capitales européennes et décida de confier au préfet de la Seine, Haussmann, la plus importante opération d’urbanisme de l’histoire de Paris : désengorger et assainir la vieille ville médiévale. 20 000 immeubles furent démolis pour laisser place à des grandes perspectives fermées sur des monuments. L’administration rédigea une réglementation pour la construction des façades et pour donner une homogénéité aux nouvelles avenues. C’est à partir de ce cahier des charges, qu’on donne naissance à l’architecture haussmannienne. Elle continue, aujourd’hui, de symboliser la noblesse et l’élégance du XIXe siècle à la française, et l’image de Paris.
Synonyme de modernité
Ces opérations d’urbanisme avaient aussi pour objectif de moderniser les équipements de la ville, s’inscrivant dans le courant hygiéniste. L’immeuble haussmannien était relié à l’eau courante, au gaz et au nouveau réseau d’égouts. Les avenues ont, quant-à-elle, bénéficié de l’éclairage public au gaz et d’un système d’évacuation des eaux de pluie. Paris est devenue un symbole de modernité, plus propre et plus sécurisée, la ville lumière.
En revanche les populations les moins aisées, qui n’avaient plus les moyens de se loger dans les nouvelles constructions, ont été reléguées en périphérie. Cette concentration des beaux quartiers résidentiels au centre de la ville est donc une spécificité de Paris, qui perdure aujourd’hui et qu’on trouve peu ailleurs. Les centres-villes sont habituellement plutôt des lieux d’activités que des lieux de résidence.
Comment reconnaît-on un immeuble Haussmannien ?
La principale caractéristique de l’immeuble haussmannien est sa façade en pierre de taille beige et contrastée par un toit anthracite, en zinc ou en ardoise. Certaines constructions contemporaines imitent ce style et peuvent donner l’impression qu’il s’agit d’un bâtiment plus ancien. Néanmoins d’autres éléments étaient réglementés dans le cahier des charges du préfet Haussmann, notamment la hauteur et la répartition des étages.
Organisation de la façade
La structure du bâtiment permet de reconnaître formellement un bâtiment de style haussmannien et notamment la répartition des étages :
- Un rez-de-chaussée réservé aux commerces
- Un entresol pour les appartements des commerçants
- Le deuxième étage qui était le plus noble avec de riches décors et un balcon filant
- Les troisième et quatrième étages plutôt classiques avec des balcons individuels
- Le cinquième étage, modeste en décoration mais avec son balcon filant pour une question d’équilibre
- Et le dernier étage qui est composé des appartements de services par lesquels on accède via un escalier desservant la cuisine des appartements inférieurs.
Le décor dans les parties communes
On retrouve également des éléments caractéristiques dans les parties communes :
- Un grand vestibule d’entrée avec un sol en marbre et une porte cochère
- Souvent un bel escalier avec une rampe en fer forgé
- Des couloirs avec des murs en staff ou en boiseries
- Des miroirs imposants et des dorures
Un intérieur avec une distribution planifiée des pièces
La disposition des appartements reprend les codes du XIXe siècle. Il y a donc une nette séparation entre les pièces de réception, les pièces de service et les pièces privées. D’un côté les pièces de réception sont en enfilade terminées par une pièce de service. De l’autre côté, les appartements privés sont desservis par un couloir pour éviter les pièces occupées par les invités. Le bâtiment est lui-même disposé en forme de L ou de U pour avoir un accès à l’air extérieur peu importe où l’on se trouve.
La décoration est très différente d’un appartement à l’autre mais on retrouve souvent quelques éléments :
- Des moulures décoratives en plâtre
- Un parquet massif en chevrons (parfois de la tomette dans les cuisines)
- Des cheminées décoratives en marbre ou en style prussien
Haussmannien, imitation ou simple pierre de taille ?
Distinguer un véritable haussmannien d’un simple bâtiment en pierre de taille est simple avec un œil entraîné. Il faut s’intéresser aux éléments de décor, à la répartition des étages, à l’année de construction et à l’avenue où il est situé. Un architecte ou un historien pourra certifier l’authenticité du bâtiment et la période de construction. Mais en réalité, peu importe ! Le véritable haussmannien a certes une valeur historique, mais c’est davantage le prestige d’un immeuble qui est recherché. De très beaux immeubles qui mêlent pierre de taille et brique ou des immeubles de style art déco sont tout aussi prisés, voire davantage. D’ailleurs, les bâtiments art nouveau sont parfois beaucoup plus chers car on en trouve très peu à Paris.
Où peut-on trouver de l’haussmannien à Paris ?
La reconstruction de Paris au XIXe siècle s’est principalement faite au cœur de la ville dans les 1er, 2e, 3e et 6e arrondissements. On peut aussi trouver des bâtiments haussmanniens à l’ouest de Paris dans les opérations des promoteurs immobiliers de l’époque, notamment les frères Pereire, dans les 7e, 8e, 9e, 16e et 17e. Les rues qui comptent le plus de bâtiments de style haussmannien sont :
- les Champs-Élysées,
- la rue de la Paix,
- la Rue du Faubourg Saint-Honoré,
- la rue de Rivoli,
- la Rue Royale,
- la Rue de la Pompe,
- la rue de la Boétie,
- et la rue du Bac.
On peut également trouver de l’architecture haussmannienne dans des villes qui ont été réaménagées à la même époque comme Lyon avec sa rue de la République, à Marseille dans le quartier du Prado, quelques-uns à Bordeaux et sur la côte d’Azur comme à Nice ou à Cannes.
A combien se chiffre l’architecture haussmannienne ? Est-elle vraiment plus chère ?
La situation-même des immeubles de type haussmannien, en plein cœur de Paris, leur confère une valeur supérieure à celle de constructions postérieures. Les quartiers dans lesquels ils sont implantés sont aussi plus touristiques et souvent avec un monument à proximité qui ajoute de la valeur. On arrive souvent à des prix qui dépassent les 12 000 € du mètre carré, voire au-delà de 16 000 € du mètre carré.
Est-ce une bonne idée d’acheter de l’haussmannien pour l’investissement locatif ?
Il faut bien comprendre le marché locatif des quartiers où vous souhaitez investir et les types de locataires que vous pouvez attirer. Pour un bien de prestige, avec une grande surface et des équipements modernes, l’architecture haussmannienne apportera de la valeur. Une bonne rentabilité n’est toutefois pas assurée car les pièces de service et l’important volume des séjours n’apportent pas de valeur locative alors que les mètres carrés continuent de se payer au prix fort.
Pour des étudiants ou des jeunes actifs, ce type d’architecture est même déconseillé. Vous ne pouvez pas diviser et cloisonner à votre guise et cela n’apportera pas de valeur supplémentaire. Par ailleurs, il vaut mieux investir dans des petites surfaces pour avoir une bonne rentabilité. Un studio ou un T2 ne dépassant pas 30m2 est idéal mais on trouvera très peu ce type de bien dans les constructions de style haussmannien.
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