Avantages d’acheter un appartement déjà loué
Décote importante sur le prix d’achat
Les offres d’appartement déjà loués sont souvent moins concurrentielles et offrent des potentiels de négociation. Seuls les investisseurs se positionnent car les acheteurs qui souhaitent trouver leur résidence principale ne se lanceront pas dans la procédure pour donner congé au locataire. Et parmi les investisseurs, beaucoup sont réticents, à juste titre, car ils ne peuvent pas effectuer de travaux pour augmenter la valeur ou générer du déficit foncier.
Vous pouvez négocier une décote sur un bien déjà loué en fonction :
- De la durée du bail
- Du montant du loyer
- De l’état du bien
Ces trois éléments peuvent vous donner des arguments pour diminuer le prix de vente. Plus vous avez d’informations, plus vous pourrez négocier.
Clé en main et rentabilité sécurisée
L’un des avantages majeurs d’acheter un appartement déjà loué est la possibilité de générer un revenu locatif immédiatement et de connaître la rentabilité réelle du bien. Vous pourrez commencer à rembourser votre crédit dès le premier mois sans avoir à avancer des sommes pendant la recherche du locataire ou pendant les travaux. Il n’y a quasiment rien à faire. C’est presque de l’investissement clé en main. En revanche vous allez devoir passer au peigne fin le contrat de location car vous devrez le reprendre tel quel.
Gain de temps en zone à faible tension locative
Le gain de temps en zone à faible tension locative est aussi intéressant. La recherche d’un locataire peut être longue dans certaines communes. En revanche, vous comprenez ici qu’acheter déjà loué n’est pas la panacée dans une grande ville où trouver un locataire est très facile.
Vous pouvez gagner du temps également sur les travaux, mais là encore tout dépend de votre stratégie car sans travaux vous n’augmenterez pas la valeur du bien et vous créerez moins de charges pour vos réductions d’impôts.
Points clés à considérer avant l’achat
Analyser le contrat de location existant
Avant de sauter le pas et d’acheter, examinez attentivement le contrat de location actuel. Vous allez devoir le reprendre tel quel. Assurez-vous de comprendre les conditions, la durée du bail restant à courir et les responsabilités du locataire.
Analysez également le dossier du locataire en place :
- Sa solvabilité (revenus et stabilité de la profession),
- Les contentieux en cours avec l’ancien propriétaire,
- Les retards de paiement,
- Combien de temps il a l’intention de rester,
- La situation des garants, s’il y a lieu.
Inspection de l’état général du logement
Une inspection approfondie de l’état de l’appartement est essentielle. Elle vous permettra de savoir si vous devrez effectuer des réparations et des travaux dans les mois suivant l’achat.
Une partie de l’entretien doit être effectuée par le locataire :
- Entretien de la chaudière
- Joints
- Cirage du parquet
- etc.
Des manquements sur ces éléments peuvent vous alerter sur la qualité du locataire en place et les coûts de remise en état que vous devrez supporter lorsqu’il prendre congé.
Risques potentiels
Des litiges antérieurs entre propriétaire et locataire
Des litiges antérieurs ont pu conduire le propriétaire à envisager la vente de son bien. Les raisons sous-jacentes à cette décision sont souvent complexes et sujettes à des contentieux persistants.
Les principaux motifs de litiges sont souvent :
- Les impayés de loyers
- La détérioration du logement par le locataire
- La présence de nuisibles
- Le refus de rembourser les frais de réparation engagés par le locataire, alors que ces dépenses relèvent de la responsabilité du propriétaire
- La sous-location sans autorisation préalable
Ce sont autant de questions que vous devez absolument poser pendant la visite d’un bien déjà loué.
Impossibilité de faire des travaux
Si vous envisagiez de réaliser d’importants travaux, la présence d’un locataire peut être problématique. Vous serez dans l’obligation de fournir une solution d’hébergement alternative au locataire. Ça peut être le cas si vous devez améliorer le diagnostic de performance énergétique ou modifier la plomberie ou le chauffage.
Un rendement locatif diminué
Il est possible qu’un locataire en place depuis de nombreuses années bénéficie de conditions de loyer avantageuses qui ne sont plus alignées avec l’état du marché. La rentabilité est intéressante sur le papier mais elle aurait pu être encore plus avantageuse en augmentant la valeur du bien. En achetant déjà loué, vous n’avez pas la possibilité de faire immédiatement des travaux et d’augmenter la valeur de votre patrimoine.
Libérer un logement déjà loué
La loi du 6 juillet 1989 établit des règles spécifiques régissant les conditions dans lesquelles un propriétaire peut donner congé à un locataire. Pour demander la libération du logement il faut :
- Un motif légitime de congé
- Un délai de préavis
- Une notification écrite
- Éventuellement prévoir des indemnités
Le propriétaire ne peut donner congé que pour des motifs strictement définis par la loi :
- Pour vendre
- Pour y habiter lui-même
- Pour loger un proche
- Pour une faute du locataire (trouble de voisinage ou retard de paiement par exemple).
Il incombe au vendeur d’effectuer la démarche pour libérer le logement avant la mise en vente. L’investisseur qui achète un bien qui n’a pas été libéré doit reprendre le contrat de location tel qu’il a été signé.
Le locataire a la possibilité de contester un congé s’il estime qu’il ne respecte pas les conditions légales. Il peut saisir la commission départementale de conciliation et, en cas de litige persistant, le tribunal.
Recommandations finales
En résumé, l’achat d’un appartement déjà loué peut offrir quelques avantages dans des zones à faible tension locative. Cependant, il y a de nombreux risques quant aux motifs de ventes par le propriétaire. Un propriétaire a tout intérêt à donner congé à son locataire avant la mise en vente pour maximiser la valeur. La vente d’un bien déjà loué est donc le signe d’une vente précipitée qui peut cacher des litiges. D’autant plus qu’un bien déjà loué n’est pas forcément avantageux dans les grandes villes comme Paris où trouver un locataire est très facile.
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