Quels outils faut-il privilégier ?
Les moteurs de recherche de biens sont plus ou moins connus. Certains comme Se Loger font même leur pub dans le métro ou en couverture des grands journaux. Rien de neuf sous le manteau. Les sites de ventes pour les particuliers eux sont plutôt intéressants. La connaissance du marché est moins importante et on peut facilement trouver des biens atypiques. Les plus efficaces selon moi :
- Se loger
- Leboncoin
- Bien’Ici
- PAP
Mais en ligne, il faut être à l’affût. Surtout en Ile-de-France où les biens sont très liquides. Tout part très vite. 48 ou 72 heures max. C’est un jeu de chasse qu’il faut aimer et il faut pouvoir s’y investir pleinement.
Pensez aux sites web d’agence
On peut aussi se tourner vers les sites de réseaux d’agences immobilières. L’avantage, c’est que les annonces sont exclusives et qu’elles n’ont pas encore été mises sur les grandes plateformes. C’est souvent le cas lorsqu’il manque un diagnostic mais on pourra l’obtenir ultérieurement :
- Orpi
- Century
- La Forêt
- Foncia
Jongler avec les mots-clés, filtres et alertes
Sur tous ces sites, il existe deux types de recherche :
- avec des mots-clés
- avec filtrage avancé
Pour les recherches par mots-clés, il faut cibler le vocabulaire le plus couramment utilisé. Autrement, vous risquez de passer à côté de certaines annonces. On va plutôt cibler des termes comme « avec travaux », « atypique », « dans son jus », « bien ancien » si l’on souhaite investir dans un bien à rénover et maximiser la rentabilité. Ajouter également la ville et la typologie de bien, évidemment.
Mais la quasi-totalité des plateformes proposent désormais un filtrage avancé (voire ne propose que ça). On peut définir la fourchette de budget et de surface et aussi avoir un peu plus de flexibilité sur la localisation. Soit en utilisant une recherche par rayon. Soit en dessinant un périmètre. Attention à ne pas être trop restrictif quand même.
Pour filtrer les annonces au mieux, définissez :
- votre budget max ;
- la typologie de bien recherché (ou alors une surface minimum) ;
- une zone géographique assez large (choisissez plutôt un rayon kilométrique pour avoir des bonnes surprises dans des villes que vous ne connaissez pas) ;
- sélectionner les annonces avec photo pour n’avoir que des vendeurs sérieux.
Utiliser l’ensemble des filtres ? Mauvaise idée. Vous verrez très peu d’annonces et vous vous empêcherez de voir des biens pépites. Et puis, tous les champs automatiques ne sont pas forcément remplis par les vendeurs. Vous allez sûrement passer à côté de certaines annonces alors que les éléments que vous cherchez sont notés dans la description du bien.
Enfin, sur ces plateformes vous allez être en concurrence avec tous les autres particuliers et les professionnels du secteur. Les alertes vont vous mâcher le travail. Vous recevrez une sélection d’annonces par e-mail. Plus qu’utile. Surtout si vous n’avez pas le temps d’écumer les annonces plusieurs fois par jour.
Que faut-il chercher dans les annonces en ligne ?
Au-delà du prix, j’ai une liste d’information essentielles que j’essaie de repérer dans les annonces pré-sélectionnées :
La surface Carrez ou la surface au sol
La surface au sol indique la totalité de la surface du logement entre les murs extérieurs. La surface Carrez déduit de ce calcul l’emprise des cloisons, murs, escaliers, embrasements et ne prend en compte la surface que si la hauteur sous plafond est égale ou supérieure à 1m80. La surface Carrez est donc la surface qui est effectivement habitable par le locataire. Elle donne une meilleure idée du volume qu’on peut exploiter pour y vivre.
La note du diagnostic de performance énergétique
La loi Climat et Résilience votée en 2021 prévoit l’interdiction de location pour les logements classés G en 2025, F en 2028, E en 2035. La classe énergétique du bien est primordiale pour savoir si l’on pourra louer sur les dix prochaines années. Une mauvaise note n’est pas forcément rédhibitoire. Les travaux d’isolation sont même intéressants si vous pouvez les déduire des revenus locatifs imposables. Il faudra alors se faire accompagner par un cabinet ou une société d’investissement comme ImAvenir.
L’étage du bien
Les annonces peuvent parfois tenter de cacher un rez-de-chaussée ou un 7e étage sans ascenseur. Le savoir permet de mieux affiner sa recherche. Et de gagner du temps.
Accessibilité en transport en commun
La localisation est importante si vous voulez assurer la gestion locative. Et pour le prix évidemment. Mais c’est aussi primordial pour la tension locative et l’attractivité du logement. Plus de 15 minutes à pied d’une gare, c’est une perte considérable sur la valeur locative. A bien étudier donc ! Soit l’annonce le mentionne. Soit vous devrez ouvrir en parallèle Google Maps ou Mappy pour avoir les temps de trajet.
Le montant des charges et le montant de la taxe foncière
Le montant des charges et des taxes est essentiel pour le calcul de la rentabilité. On peut très bien avoir un prix au mètre carré intéressant mais avec des charges qui plombent totalement la rentabilité à long terme.
Y a-t-il un extérieur, une cave ou un box
C’est le genre de petit bonus sucré. Balcon et cave ne sont souvent pas inclus dans le prix. Pourtant, ils augmentent significativement l’attractivité pour les locataires. Et donc le prix du loyer.
S’il y a des problèmes dans la copropriété (impayés) ou des travaux prévus
10 000€ de ravalement de façade la première année. C’est un coup au moral. Il faut impérativement anticiper les gros travaux et s’en servir comme levier de négociation. On les trouve rarement dans les annonces mais il va falloir aller à la pêche aux informations !
Regarder attentivement les photos
Les photos ne rendent souvent pas service au bien. On ne se rend pas compte des volumes. Il faut surtout repérer des fissures ou des affaissements. Avec un œil entraîné, on peut même estimer l’état des fenêtres et les investissements à prévoir (vitrage, menuiseries, grille d’aération, occultants, etc.).
Quelles questions poser pour le premier appel avant la visite ?
En suivant ma liste, on trouve rapidement les éléments manquants dans les annonces. C’est le cas de certains particuliers et agences qui veulent attiser la curiosité. Il va donc falloir éclaircir certains points. Etat de la copropriété et des parties communes, en priorité. Pendant le premier appel, j’essaie toujours d’imprimer l’annonce et de la compléter au fur et à mesure avec un crayon à papier. On peut préparer le match sur un pied d’égalité.
Amorcez la négociation dès le premier appel
Négociez ! Même si ça peut sembler indiscret ou mal venu, il ne faut pas hésiter à demander si le prix du bien est négociable. On peut avoir des réponses surprenantes. Vous pouvez demander si le bien est en vente depuis longtemps pour démarrer la discussion. Un bien qui reste longtemps en vente est toujours un bien trop cher. Ou avec des défauts importants.
Programmer une visite le plus rapidement possible
Il est préférable que la demande de visite vienne de votre part. La dynamique doit rester dans votre camp. Choisissez la date de visite le jour-même ou le lendemain si possible. Vous aurez en mémoire votre discussion par téléphone et vous montrerez que votre projet est déjà bien mûr.
Vous avez donc les premières cartes en main pour optimiser votre recherche de bien. La chasse immobilière, c’est ma partie préférée. Il faut quand même garder les pieds sur terre. Garder le cap sur sa stratégie. On peut passer des heures sur les plateformes sans rien trouver. Mais plus vous affinez votre recherche et votre stratégie, plus vous optimisez votre temps. Déplacements et visites.
Avec ImAvenir, je vous aide dans la recherche du bien et je vous fais bénéficier de mon réseau d’apporteurs d’affaires : notaires et syndics. Je vous envoie des annonces les plus ciblées possibles avec toutes les informations complétées pour faire votre choix de la façon la plus efficace et transparente possible, y compris avec des biens en dehors du marché. Vous gagnez du temps et vous investissez stratégiquement (un extrait des dossiers qu’on propose à nos clients ci-dessous et qui comprend un chiffrage financier dès l’annonce).
