Devenir rentier immobilier ?
L’ambition de devenir rentier immobilier suscite beaucoup de convoitises et alimente un business de formations et d’influenceurs. Leur promesse : l’investissement locatif serait presque magique. Il suffirait de contracter un prêt à la banque pour financer l’achat d’un bien, puis de laisser les loyers rembourser votre crédit. En élargissant votre portefeuille immobilier, vous multiplieriez vos sources de revenus. À long terme, il deviendrait même envisageable de ne plus avoir besoin de travailler pour subvenir à vos besoins.
Mais si cela semble trop beau pour être vrai, c’est probablement parce que ça l’est.
La limite du taux d’endettement lorsqu’on investit sans capital
Sans capital de départ, il est nécessaire de recourir aux crédits. Cependant, vous ne pouvez pas contracter autant de prêts que vous le souhaitez. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose un taux d’endettement maximum de 35 % des revenus mensuels, soit environ un tiers de vos revenus. Certaines banques fixent même des seuils plus bas, rendant difficile la multiplication des opérations à l’infini. Pour réduire votre taux d’endettement, il est crucial d’augmenter vos revenus. Cela implique que le bien acquis génère des bénéfices en plus de couvrir le remboursement de l’emprunt. Il faut de l’argent pour faire de l’argent.
Le mythe du cashflow positif
Le cashflow, ou flux de trésorerie mensuel, est un indicateur clé pour déterminer si vous devrez débourser de l’argent chaque mois (effort d’épargne) ou si vous allez générer des bénéfices. L’objectif de tout investisseur est d’atteindre au minimum l’autofinancement, où toutes les charges sont couvertes par les loyers perçus après l’apport initial.
Pour aller au-delà et générer un revenu, les bénéfices doivent dépasser les charges. Un des principaux leviers pour réduire ces charges est de diminuer le montant du crédit. Cela nécessite un apport de capital plus important au départ. Un cashflow positif ne tombe donc pas du ciel et il ne suffit pas d’avoir des rentabilités importantes.
Les risques liés à une rentabilité très élevée
D’ailleurs les chiffres théoriques de rentabilité peuvent être trompeurs si vous peinez à trouver des locataires, si vous faites face à des impayés ou si vous constatez une dégradation de votre logement. Pour obtenir des rentabilités plus élevées, il faut souvent acheter moins cher, ce qui implique de s’éloigner des centres-villes vers des zones où la demande est moins forte.
Investir dans des typologies de biens à plus fort rendement, comme les micro-logements ou les colocations, présente également des défis. Les micro-logements (moins de 14 m²) manquent de confort et d’espace de stockage, entraînant un turnover élevé et n’attirant pas les locataires les plus sérieux et solvables. La colocation, surtout au-delà de deux ou trois chambres, peut devenir un véritable casse-tête pour retrouver des locataires prêts à accepter ce mode de vie, souvent temporaire, surtout si vous n’êtes pas dans un centre-ville ou une métropole.
Quid de la location saisonnière sur AirBnb
Certains se tournent vers des types de location plus rémunérateurs, comme la location touristique sur Airbnb. Cette option est loin d’être une solution magique
Le meublé de tourisme peut effectivement générer des revenus plus élevés comparée à la location traditionnelle. Mais attention, la demande se concentre sur quelques quartiers dans des grandes villes. Les touristes ne se bousculeront pas pour louer votre appartement si vous êtes au milieu de nulle part.
De plus, la législation devient de plus en plus contraignante concernant cette aubaine. De nombreuses villes ont mis en place des règles strictes pour limiter le nombre de jours de location ou pour obtenir des autorisations spécifiques, notamment sur les fameux changements d’usage.
Gérer tout soi-même pour diminuer les coûts
Gérer soi-même ses biens peut vous permettre de réaliser des économies importantes en évitant les frais de gestion d’une agence immobilière. Néanmoins, cela demande un investissement considérable en temps et en énergie. Les propriétaires qui tirent un revenu uniquement de la location de leurs biens consacrent des heures et des heures à la gestion : suivi des biens, relations avec les locataires, tâches administratives et fiscales.
Sur les réseaux sociaux, certains partagent leur quotidien d’entrepreneur immobilier pour montrer les hauts et les bas de leur aventure. Gérer ses propres biens implique des sacrifices familiaux et beaucoup de stress pour répondre aux besoins des locataires. Cela n’a rien de l’image glamour du rentier immobilier.
Conclusion
Le rêve de devenir rentier immobilier sans capital se heurte à plusieurs obstacles majeurs : les taux d’endettement, l’impossibilité d’avoir un cashflow positif sans apport, et les risques encourus lorsque l’on cherche des rentabilités théoriques très élevées. En réalité, ceux qui réussissent à générer un revenu ont souvent une autre activité leur permettant d’investir un capital conséquent, réduisant ainsi les charges liées au crédit.
Pour la plupart, l’objectif n’est pas d’abandonner toute activité professionnelle, mais d’atteindre une liberté financière. L’argent investi sert alors de filet de sécurité pour la famille et offre une source de revenus stable « au cas où ».
Si le mythe du rentier sans capital reste un fantasme, la constitution progressive d’un patrimoine immobilier grâce à la location est une réalité bien tangible. Cette démarche ne nécessite pas de sacrifier tout votre temps libre.
Chez ImAvenir, nous identifions des biens rentables à Paris, sécurisés et adaptés à une acquisition progressive. Cette approche de l’investissement locatif clé en main vous permet de rembourser votre crédit petit à petit et de vous construire un patrimoine au fil du temps. Nos investisseurs font souvent une deuxième ou troisième opération après quelques années. Ce sont des investissements qui offrent beaucoup de sécurité et vous permettent de préparer votre vie de famille ou votre retraite.
