Augmentation des taux d’intérêt
Alors que depuis 2019 les taux d’intérêt étaient historiquement bas autour de 1%, l’Observatoire Crédit Logement enregistre une première hausse depuis quelques mois. Les taux dans les banques s’établissent en moyenne à presque 2% à la rentrée 2022 selon l’Observatoire Crédit Logement.
Cette hausse pourrait durablement se poursuivre. D’une part, les banques centrales relèvent les taux directeurs qui déterminent le prix auquel les banques privées leur empruntent. La banque centrale européenne a relevé son taux directeur de 0,75 point pour diminuer la demande et contrer une inflation galopante. D’autre part, les banques répercutent cette double augmentation des taux et de l’inflation pour conserver leurs marges. Les banquiers vont aussi faire plus attention aux dépenses des ménages pour l’octroi d’un prêt car ils anticipent une diminution du reste à vivre des investisseurs.
Les conditions d’emprunt seront donc moins accessibles dans les mois à venir. Le taux d’usure, la limite du taux d’endettement à 35% et la limite de la durée de remboursement à 25 ans contraignent les banques à demander un apport personnel toujours plus important. Il faut désormais environ 30% du montant de l’opération pour obtenir le financement de son projet immobilier. L’existence d’une épargne résiduelle est aussi un critère majeur pour les banques et sur lequel il faut davantage appuyer pour négocier un prêt immobilier. La bonne nouvelle ? moins de ménages auront accès à l’emprunt et il est possible que le marché de l’immobilier ne soit pas aussi tendu qu’on l’envisage si on possède des financements importants.
Augmentation du coût des travaux
La guerre en Ukraine a perturbé l’acheminement du gaz et du pétrole russe. De ce fait, les prix de l’énergie ont considérablement augmenté. Cette augmentation des coûts pour les industriels et pour les transporteurs s’est ressentie sur l’ensemble des prix, y compris les matériaux de construction. 60% des artisans déclarent déjà répercuter la hausse des prix sur leurs clients d’après une étude de la CAPEB en avril 2022. Alors que la demande de travaux de rénovation énergétique explose, la hausse des prix a été combinée à des difficultés d’approvisionnement pour les artisans et une pénurie de main d’œuvre suite à la pandémie de Covid-19. Il est donc très important de sécuriser les travaux de rénovation avec un professionnel.
Le neuf à la peine, l’ancien toujours au beau fixe
L’augmentation du coût des matières premières et les pénuries conduisent à des retards dans le marché du neuf. Nombreux sont les promoteurs qui s’inquiètent pour la livraison des chantiers, et avec eux les investisseurs qui voient reculer la date de perception des premiers loyers. Le marché de l’ancien est donc plus que jamais une aubaine pour continuer à investir rapidement tout en sécurisant sa rentabilité. Les biens dans l’ancien ont aussi l’avantage d’être très bien situés, souvent en centre-ville à proximité des commerces et des entreprises, avec une tension locative intéressante.
Il faut noter également que le moral des français n’est pas au beau fixe. L’inflation inquiétait 9 français sur 10 en septembre 2022. 77% des français se disaient défiants selon le sondage Odoxa sur la confiance des français dans l’économie. Ces incertitudes, combinées à des conditions d’emprunt plus difficiles, pourraient conduire davantage de ménages à rester locataires. Le marché locatif restera donc dynamique et avantageux pour les investisseurs.
Faut-il répercuter l’inflation sur les loyers ?
L’inflation sur un an s’établissait à 5,8% au moins d’août 2022. Cette augmentation des prix a des répercussions sur tous les pans de l’économie. Il peut être tentant de répercuter l’inflation sur le prix des loyers pour couvrir des dépenses imprévues.
Toutefois, attention à rester à l’écoute de vos locataires, notamment s’ils vous font part de difficultés financières. Votre objectif est de prévenir les impayés et la vacance locative. Mieux vaut assurer la rentabilité de votre investissement, en continuant de percevoir les loyers, que de tenter de rattraper l’inflation avec un risque d’impayés ou avec un logement vide. La rentabilité de votre projet peut diminuer mais vous continuez de payer les mensualités de votre emprunt.
Une fois de plus, la pierre reste une valeur refuge alors que les prix continuent d’augmenter. C’est une bonne nouvelle pour tous les investisseurs qui cherchent à se constituer un patrimoine. De plus, épargner n’est pas une bonne idée en période d’inflation. Mieux vaut continuer de bénéficier de l’effet de levier bancaire même avec un taux d’intérêt en légère augmentation. L’investissement locatif permet d’autofinancer le prêt grâce aux loyers perçus.
