Trouver un équilibre entre crédit et apport
Le climat économique a évolué en quatre ans post-covid. C’est un fait. Les taux d’intérêt élevés augmentent le coût des emprunts. Bien que la qualité et la rentabilité des biens n’aient pas changé, les conditions de financement se sont durcies. Si vous achetez sans emprunter, c’est une aubaine pour vous qui aurez moins de concurrence. En revanche, si vous contractez un crédit pour faire jouer l’effet de levier de l’immobilier, il faudra être plus rigoureux pour assurer votre rentabilité, voire augmenter votre apport.
Acheter avec une décote importante
Partez à la recherche des bonnes affaires, notamment les passoires thermiques que de nombreux propriétaires cherchent à vendre rapidement en raison de l’interdiction de louer les logements classés F et G. Vous pourrez négocier de belles décotes.
La difficulté est d’identifier si les travaux seront réalisables et, surtout, rentables. Chez ImAvenir, nous disposons de notre propre bureau d’études pour estimer directement les coûts et pour les intégrer dans la synthèse financière de votre projet. C’est essentiel désormais pour se positionner sur des biens plus risqués mais potentiellement plus rémunérateurs.
Faire de l’optimisation fiscale
Après avoir bien acheté, l’optimisation fiscale est le levier incontournable pour améliorer votre rentabilité. Les impôts et les taxes pèsent lourd dans vos dépenses et les diminuer ne fera pas de mal.
En choisissant la location meublée au régime réel, vous pouvez déduire de nombreuses charges liées au projet : intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux de rénovation, etc. Cela amplifie les avantages d’un achat dans une passoire thermique, puisque tous les travaux seront déductibles. Il faudra trouver un emplacement qui se prête bien à la location meublée, plutôt dans une grande ville et avec des transports en commun.
Bien calibrer son projet
Avant la dernière étape de l’achat, faites des calculs minutieux et répertoriant tous vos frais : frais de notaire, assurances, charges de copropriété, frais de gestion, etc. C’est le seul moyen d’être certain ou certaine d’être rentable. Les dossiers d’achat que nous préparons pour nos clients nous prennent beaucoup de temps mais ils permettent d’avoir une vision précise de la rentabilité d’un bien à long terme avant de l’acheter.
Ne pas considérer le remboursement du capital comme une charge
Gardons à l’esprit que le remboursement du capital n’est pas une charge, mais un investissement à long terme. Chaque mensualité payée réduit la dette et augmente votre patrimoine. C’est le principe de l’effet de levier immobilier : le locataire contribue à payer votre dette et à construire votre patrimoine. Ce principe reste valable même avec des conditions de crédit moins avantageuses. L’apport initial devra être plus conséquent pour éviter un effort d’épargne mensuel trop lourd, mais la rentabilité reste au rendez-vous.
L’immobilier locatif demande désormais une approche rigoureuse. Ce placement reste néanmoins une méthode efficace pour se constituer un patrimoine. Chez ImAvenir, nous vous guidons dans l’élaboration d’une stratégie réfléchie, avec des calculs rigoureux et une approche professionnelle, pour sécuriser cet investissement. Nous sélectionnons des biens avec des décotes qui se prêtent à l’optimisation fiscale pour garantir une rentabilité à long terme.
