Investisseur locatif : découvrez nos conseils pour réussir votre projet

Vous voulez profiter du dynamisme et de la sécurité de la pierre ? Vous vous interrogez sur les avantages de l’investissement locatif en France ? Vous débutez en tant qu’investisseur locatif ? Apprenez-en plus en consultant ce guide.

 

La définition de l’investissement locatif

 

L’investissement locatif désigne l’opération consistant à acheter un bien immobilier, afin de le mettre en location. Ce bien peut être un appartement, une maison, un immeuble de rapport, une résidence services, une colocation ou encore un habitat partagé, des logements privés avec un espace commun (toit-terrasse, salle de sport, piscine…). Ce nouveau concept né aux États-Unis au début des années 2000 est aussi connu sous le nom de coliving.

Pourquoi devenir investisseur immobilier ?

 

L’investissement immobilier, un placement sûr

La pierre a la réputation d’être une valeur refuge. En effet, contrairement à la bourse, l’immobilier est moins impacté par la conjoncture et offre un meilleur rendement que le livret A. De plus, les assurances, comme la garantie loyers impayés ou PNO (propriétaires non-occupants) ou encore l’assurance de prêt, sécurisent le placement. 

Profiter de l’effet levier du crédit immobilier, pour se constituer un patrimoine

L’investissement locatif est le seul placement, pour lequel un particulier peut obtenir un crédit couvrant jusqu’à 90% du projet immobilier. Les loyers vont ensuite venir rembourser une grande partie de la mensualité. Le propriétaire-bailleur peut ainsi se constituer un patrimoine immobilier.

Conseils : les taux d’intérêt augmentent légèrement et les conditions d’accès au crédit se resserrent. Un courtier peut vous aider à présenter votre dossier sous son meilleur jour, à négocier le taux et les frais annexes. Dans le cadre de la délégation d’assurance et en application de la loi Lagarde, il va trouver une assurance de prêt individuelle souvent bien moins chère que le contrat groupe proposé par la banque.

 

Bénéficier d’un revenu complémentaire

L’investisseur va tirer un revenu complémentaire relativement stable de son achat immobilier. En effet, un bien avec un bon emplacement va avoir une faible vacance locative. Le propriétaire peut ainsi préparer sa retraite voire même vivre de ses revenus locatifs.

Quelques mots sur les avantages fiscaux de l’investissement locatif

 

En France, le gouvernement soutient l’investissement dans la pierre, grâce à des mécanismes de baisse des impôts. Plusieurs dispositifs fiscaux sont ainsi favorables aux investisseurs immobiliers, les dispositifs les plus connus étant le Pinel, le Censi-Bouvard et le LMNP.

Le dispositif de défiscalisation Pinel, pour un achat dans le neuf

La loi Pinel ouvre droit à un avantage fiscal plafonné à 300.000 € et 5.500 € par m² de surface habitable. En contrepartie, les investisseurs en Pinel doivent louer l’appartement, pendant 6 ans (avantage fiscal de 12% du prix de revient du projet), 9 ans (18% d’avantage fiscal) ou 12 ans (21% d’avantage fiscal). La location est destinée à des ménages modestes avec un loyer plafonné, inférieur en moyenne à 10-20% aux loyers pratiqués dans la ville concernée. De plus, seuls certains secteurs sont éligibles au Pinel, les zones en tension foncière (zone Pinel A, A bis et B).

 

Le dispositif Censi-Bouvard, pour investir dans une résidence service

Le dispositif Censi-Bouvard. La loi Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une baisse de ses impôts, à condition d’acheter un bien neuf ou de plus de 15 ans à rénover, dans une résidence services, type résidence étudiante ou résidence senior. Les investisseurs en Censi-Bouvard bénéficient d’une réduction d’impôt de 11% du projet immobilier, dans la limite de 300.000 € et de la récupération de la TVA pour un achat dans le neuf, à condition de louer pendant au moins 9 ans.

 

Le dispositif LMNP, pour défiscaliser ses revenus locatifs

Le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le statut LMNP de la loi Alur est un régime fiscal permettant de déduire de nombreuses charges de ses revenus locatifs, à condition d’opter pour le régime réel plutôt que pour l’abattement forfaitaire de 50%, et de mettre en place un plan d’amortissement, afin de tenir compte de l’usure du bien, des meubles et des équipements. En LMNP, il est fréquent de ne régler aucun impôt sur ses revenus locatifs pendant 10-12 ans.

Conseils : les avantages du dispositif Pinel concernent la défiscalisation mais ce dispositif de réduction d’impôt n’est pas synonyme de rentabilité élevée. En effet, les loyers sont plafonnés et les programmes neufs, du fait de la rareté du foncier disponible, sont rarement situés à proximité des commodités. La demande locative est moindre et la revente peut s’avérer difficile. Ces contraintes n’existent, en revanche, pas avec le dispositif Censi-Bouvard et avec le dispositif LMNP.

 

Comment réaliser un bon investissement immobilier ?

L’emplacement du bien immobilier

Le choix d’un bon emplacement est primordial pour éviter une vacance locative élevée, pour pouvoir pratiquer un loyer confortable, pour revendre facilement avec une plus-value. Les biens les plus attractifs sont ceux proches des infrastructures, commerces, transports, écoles, bassin d’emploi. Les journaux titrent régulièrement sur la volonté des habitants de vivre à la campagne. Mais cette tendance concerne avant tout, les acheteurs de résidences principales. D’ailleurs, Paris continue d’attirer les étudiants et les jeunes actifs.

Il est ainsi possible de réaliser un bon investissement immobilier :

  • En banlieue parisienne, à proximité d’une gare desservie par le Grand Paris Express (le super-métro désenclavant les villes de la première et la seconde couronne).
  • Dans une grande ville, comme Bordeaux ou Lille.
  • En périphérie des agglomérations attractives, comme Villeurbanne (avec un marché de l’immobilier plus accessible que Lyon).
  • Dans une ville moyenne dynamique, comme Chambéry.

 

Le type de logement

L’investissement dans le neuf offre parfois la possibilité de bénéficier de la réduction d’impôts de la loi Pinel et permet de mettre en location un logement conforme aux dernières normes de construction et bénéficiant d’une garantie décennale. Mais pour une meilleure rentabilité, l’ancien dispose de nombreux atouts :

  • Le prix d’achat au m² est bien moins élevé que dans le neuf, surtout dans l’ancien avec travaux où la décote peut dépasser 20%.
  • Les logements anciens haut-de-gamme ont un charme inégalable, comme des moulures ou un parquet. Ces atouts vont attirer les locataires prêts à payer plus pour des logements de standing.
  • Les programmes neufs sont souvent construits en périphérie des villes, loin des commodités.
  • Des travaux permettent de mettre aux normes un bien ancien et d’aménager l’espace, pour le rendre plus attractif. Ces travaux ouvrent parfois droit à des subventions et vont l’objet d’un plan d’amortissement dans le cadre du statut LMNP.

Des conseils pour augmenter le rendement locatif

Les investisseurs ayant réussi à se constituer un patrimoine immobilier ont mis en place une stratégie. Ils ont ainsi acheté leurs biens dans les zones les plus attractives, en ayant une vision à long terme. Il s’agit, en effet, de concilier un bon rendement avec une stratégie patrimoniale (la possibilité de vendre facilement avec un espoir de plus-value). En France, la ville par excellence pour effectuer un investissement patrimonial est Paris, mais le niveau des loyers ne vient pas compenser le prix de l’immobilier élevé. En revanche, des opportunités existent encore dans des villes d’Ile-de-France, comme Bagneux ou Colombes.

De plus, les investisseurs chevronnés font souvent le choix de la location meublée. En effet, ce type de location a plusieurs avantages : pratiquer un loyer plus élevé et bénéficier du statut fiscal favorable LMNP. Il faut noter que la location meublée attire les étudiants mais également les jeunes actifs, à la recherche d’une solution de mobilité. En achetant un grand appartement familial, les investisseurs ont la possibilité de mettre en place une colocation. Or, le rendement d’une colocation peut atteindre 10%, contre moins de 5% pour une location nue.

Conseils : la rentabilité brute d’un bien se calcule en divisant le loyer annuel par le coût du projet immobilier et en multipliant le tout par 100. Il s’agit d’une première approche pour savoir si un achat peut être rentable. Pour une idée plus précise de la rentabilité, d’autres calculs sont à effectuer, le cash-flow (la différence entre les flux entrants et les flux sortants), ainsi que le TRI (taux de rendement interne, tenant compte des évolutions futures). Nous disposons de différents outils, pour calculer facilement ces différents indicateurs de rentabilité.

 

La gestion locative

Les acheteurs d’un logement destiné au marché locatif peuvent être tentés de s’occuper de la gestion, afin de réaliser des économies. Mais faire appel à une agence de gestion locative permet d’investir, dans une ville avec un marché locatif dynamique sans avoir à résider à proximité. De plus, l’agence va garantir le respect de la législation.  À titre d’exemple, pour être qualifié de meublé, la loi Alur impose la présence d’un certain nombre de meubles et d’équipements. Par ailleurs, il faut savoir que les investisseurs peuvent déduire les frais de gestion locative de leurs impôts.

Astuce : notre agence d’investissement locatif propose un service de gestion locative aux investisseurs, lui ayant fait confiance. Ayant suivi l’intégralité du projet, nous connaissons parfaitement le logement et pouvons ainsi le mettre en valeur, afin d’attirer les meilleurs locataires.

 

Vous voulez en savoir plus sur l’investissement immobilier locatif ? Contactez-nous. Nous échangerons avec vous, afin d’affiner votre projet. Pour la réussite de ce projet, nous mettons à disposition les compétences de notre chasseur immobilier et celles de nos partenaires expérimentés (architecte et artisans qualifiés pour la réussite des travaux, courtier pour trouver l’offre de crédit et d’assurance emprunteur la plus intéressante, expert-comptable pour respecter la législation fiscale et notamment mettre en place un plan d’amortissement).

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