Ce qui change en 2025 : les nouvelles règles fiscales
1. Fin d’un avantage clé : l’amortissement impacte désormais la plus-value
Jusqu’à présent, un des gros atouts du LMNP au régime réel était la possibilité d’amortir son bien sans que cela n’impacte la fiscalité à la revente. En 2025, ce n’est plus le cas. Désormais, les amortissements déduits viennent réduire le prix d’acquisition pris en compte dans le calcul de la plus-value. Résultat : une imposition potentiellement 50 % plus élevée sur la revente.
Conséquence : investir en LMNP doit désormais être pensé sur le long terme. Conserver son bien plusieurs décennies permet d’atténuer cette taxation (exonération progressive après 22 ans de détention).
2. Location touristique : des avantages fiscaux réduits
Si vous comptiez sur la location saisonnière pour booster vos revenus, sachez que les règles se durcissent. Les locations de tourisme non classées voient leur plafond de revenus passer de 77 700 € à 15 000 € par an, avec un abattement fiscal réduit à 30 % (contre 50 % auparavant). En clair, la fiscalité devient bien moins avantageuse.
Conséquence : la location meublée longue durée devient plus pertinente que la location saisonnière, notamment dans les grandes villes où la demande locative est forte.
3. Des frais d’acquisition en hausse
Les frais de notaire augmentent. Le taux départemental maximal des droits de mutation passe de 4,5 % à 5 %, ce qui alourdit le coût d’achat d’un bien.
Conséquence : cela réduit légèrement la rentabilité brute des investissements. Une raison supplémentaire pour bien choisir son bien et négocier son prix d’achat.
Ce qui ne change pas : les atouts du LMNP restent solides
1. Le régime réel reste un puissant levier d’optimisation fiscale
Malgré ces changements, le LMNP continue d’offrir la possibilité de déduire toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, entretien, etc.). Et surtout, l’amortissement du bien et des équipements reste possible, réduisant considérablement l’impôt sur les revenus locatifs.
2. Une fiscalité plus souple que la location nue
Les loyers perçus en LMNP restent imposés sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Un gros avantage par rapport aux revenus fonciers classiques, souvent plus taxés.
3. Un plafond inchangé pour le micro-BIC
Le régime micro-BIC est maintenu avec un abattement forfaitaire de 50 % jusqu’à 77 700 € de revenus locatifs annuels. Pour ceux qui ne souhaitent pas gérer de comptabilité complexe, cela reste une option viable.
Investir en LMNP en 2025 : Pour qui et où ?
Malgré les changements, le LMNP reste attractif pour ceux qui cherchent un investissement patrimonial rentable à long terme.
Vous investissez pour conserver votre bien plusieurs décennies ? Le LMNP reste une excellente option, avec un levier fiscal toujours puissant.
Vous ciblez une ville à forte demande locative ? Grandes villes universitaires, bassins d’emploi dynamiques, ou zones tendues sont des choix stratégiques pour garantir un bon taux d’occupation.
Vous cherchez une rentabilité optimisée ? L’accompagnement d’un expert en fiscalité immobilière est plus que jamais recommandé pour maximiser les avantages du statut et éviter les erreurs coûteuses.
Conclusion : LMNP en 2025, un statut qui évolue mais reste performant
Oui, le LMNP change en 2025. Mais il ne perd pas son intérêt, surtout pour les investisseurs ayant une vision à long terme. Les nouvelles règles impliquent simplement d’adapter sa stratégie : privilégier la location meublée longue durée, bien choisir son emplacement et anticiper la fiscalité à la revente. Bien préparé, un investissement LMNP reste une opportunité solide pour générer des revenus complémentaires et bâtir un patrimoine immobilier durable.
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